云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0428民初298号原告蒋建伟，男，1987年生。委托代理人李保祥，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告杨学忠，男，1969年生。
原告蒋建伟与被告杨学忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由
审判员吴世莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋建伟的委托代理人李保祥到庭参加诉讼，被告杨学忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋建伟诉称，2014年12月8日，杨学忠称房屋买卖事项已取得在外地打工的妻子王俊珍的同意，提出先与我签订房屋买卖合同，王俊珍回元江后再补签名。于是在元江县澧江街道法律服务所见证下杨学忠与我签订了1份《房屋买卖合同》，约定将1套位于元江县澧江镇的房改房转让给我，该房建筑面积为124.11平方米，转让价为180000元；合同签订之日付定金120000元，余款60000元于2015年1月8日一次性付清，房屋产权过户费用由杨学忠全部承担；杨学忠于2015年1月8日将房屋交付给我；任何一方违约，按定金责任承担违约责任及其他事项等。合同签订后，我按约定向杨学忠支付了购房定金120000元，杨学忠将房屋所有权证和土地使用权证交付我保管，但王俊珍一直未补签名。2015年1月8日，我带着钱去要求杨学忠、王俊珍将房屋交付时，二人避而不见，导致合同未能履行。之后，我多次联系杨学忠，但其拒不交房，也不退我定金。我曾于2015年2月5日向元江县人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，但因其他事务耽搁未按时出庭参加诉讼，法院于同年5月20日以（2015）元民一初字第105号民事裁定按撤诉处理，至今也未能与杨学忠、王俊珍就房屋买卖问题达成处理意见。杨学忠拒不履行合同，也不退还我定金，现已1年多时间，损害了我的合法权益，故起诉要求法院判决：1、解除原、被告于2014年12月8日签订的房屋买卖合同；2、被告及时返还我定金120000元，并支付自2014年12月8日起按年利率24%支付资金占用利息至定金返还之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告杨学忠未提供书面答辩，也未向法庭提供证据。
经审理查明，被告杨学忠与王俊珍系夫妻关系。2014年12月8日，杨学忠为偿还借款，在未征得王俊珍同意的情况下，擅自将其与王俊珍共同共有的位于元江县澧江镇的1套房改房出售给蒋建伟，并作为甲方（出让方）与作为乙方（受让方）的蒋建伟在元江县澧江街道法律服务所工作人员的见证下于当日签订了1份《房屋买卖合同》。该合同约定：“一、房屋状况：该房屋的国有土地使用证号，房屋所有权证证号，位置，房改房，建筑面积约124.11平方米。房屋所有权人杨学忠，共有人王俊珍。
二、价款及其支付时间、方式：该房屋的总价款为人民币壹拾捌万元（180000.00元），乙方于合同签订之日付定金壹拾贰万元整（120000.00元），余款陆万元（60000.00元）于2015年1月8日前一次性付清。
三、甲方必须于2015年1月8日将该房屋交付给乙方。房屋产权过户费用由甲方全部承担。
四、甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
五、违约责任：合同生效后，任何一方违约，按定金责任承担违约责任。……”。合同签订后，蒋建伟按约支付了120000元购房款，杨学忠出具了1份“现收到蒋建伟交来的购房定金壹拾贰万元整（120000.00元）。此据，收款人：杨学忠，2014年12月8日”的收据给蒋建伟，并将房屋所有权证、共有权证及土地使用权证交蒋建伟持有。2015年1月8日，蒋建伟要求杨学忠交付房屋遭到拒绝，次月5日，蒋建伟向本院提起诉讼。同年5月20日，因蒋建伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作出（2015）元民一初字第105号民事裁定，致蒋建伟与杨学忠、王俊珍确认合同无效纠纷案按撤诉处理。现蒋建伟再次起诉来院要求解决。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。处分共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，杨学忠在未征得共有人王俊珍同意的情况下擅自处分共有财产，事后也未得到王俊珍的追认，致讼争房屋不能交付，房屋所有权不能转移给蒋建伟，买卖合同目的不能实现，现蒋建伟要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《房屋买卖合同》中约定蒋建伟2014年12月8日支付的120000元为“定金”，违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，根据本案实际本院将此笔款认定为预先支付的“购房款”。蒋建伟支付了120000元购房款，既未得到讼争房屋，杨学忠也未及时退还购房款，故蒋建伟要求杨学忠退还购房款的请求本院予以支持。至于对给蒋建伟造成的资金占用损失，杨学忠应承担一定的赔偿责任；蒋建伟明知讼争房屋有共有人，在未见到共有人王俊珍本人，杨学忠也未提供有关王俊珍同意出售讼争房屋证明材料的情况下，与杨学忠签订合同，未尽到审慎义务，对给自身造成的损失亦应承担相应的责任。蒋建伟对于给其造成的实际损失，未提供证据证实，结合本案实际，公平处理本案的原则，本院酌情按年利率6%的标准确定计算资金占用损失。被告杨学忠未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，视为其自愿放弃举证和质证的权利，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告蒋建伟与被告杨学忠于2014年12月8日签订的《房屋买卖合同》。
二、由被告杨学忠于判决生效之日起十日内退还原告蒋建伟购房款120000元，并赔偿自2014年12月8日起按年利率6%标准计算的资金占用损失费，直至120000元还清之日止。
三、驳回原告蒋建伟的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半征收1350元，由被告杨学忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 吴世莉
二〇一六年八月九日
书记员 倪 俊 微信公众号“”