江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初4111号原告宜兴市恒立物业管理有限公司，住所地宜兴市南仓村路君悦府邸内。法定代表人吴园芬，该公司总经理。委托代理人张锦超，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。委托代理人黄山，宜兴市俊知法律服务所法律工作者。被告石福明。
原告宜兴市恒立物业管理有限公司（以下简称恒立公司）与被告石福明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，依法由
审判员姚剑梅适用小额诉讼程序分别于2016年6月2日、同年7月25日两次公开开庭进行了审理。原告恒立公司的委托代理人黄山、被告石福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒立公司诉称：其与宜兴市望湖花园(以下简称望湖花园)业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由其对望湖花园提供物业管理服务，业主或使用人按其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理费用。截至起诉之日，石福明拖欠其2008年电梯费240元、2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费4639元，及从逾期之日起每天按应缴纳管理费的万分之五交纳滞纳金910.07元，经多次催要不付，故诉至法院要求依法判令石福明给付电梯费240元、物业服务费4639元、滞纳金910.07元，合计5789.07元，并承担本案的诉讼费用。审理中，恒立公司对滞纳金变更诉讼请求为自2016年5月3日开始至判决确定的给付之日止每天按应缴纳管理费4639元的万分之五计算。
被告石福明辩称：1、恒立公司违反物业合同的约定，擅自提高收费标准，将物价局备案的价格作为收费标准没有法律依据，物业服务费价格应依照合同约定的收取，物业管理委托合同第22条规定了收费价格，收费标准每月每平方米0.4元，合同的期限为5年，从2011.1.1到2016.12.31止，在没有增加物业面积，没有添加新的物业设施，没有通过业主大会同意，没有变更合同的条款的前提下，恒立公司擅自提高物业费标准，增加到了0.65元是不合法的，已经构成对业主权益的侵害。2、恒立公司无权申请成立望湖花园业主委员会，根据物权法等相关法律规定，应该召开大会，但是在恒立公司的控制下，无法召开业主大会，从1998年起，恒立公司申报了望湖花园业主委员会，该业委员会的违规，导致了一系列问题的产生。3、恒立公司物业管理综合素质较差，服务素质满足不了业主需求，不尊重业主大会的业主权利。4、望湖花园业委会没有经过业主选举，不能代表业主行使权利。综上，请求法庭依法撤销违规的望湖花园业委会，敦促物价局撤销“宜价备字（2014）25号”文件的备案，解除望湖花园《物业管理委托合同》，并按照合同法58条规定判决恒立公司将已收取的违规费用退还业主，责令恒立公司公开收费账目。
经审理查明，2010年12月30日,宜兴市望湖花园业主委员会(甲方)与恒立公司(乙方)订立了物业管理委托合同一份，约定望湖花园由恒立公司实行物业管理，期限自2011年1月1日至2016年12月31日止。合同约定：委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管事服务费、地下汽车库能耗费、设施维护费、保洁费、地面停车位使用费、二次供水用户供水成本费等。本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整后的标准收取物业管理服务费，由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积向乙方交纳，住宅物业服务费0.40元/㎡·月、电梯费二楼、三楼300元/户·年，对讲费40元/户·年；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年6月，双方再次签订物业管理委托合同，约定望湖花园由恒立公司继续实行物业管理，委托管理事项同前合同，期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，委托管理事项同前合同，住宅物业服务费0.65元/㎡·月(含公共能耗费)，电梯费二楼、三楼300元/户·年，四楼(含)以上600元/户·年，对讲费40元/户·年，车位使用费(含清洁能耗费)30元/月·个；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的万分之五交纳滞纳金。合同约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上。另查明：2011年7月20日，宜兴市物价局的宜价备字【2011】第33号对望湖花园住宅小区物业公共服务费按0.40元/㎡·月，电梯费二楼、三楼300元/户·年，四楼(含)以上600元/户·年，对讲费40元/户·年的价格备案；2014年6月，恒立公司经过物业服务费提示公示、备案申请、望湖花园业主委员会提价会议决议、提价征询汇总、物业费提价业主意见公示等程序，要求适当调整望湖花园物业服务费，2014年6月20日，宜兴市物价局的宜价备字【2014】第25号对望湖花园住宅小区物业公共服务费按0.65元/㎡·月，电梯费二楼、三楼300元/户·年，四楼(含)以上600元/户·年，对讲费40元/户·年的价格备案。又查明：石福明系望湖花园12幢301室业主，其住房建筑面积为166.5平方米，2008年拖欠电梯运行费240元，2013年欠物业服务费795元、电梯运行费300元、对讲费40元、计1135元，2014年、2015年欠物业服务费2584元，电梯运行费600元，对讲费80元，计3264元，恒立公司于2014年开始以电话、上门、书面通知形式向向石福明发出催缴通知，并于2015年12月6日向石福明发出律师函，该函载明石福明应缴纳物业费用4639元及从逾期之日起按每天应缴管理费的万分之五交纳滞纳金。再查明：望湖花园业主委员会向本院出具书信，上载明每年通过向业主民意测评，对物业管理的满意满意度达到98%以上。上述事实，有恒立公司向本院提交并经庭审质证的物业管理委托合同、物业管理服务费提价材料及宜兴市物价局备案回复表、欠费清单、催缴通知书、律师函、业主委员会书信及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告恒立公司应当根据合同载明的项目为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。被告石福明作为望湖花园12幢301室的业主，拖欠恒立公司2008年电梯费240元、2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费4639元恒立公司要求其支付上述费用，并按合同约定支付滞纳金，系根据合同主张自身合法权益的行为，应予支持。双方在2010年12月30日签订的物业管理服务合同中明确约定住宅物业服务费0.40元/㎡·月，2014年6月签订的物业管理服务合同中明确约定住宅物业服务费0.65元/㎡·月，该约定系双方自愿约定且不违反法律规定，本院予以确认。对石福明抗辩的望湖花园业主委员会成立的过程是否合法及业主委员会是否违规履行工作职能，属于另一个法律关系，本案不予理涉。故石福明抗辩主张本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，
判决如下：石福明于本判决发生法律效力之日起10日内支付恒立公司物业管理费4639元并承担该款自2016年5月3日起至判决确认给付之日止按每天万分之五计算的滞纳金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由石福明负担。该款已由恒立公司预付，石福明于本判决发生法律效力之日起10日内直接将该款给付恒立公司。本判决为终审判决。
审判员 姚剑梅
二〇一六年八月九日
书记员 仇敏媛 关注公众号“”