广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8185号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文,职务总经理。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
委托代理人：何巧，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：邓思群，住北京市丰台区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因与被上诉人邓思群商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编1号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年12月6日，邓思群（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编1号M房（建筑面积177.14平方米），总金额为2537740元（乙方于预售合同签订之日支付第一期款761322元，第二期款1776418元于2012年12月21日前支付）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方不得以此为由拒绝收楼，甲方按约定标准修复、更换。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”合同签订后，邓思群已付清全部购房款。双方办理面积补差手续后购房款总额为2533794元，双方在庭审中一致同意以办理面积补差手续后的购房款总额为计算迟延交楼违约金的基数。涉案楼宇于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司于2014年3月19日向邓思群发出《入伙通知书》，邓思群于2014年3月22日收到《入伙通知书》。邓思群于2014年6月7日办理收楼手续。邓思群于2016年1月6日向原审法院提起本案诉讼，以粤锐公司逾期交楼为由，请求：1、粤锐公司向邓思群支付从2014年3月31日起至2014年6月7日止的延期交楼违约金，每日按已付房款2533794元的万分之五计算；2、粤锐公司承担所有诉讼费用。粤锐公司原审答辩称:不同意邓思群的诉讼请求。为证明涉案楼盘供电部分具备永久用电时间为2014年6月20日，粤锐公司在诉讼中提交了《高压供电合同》一份、《单位工程开工申请报告》、《客户受电工程设计文件审核意见书》、《客户受电工程中间检查意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《璧珑湾2号综合房10KV电气工程配电设施交接试验报告》、《工程竣工验收报告》。经质证，邓思群对上述证据的真实性、合法性和关联性确认。原审诉讼中，原审法院依职权调取了广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具的《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，邓思群对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为2014年6月20日。原审法院认为：邓思群、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年3月30日前向邓思群交付房屋，但涉案房屋在2014年7月16日才取得永久用电证明，在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给邓思群使用，已构成违约，邓思群要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。但邓思群已经于2014年6月7日收楼，故邓思群要求迟延交楼违约金从2014年3月31日起计算至2014年6月7日止合理，原审法院予以支持。邓思群、粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年3月28日
判决如下：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓思群支付从2014年3月31日起至2014年6月7日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款2533794元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1520元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求预期交楼违约金的诉请并无不当。我国尽管非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，统一裁判标准。现一审法院却无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在的客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。涉案房屋用电工程2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件，涉案房屋实际具备永久用电的日期应当以用电工程竣工验收合格日期即2014年6月20日为准。（五）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（六）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（七）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显错误。（八）涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（九）粤锐公司已按照合同约定通知邓思群收楼，并以各种方式催促邓思群收楼，但邓思群并未在约定的期限内提出异议，粤锐公司无需承担延迟交付的责任，且邓思群于2014年6月7日办理涉案房屋的收楼手续。（十）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。综上，粤锐公司上诉请求本院判令：1.撤销(2016)粤0115民初96号民事判决，驳回邓思群的全部诉讼请求。2.一审、二审案件受理费均由邓思群承担。邓思群二审答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中查明，粤锐公司原审提供的中惠壁珑湾一期高低压配电《工程竣工验收报告》显示，该工程已于2014年6月20日送电完成，经供电局验收合格，具备交付使用。粤锐公司坚持认为原审对此认定有误。粤锐公司引用本院生效案例所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定。二审中，对于《补充协议》变更《商品房买卖合同》中交楼条件和违约金标准的问题,粤锐公司称《商品房买卖合同》的主文是不能更改的，但《补充协议》是经过双方协商，变更了逾期交房违约金标准，且邓思群清楚该条款，邓思群应当有注意义务；并确认需要完成其他公用设施、附属配套项目才能拿到备案表。邓思群称没有认真看过合同，也看不懂，而且也改变不了合同。粤锐公司与邓思群对原审法院查明其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，双方当事人二审的争议焦点为：
一、粤锐公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题；
二、违约金的计算标准问题。关于粤锐公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《工程竣工验收报告》，但该报告是建设单位主持，由建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料，并不足以证明涉案房屋符合法定交付使用条件。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到交付条件，与国家规定相悖，本院不予采信。粤锐公司引用本院生效案例所涉楼盘的建设单位,在合同约定交楼日前已取得备案表，而涉案楼盘用电工程至2014年6月20日才经供电局验收合格，是在邓思群2014年6月7日收楼之后。粤锐公司引用的案例所涉楼盘与涉案楼盘并非同类情形，故粤锐公司以此主张无需承担逾期交楼违约责任，其提出的上诉请求,理据不足，本院不予采信。原审法院认定粤锐公司未依约交付房屋构成违约，判决粤锐公司支付违约金至邓思群办理收楼手续之日，并无不妥，本院予以维持。关于违约金的计算标准问题。双方在合同中约定“粤锐公司如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。粤锐公司未能充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其上诉要求调整违约金标准，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审查明事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3040元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理
审判员 余 盾
二〇一六年八月九日
书 记 员 张永亮 来自：