福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第4767号原告福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层。法定代表人陈景涛，主任。委托代理人汤银雪、汪元海，公司员工。被告孙朝雄，男，1966年9月16日出生，汉族，住宁德市东侨经济开发区。
原告福州市榕桥物业管理有限公司与被告孙朝雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤银雪到庭参加诉讼，被告孙朝雄经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系坐落于福州市仓山区某小区的物业服务单位，被告系该小区业主。被告于2011年3月15日办理了入住手续。原告与该小区的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，合同约定该小区由原告进行物业管理，委托管理期限至选聘新的物业管理企业，签订《物业服务合同》时终止，物业费服务费收费标准为：别墅住宅每月每平方米1.8元。被告自2013年1月起至2015年9月，拒绝向原告缴纳物业服务费15018.3元、水电公摊费564.5元、违约金5785.3元。原告多次通过电话、挂号信、上门、发律师函等形式催款，但被告拒绝支付。原告诉请判令：1、被告支付原告拖欠的物业服务费15018.3元、水电公摊费564.5元；2、被告支付物业服务费及水电公摊费的违约金5785.3元（按应缴费的日万分之六计算，自2013年1月1日起至2015年9月止）；4、被告承担本案诉讼费。被告未向本院提交书面答辩及证据。庭审中，原告向本院提交下列证据：1、福州市物业服务合同及中标备案证明，证明原告接管该小区；2、《福州市前期物业服务合同》，证明原告与开发商签订了前期物业服务合同，并就相关事宜进行了约定；3、房产证，证明自2011年2月24日起房屋所有权人从王秀云变更为被告孙朝雄；4、住户情况一览表，证明被告身份登记；5、缴费发票及收据，证明被告仅部分缴纳了应缴纳的物业费，其中物业费缴至2012年12月；6、业主欠费明细表，证明业主欠费明细；7、水电公摊费计算方法，证明以2015年1月为例说明业主欠费明细表中公摊计算数据的来源；8、《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，证明原告与某小区单元房原所有权人王秀云签订了前期物业管理服务协议及临时管理规约，并约定原告为上述单元房（建筑面积为252.84平方米）提供物业服务，物业服务费收费标准为1.8元／平方米.月，被告于每月的15日前向原告缴纳物业服务费，水电公摊费另收等；被告未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证权利。
本院经审查认为，原告提交的证据1－5、7、8，来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采纳；证据6，其真实性可以认定，但其中的违约金因计算有误，本院不予采纳，其中的物业服务费和水电公摊费的计算因符合合同约定，本院予以采纳。根据本案现有证据，本院确认以下法律事实：坐落于福州市仓山区某小区单元房原所有权人为王秀云。被告孙朝雄因向王秀云购买上述单元房，该房所有权人于2011年2月24日登记在孙朝雄名下。原告与王秀云于2008年6月5日签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告为上述单元房（建筑面积为252.84平方米）提供物业管理服务，物业服务费收费标准为1.8元／平方米.月，王秀云于每月15日前向原告缴纳物业服务费，当月最后一日未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；水电公摊费另收等。被告拖欠原告2013年1月至2015年9月的物业服务费15018.3元、水电公摊费564.5元。
本院认为，原告与某小区单元房原所有权人王秀云签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告从王秀云处购买了上述单元房于2011年2月24日成为了上述单元房的所有权人，故原告与王秀云签订的《前期物业管理服务协议》自2011年2月24日起对被告产生法律效力。原告已依约为被告单元房提供物业管理服务，被告理应依约向原告缴纳物业服务费、水电公摊费。现原告诉请被告支付2013年1月至2015年9月拖欠的物业服务费15018.3元、水电公摊费564.5元，符合协议约定，本院予以支持。原告诉请被告支付2013年1月至2015年9月拖欠的物业服务费及水电公摊费的违约金，因协议未约定水电公摊费的违约金，故本院只对协议有约定的物业服务费的违约金部分予以支持。因协议约定的物业服务费违约金标准为欠费总额的日千分之三，现原告仅诉请按日万分之六计算，本院予以照准，则被告应支付的拖欠物业服务费的违约金为4325.38元［（1.8元／平方米.月×252.84平方米×0.06%×30日）×（1＋32）×16］。被告经公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告孙朝雄于本判决生效之日起十日内向原告福州市榕桥物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费15018.3元、水电公摊费564.5元、违约金4325.38元，总计人民币19908.18元；
二、驳回原告福州市榕桥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费335元，由原告福州市榕桥物业管理有限公司负担24元，被告孙朝雄负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 刘文玲
人民陪审员 王传城
人民陪审员 胡项学
二〇一六年八月九日
书 记 员 高仁玉附一：本判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”