惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1511号
原告：欧阳聿，男，汉族，1957年2月17日出生.
委托代理人：唐秀荣，广东解治律师事务所律师。
委托代理人：杨龙广，广东解治律师事务所律师。
被告：玮盛（广东）工业服务有限公司，住所地：惠州市大亚湾区霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓A栋101-103号房。
法定代表人：傅高标。
委托代理人：毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
原告欧阳聿诉被告玮盛（广东）工业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由薛银标担任
审判长，与
审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐秀荣、杨龙广到庭参加诉讼，被告委托代理人毛宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳聿诉称：2006年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌石化大道中13号的中海壳牌服务公寓E幢x号房，双方己办理房屋转移手续，原告取得该房屋所有权。购房后原告继续将该房屋给被告对外租赁，双方就租赁各事宜签订了《中海壳牌服务公寓小城故事委托租赁经营协议书》及《委托物业管理协议书》，约定：租赁期限至2015年5月31日止，被告每月向原告支付扣除税金后的净租金收益800元；租赁期满时，被告共计支付120个月租金96000元给
原告：租赁期间房屋物业的维护管理由被告负责，期满双方不再续约时，房屋装修赠送给原告；若被告延期支付，则按应付款每日万分之五支付违约金；被告进行物业管理并自行向实际承租方收取物业管理费用，自负盈亏，原告无须向被告支付物业管理费：若双方发生纠纷无法协商一致，则由大亚湾区法院管辖。另外，被告通过电子邮件向原告发送并确认《中海壳牌服务公寓／小城故事投资计划白皮书》，其中约定：“煤气管道安装：初装费1200元，业主出资，租赁期内，管理公司每月支付10元给业主”。原告已按约定出资安装煤气管道，租赁期满被告应向原告支付煤气管道费用共计1200元。上述协议履行期内，原告如约履行了自身义务，但租赁期满后至今，被告仍拖欠原告房屋租金共计8800元、房屋煤气管道费用1200元。虽经原告屡次催讨，被告均不予理睬。为维护原告权益请求法院判令：
一、被告向原告支付拖欠的房屋租金8800元；
二、被告向原告支付房屋煤气管道费用1200元；
三、被告向原告支付逾期付款违约金至实际还款之日止；
四、被告承担本案诉讼费。
被告玮盛（广东）工业服务有限公司辩称：1.双方签订合同时房屋已经对外出租，原告是清楚的，根据《物权法》，房屋出租人必须对房屋享有处分权，因此原告在取得房屋产权前无权出租，合同约定的租赁开始期间由于原告尚未取得产权，所以相应的约定无效；2.根据《合同法》，租赁合同体现为出租人交付房产，承租人支付租金，因此我方尽在占有房产期间负有支付租金义务；3.我方原应按照合同的约定承租房屋120个月，但由于租赁期限届满后双方又签订新的房屋租赁合同，因此原租赁合同无法继续履行，综上，原告第一项诉讼请求不应支持，其次，原告没有管道煤气费的事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2006年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾霞涌石化大道中13号中海壳牌服务公寓E幢x号房，采取银行按揭方式支付房款。涉案房屋已经办理房产权证，权属人为原告欧阳聿。同日，原、被告又签订一份《中海壳牌服务公寓-小城故事委托租赁经营协议书》（编号：Ex）及《委托物业管协议书》,《中海壳牌服务公寓-小城故事委托租赁经营协议书》约定原告将其所购买的房屋委托给被告租赁经营的相关事项，合同约定：原告委托被告租赁经营的租赁物位于小城故事第E栋x号房，建筑面积为52.02平方米，原告自愿将该租赁物委托给被告以租赁方式统一经营管理，原告定期足额收取租金收益。原告房屋委托给被告经营的期限为十年。自2005年6月1日起至2015年5月31日止。委托经营期限内，原告全权委托被告或被告授权指定的公司将房屋出租给中海壳牌石油化工有限公司员工或其他承租户统一经营管理。被告按时向原告支付定额租金收益。原告授权被告以被告或被告授权指定的公司的名义对外开展经营管理活动，在被告未违约的情况下，原告不得以任何理由单方终止所授权的经营权限或提前终止委托经营期限。原告享有收取该房房屋租赁经营的租金收益权，对于原告取得定额租金收益所应负担的税费，原告委托被告代扣代缴。被告将扣除税金后的净租金收益按照每月800元支付给原告，该收益每月支付一次。原告有权按时收取定额租金收益，如被告延期支付，则按每日应付款的万分之五支付违约金给原告。超过三个月仍未付款的，原告有权解除该协议。协议期满双方不再续签时，房间装修赠送给原告，房间内基本家具如床、床头柜、衣柜、沙发、茶几等赠送给原告。协议期满如双方续签租约，以上所列物件及装修等，留下由被告处理以便再次租赁。合同第七条约定：该协议是双方真实意思表示，不存在任何形式的胁迫、误解或显失公平，对上述条款双方再次确认已明确知悉其具体含义及内容。合同第八条补充说明约定：该协议所涉及租金自2006年5月1日起支付，支付120个月。《委托物业管理协议书》约定被告应当自行向房屋使用方收取物业管理费用，同时被告物业管理经营自负盈亏，在委托租赁10年（2005年5月1日至2015年5月31日止）该协议双方无需向对方交纳任何费用。合同签订后，原告按照合同的约定将涉案房屋交付给被告使用，让被告对外经营管理。另查，原告向本院出具一份《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》，该计划书投资分析部分约定该公寓已经于2004年7月23日签约租赁给中海壳牌用于员工现场休息的公寓，业主在签订《商品房买卖合同》时，同时签订《租赁合同》，约定10年的租赁期限，每月的租金为800元，租赁期内，管理公司自负盈亏，一切与业主无关。电话、网络、电视等安装费、物业管理费均由管理公司负担，室内装修、家具等租期满后赠送给业主。业主的投入为房价、办证费用及煤气管道安装费3000元，该煤气管道安装费3000元，由业主出资，租赁期内，管理公司每月支付10元租金给业主。上述合同签订后，被告自2006年5月1日起按月向原告支付租金，付至2015年5月31日，共计109个月，被告仍欠原告11个月的租金。2015年11月18日，原告委托广东解治律师事务所向被告发出律师函，要求被告偿还剩余11个月的租金及按照《中海壳牌服务公寓-小城故事投资计划白皮书》煤气管道费1200元，但被告未予理会，为维护原告权益，遂向本院起诉。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、房产权证、《委托物业管理协议书》、《中海壳牌服务公寓-小城故事委托租赁经营协议书》、《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》、收据、律师函及快递单以及原、被告的庭审陈述等证据在卷为据，予以认定。
本院认为：原、被告签订的《委托物业管理协议书》、《中海壳牌服务公寓-小城故事委托租赁经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。被告应当按照合同的约定向原告支付120个月租金，被告仅支付109个月的租金已经构成违约，原告主张被告支付剩余11个月的租金及支付违约金的诉讼请求，有法律和事实上的依据，本院予以支持。虽然原告签订房屋买卖合同时间在2006年4月25日，计付租金起算时间约定从2005年5月1日起，因涉案房屋的出卖人和租赁合同的承租人为同一人，本案不能单独以租赁合同纠纷判定，租赁合同与买卖合同应作为不可分割的整体进行判断，租金计付起算前应视为买卖合同双方对买卖合同条件的约定，被告应按约定向原告支付租金，被告辩解意见不予采纳。关于违约金的问题。《委托租赁经营协议书》约定的租金是每月支付一次，从2006年5月1日起开始支付120个月，合同第四条第四款约定原告有权按时收取定额租金收益，如被告延期支付，则按每日应付款的万分之五支付违约金。故原告主张从2015年6月1日起按照日万分之五计算违约金有事实和法律依据，予以支持。关于煤气管道使用费用问题。该《中海壳牌服务公寓/小城故事投资计划白皮书》视为被告销售商品房的宣传单，且被告对宣传单的真实性不予认可，法庭亦无法查实，故原告主张被告按照该计划书的内容向原告支付煤气管道使用费的诉讼请求，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告玮盛（广东）工业服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告欧阳聿支付租金8800元及违约金（违约金以8800元为基数，从2015年6月1日起每日按万分之五计付至付清此款为止）；
二、驳回原告欧阳聿其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元由被告玮盛（广东）工业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鵃
审判员 曾日华
二〇一六年八月九日
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