广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民三终字第887号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈可欣，女，1956年5月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙窝打老道**号帝国大厦****室，身份证号码k975809（7）。
上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁俊良，男，1945年6月13日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙窝打老道**号帝国大厦****室，身份证号码e027100（8）。上诉人的共同
委托代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：周长春，男，1976年3月26日出生，汉族，住佛冈县汤塘镇新塘村委圩咀村**号，身份证号码4418211976********。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳叶玲，男，1985年12月5日出生，汉族，住佛冈县龙山镇学田村委会田辽江村**号，身份证号码4418211985********。
上诉人陈可欣、鲁俊良因与被上诉人周长春、欧阳叶玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2015）清佛法汤民初字第80号民事判决，向本院提起上诉，本月受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2014年2月26日，陈可欣、鲁俊良、（甲方）与周长春、欧阳叶玲（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落于佛冈县龙山镇香港庭苑面向龙山大街第五卡铺面，面积共200平方米租赁给乙方，作商铺使用，用于经营五金店。租期从2014年3月13日至2024年3月12日，每月租金为3800元，每月一日交付当月租金。签订租赁合同后，乙方向甲方交付三个月的租金（11400元）作为押金，合同期满押金退回。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按每日收取20元的违约金，如违约或拖欠一个月租金，甲方可终止合同，收回房屋，合同保证金不予退还，并且乙方的一切损失自负。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，并取得乙方的同意，如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方，并取得甲方的同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿双倍押金作违约金，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求退回押金，并赔偿不足部分损失。本合同未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同有同等效力。租赁合同上又补充约定1、装修期15天，每月租金乙方自行存入甲方银行账内，铺内不可压重；2、水每吨2元，每月加收3吨，电每度1.30元，每月加收2度。2014年3月17日，��长春、欧阳叶玲办理了个体工商户营业执照，经营者是欧阳叶玲，经营范围零售：五金水电、铝窗、防盗网。2014年5月开始周长春、欧阳叶玲在承租的店铺内做铝合窗、防盗网，陈可欣、鲁俊良于6月份知晓该情况。2014年9月29日陈可欣、鲁俊良制作一份补充协议，要求周长春、欧阳叶玲不能在广场砖、地面砖的地方大力撞击地面；不能在平台广场砖面烧焊，做加工厂（包括做不锈钢工程，铝合金工程，水泥面上可以做工场；任何货车不能上平台，（广场砖位）货车只能停在水泥面外面，三轮车、摩托、小面包车的士车可以进入；门前水沟由周长春、欧阳叶玲经常清理，如遇下雨当天清理，门前三包；周长春、欧阳叶玲在承租前，陈可欣、鲁俊良原有的附加设施没有损坏，周长春、欧阳叶玲承租后造成的破坏，必须由周长春、欧阳叶玲尽快无条件修补；陈可欣、鲁俊��要求周长春、欧阳叶玲将门前水口管延长到沟上，尽量不要把水流到别人的铺里。周长春、欧阳叶玲对补充协议的内容有异议拒绝在补充协议上签名。2014年11月6日，周长春、欧阳叶玲周长春到佛冈县龙山镇综治信访维稳中心反映，2014年9月26日商铺的业主陈可欣、鲁俊良停止向其承租的店铺供水，11月6日停止供电的情况。2014年2月26日陈可欣、鲁俊良收取周长春、欧阳叶玲押金11400元。2014年3月至10月份的租金都已交付给陈可欣、鲁俊良，水电费交至2014年9月份。2014年12月份周长春、欧阳叶玲停止店铺的经营，2014年11月份起的租金未支付，店铺的锁匙于2015年9月11日交还给陈可欣、鲁俊良，陈可欣、鲁俊良确认收回店铺。另查明：周长春、欧阳叶玲承租的商铺的水电开关是由陈可欣、鲁俊良控制的。在周长春、欧阳叶玲提交的证据九光碟视频中，记载了如下的���实：时间：03：30，陈可欣、鲁俊良：哎呦，你不损坏我的地方，我会停你的么？时间：04：43-04：50，陈可欣、鲁俊良：是你破坏我的东西在先，我写了一份《补充协议》，你签了我就放水。时间：09：06-09：09，周长春：你停我的水我无法做生意。陈可欣、鲁俊良：你不签是没有办法的。时间：11：49-12：36，陈可欣、鲁俊良：那天我还跟隔壁老板娘讲，那天肥仔都准备签的了，我说你签了我就开水，肥仔说你先开水，我说不行，你签了我就开，有前有后的，你不签，你继续毁坏我的东西，我当然担心，那里已经烂了，我要你签的那份协议没有限你一个月内修，随你什么时候修。欧阳叶玲：老板娘，你9月份停了我们的水，但十月份的租我们也交给你了，是吧？陈可欣、鲁俊良：是啊。欧阳叶玲：我们也是想租的。陈可欣、鲁���良：我也想你做的，难道我会为了一点点的事而不要3800元吗？陈可欣、鲁俊良对视频的三性没有异议，承认其在视频中所说的话是真实的。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈可欣、鲁俊良、周长春、欧阳叶玲签订的《租赁合同》是双方自愿签订的，是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，是合法有效的合同，陈可欣、鲁俊良、周长春、欧阳叶玲都应该依照合同的约定履行义务。本案争议的焦点是：
一、陈可欣、鲁俊良或者周长春、欧阳叶玲是否违约；
二、《房屋租赁合同》何时解除；
三、违约责任的承担问题。
一、关于陈可欣、鲁俊良或者周长春、欧阳叶玲是否违约的问题。陈可欣、鲁俊良以周长春、欧阳叶玲未按时交纳租金，违反合同的约定要求解除《租赁合同》并支付租金及违约金，周长春、欧阳叶玲以陈可欣、鲁俊良对店铺停水停电导致周长春、欧阳叶玲的店铺无法经营，是陈可欣、鲁俊良违约在先，周长春、欧阳叶玲才不交纳租金作为抗辩。从庭审及双方的答辩意见来看，主要是对店铺的用途双方产生争议，陈可欣、鲁俊良要求周长春、欧阳叶玲签订《补充协议》，而周长春、欧阳叶玲拒绝签名而引起的。陈可欣、鲁俊良、周长春、欧阳叶玲双方签订的《租赁合同》中约定承租的商铺是用于经营五金店，第九条约定店铺可以转租、或者改变用途，但不得做餐饮行业和违法行为，那么周长春、欧阳叶玲在店铺内做铝合窗、防盗网等的行为是否违反了合同约定的用途。由于《租赁合同》中约定店铺的用途是经营五金，在履行合同过程中对店铺用途发生争议的应由双方协商解决，在协商不���的情况下也不能采取过激的行为导致违约。原审法院认为五金应作宽泛的解释，铝合窗、防盗网也属于五金行业的一种，且《租赁合同》中未明确约定不得经营铝合窗、防盗网，对于周长春、欧阳叶玲的行为陈可欣、鲁俊良在2015年6月份始是知晓的，2014年9月份陈可欣、鲁俊良才要求与周长春、欧阳叶玲签订《补充协议》。原审法院认为周长春、欧阳叶玲的经营行为是在合理的范围内，没有违反合同的约定。那么陈可欣、鲁俊良是否存在停水停电的行为，从周长春、欧阳叶玲提供的佛冈县龙山镇综治信访维稳中心笔录反映的情况、证人证言以及视频资料中陈可欣、鲁俊良承认是为了迫使周长春、欧阳叶玲在《补充协议》上签名而停水的，可以证实陈可欣、鲁俊良有停水的行为。陈可欣、鲁俊良收取了周长春、欧阳叶玲的水电费，有保障对店铺正常供水供电的义务，���可欣、鲁俊良对店铺停水意图使周长春、欧阳叶玲签订《补充协议》，陈可欣、鲁俊良的行为影响了店铺的正常经营，周长春、欧阳叶玲拒绝支付租金是有理由的。至于停电行为，周长春、欧阳叶玲称是2014年11月6日停电，即10月份电还是通的，10月份的水电费是在11月收取的，根据《租赁合同》的约定是每个月1日交租金和水电费的，但周长春、欧阳叶玲没有按时交水电费给陈可欣、鲁俊良，陈可欣、鲁俊良有权停止供电。
二、《房屋租赁合同》何时解除的问题。《租赁合同》有约定周长春、欧阳叶玲违约或拖欠一个月租金，陈可欣、鲁俊良可以终止合同，没有对陈可欣、鲁俊良违约周长春、欧阳叶玲可以解除合同进行约定，由于陈可欣、鲁俊良存在违约行为因此不享有合同约定的解除权。周长春、欧阳叶玲作为合同的一方在出现法定解除条件时可以行使���定解除权，陈可欣、鲁俊良以周长春、欧阳叶玲未支付租金为由起诉请求解除《房屋租赁合同》，周长春、欧阳叶玲于2015年3月27日反诉请求解除《房屋租赁合同》，陈可欣、鲁俊良在2015年4月2日收到周长春、欧阳叶玲提交的反诉状，周长春、欧阳叶玲解除合同的意思表示于4月2日到达陈可欣、鲁俊良处，双方签订的《租赁合同》自2015年4月2日解除。
三、违约责任的承担问题。陈可欣、鲁俊良存在违约行为，根据《租赁合同》第十条的规定，甲方即陈可欣、鲁俊良违约需退还押金和赔偿双倍押金作违约金，并赔偿不足部分的损失，因此，陈可欣、鲁俊良应该按照合同的约定退还押金11400元及双倍的违约金22800元，合计34200元给周长春、欧阳叶玲，庭审中，原审法院就违约金是否过高需要调整的问题向陈可欣、鲁俊良、周长春、欧阳叶玲是否释明，双方均表示不需要调整，因此对于违约金的计算依照《租赁合同》的约定。至于周长春、欧阳叶玲在反诉主张的店铺的经营损失，其提供的商铺的日常送货单不足以证实店铺有经营的损失，对于周长春、欧阳叶玲主张的经营损失原审法院不予支持。《租赁合同》于2015年4月2日解除，合同解除后，周长春、欧阳叶玲应该将承租的商铺交还给陈可欣、鲁俊良，未交还的需要支付占用费用给陈可欣、鲁俊良，2015年9月11日，周长春、欧阳叶玲才将商铺交还给陈可欣、鲁俊良，此期间的占用费应该由周长春、欧阳叶玲按照商铺的租金支付给陈可欣、鲁俊良，即周长春、欧阳叶玲应该支付占用费20900元（3800元／月×5.5个月），陈可欣、鲁俊良应该退还的34200元扣减周长春、欧阳叶玲应该支付给陈可欣、鲁俊良的20900元，即陈可欣、鲁俊良还应退还13300元给周长春、欧阳叶玲。综上��述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院于2015年9月21日作出（2015）清佛法汤民初字第80号民事判决：
一、限陈可欣、鲁俊良于本判决生效之日起退还13300元给周长春、欧阳叶玲；
二、驳回陈可欣、鲁俊良的其他诉讼请求；
三、驳回周长春、欧阳叶玲的其他反诉请求。本案本诉受理费440元，反诉受理费515元，由陈可欣、鲁俊良负担370元，周长春、欧阳叶玲负担585元。宣判后，陈可欣、鲁俊良不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）清佛法汤民初字第80号民事判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：
一、上诉人在2014年9月和10月份，没有故意停水逼使被上诉人签订《补充协议》。2014年9月至10月期间的断续关水总闸，仅是为住户使用方便进行的正常维修，加之自来水公司也因工程维修需要停水。因此，原审认定上诉人违约在先错误。
二、原审法院对证据断章取义，对证据表达的意思存在错误认定。原审出庭证人均与被上诉人有利益关系，不能单独作为认定案件事实的依据。被上诉人周长春到信访维稳中心反映的《问话笔录》完全是其个人陈述，不能作为认定事实的依据。且上诉人是在2014年11月6日在开始对被上诉人切断水电，并非是在2014年9月26日开始。原因是被上诉人未在2014年11月1日前缴纳11月的租金，因此，上诉人没有违约停水停电，而是合法的。被上诉人恶意截取光碟部分内容，歪曲上诉人提到的关水行为的起因。上诉人在视频中反复提到关水是为了维修，但原审法院未予以采纳。上诉人希望被上诉人签订《补充协议》和《维护责任》、《注意事项》等文书，均没��逼迫被上诉人退租的意思。而是为了让被上诉人不要对铺面进行压重，影响整体架构，以免造成坍塌。即使上诉人有停水行为，也不会影响到被上诉人的日常经营，不属于根本性违约，原审法院适用法律错误。
三、本案被上诉人存在违约行为。根据《租赁合同》双方约定“铺内不可压重”，被上诉人在铺内广场砖处做加工厂，经常将载重货车开上平台，造成店铺坍塌风险，且被上诉人不注重邻里关系，经常发出施工噪音，及将门口水管延长在沟上。因此，被上诉人应承担违约责任。
四、被上诉人自2014年11月1日起没有按时交租金，在2015年9月11日才将商铺交还给上诉人，因此，被上诉人应支付占用期间10.5个月的租金39900元（3800元／月＊10.5个月=39900元）。综上，请二审法院予以改判。
被上诉人周长春答辩称：与一审的答辩意见一致。
被上诉人欧阳叶玲答辩称：与一审的答辩意见一致。本院
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在一审庭审中确认其在2014年11月开始对涉案商铺停电。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方的争议焦点为：
一、上诉人与被上诉人究竟谁存在违约。
二、关于租金如何计算的问题。关于争议焦点一。上诉人上诉认为其是在2014年9月至10月期间因对整栋大楼的水管进行维修才停水，因而其不构成违约。
本院经审查认为：上诉人在视频资料中陈述因被上诉人不同意与其签订《补充协议》，所以其对涉案商铺进行停水。对于被上诉人陈述的开始停水的时间为2014年9月份，上诉人亦予以确认。上诉人一审中对该视频资料的真实性无异议。因此，对上诉人的该��上诉意见，本院不予采纳。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人对出租商铺停水的行为影响租赁物的使用，违反了其基本义务，构成违约。同时因双方在《租赁合同》中约定的租赁用途为经营五金店，并明确不得做餐饮和违法行业，现被上诉人在涉案商铺内做铝合金等加工，未违反双方的约定。虽然双方约定“铺内不可压重”。而对于铺外平台的使用双方并未进行约定，因此，对上诉人认为被上诉人违反约定用途使用涉租商铺构成违约的意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。因上诉人确认其于2014年11月开始对涉案商铺停电，未履行出租人的基���义务，使得被上诉人无法继续经营。且上诉人于2015年3月向原审法院提起诉讼要求解除涉案《租赁合同》，双方在2015年4月就解除涉案租赁合同事项达成一致意见。承租人支付占有使用费的前提是承租人在合同解除后仍继续占有使用租赁物。因本案中系上诉人的违约停水停电行为导致涉案租赁合同解除。被上诉人二审陈述其在2014年12月底已经离开，上诉人亦未提交证据证实在合同解除后被上诉人仍继续使用其商铺。因此，对上诉人仍主张2015年4月之后占有使用费的意见，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律部分不当，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，由上诉人陈可欣、鲁俊良负担。本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
代理
审判员 王 凯
代理
审判员 禹 莉
二〇一六年八月九日
书 记 员 何 叶 来自