山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋05民终513号上诉人(原审被告)史雷，男，1982年11月16日生，汉族，山西省沁水县人。上诉人(原审被告)王晋文，男，1969年10月23日生，汉族，高平市东人。上诉人(原审被告)陈小莉，女，1975年5月8日生，汉族，浙江省平阳县人。三上诉人共同委托代理人毕红荣，山西长平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)胡会平，男，1958年8月1日生，汉族，高平市南城办康丰居委人，住本市铁西南路红旗小区35号。委托代理人王文琴，山西高坪律师事务所律师。上诉人史雷、王晋文、陈小莉与上诉人胡会平房屋租赁合同纠纷一案，山西省高平市人民法院于
二0一六年五月六日作出（2015）高民初字第1785号民事判决。原审被告史雷、王晋文、陈小莉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史雷、王晋文、陈小莉及其委托代理人，被上诉人胡会平及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2010年11月5日，城东居委会作为发包方与原告胡会平签订承包合同，胡会平自2010年11月5日至2020年11月5日承包经营东方大厦一、二楼。2015年11月5日，胡会平将其中一间租赁给史雷使用，租期为一年，至2016年11月5日结束，租金为13万元/年，双方就此签订了《房屋租赁合同》，合同约定水、暖、电费由史雷负担，且史雷不得擅自改变经营范围，不得对外出租、转让。合同签订后，史雷向胡会平缴纳了13万元的租金，结清了水、电费，但未交纳暖气费5040元。随后，被告史雷开始经营阿莉茄汁面。2015年12月9日，东城居委会出具载明“兹证明我居委王晋文在泫氏街东方大厦一楼开中国移动手机超市一个，请给予办理营业手续为盼。”证明一份。2015年12月10日，王晋文作为甲方与作为乙方的陈小莉签订《租房合同》，约定将史雷经营茄汁面的一间房租赁给陈小莉，时间自2015年11月5日起自2018年11月4日止，租金为15万元/年。2015年12月10日，陈小莉提出个体工商户开业登记申请书，其申请再东方大厦一楼开办高平市富达收据超市，同日领取了营业执照。2015年12月25日，原告向法院提出诉讼保全申请，申请对东方大厦一楼东一间房屋采取保全措施。原审法院于2015年12月28日作出（2015）高民初字第1785号民事裁定书，裁定“被告陈小莉对其所租赁的拟经营高平市富达手机超市的高平东方大厦一楼东一间房屋不得装修和使用，店内财产由被告陈小莉保管。”。原判认为，原告胡会平将其承包的东方大厦一楼东一间房屋租赁给被告史雷使用，但根据庭审查明，在未经出租人胡会平同意的情况下，该房屋现已由被告王晋文、陈小莉实际使用，致使原告胡会平与被告史雷之间的合同目的无法实现，故对原告胡会平请求解除与被告史雷的租赁合同的诉请予以支持，被告史雷应对所涉房屋予以返还。因被告史雷已交付自2015年11月5日至2016年11月5日的房屋租金13万元，故胡会平应按日租金退还史雷剩余租金。原告胡会平通过与城东居委会签订承包合同并支付租金的方式组得上述房屋，其对上述房屋系有权占有，被告王晋文、陈小莉在与原告无任何约定的情况下使用上述房屋，对原告胡会平构成侵权，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。故对原告请求被告史雷、王晋文、陈小莉返还上述房屋的诉请予以支持。因租赁合同的双方当事人系胡会平、史雷，故应由史雷支付原告暖气费5040元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：
一、解除原告胡会平与被告史雷于2015年11月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告史雷于本判决生效之日起十日内给付原告胡会平暖气费5040元；
三、被告史雷、王晋文、陈小莉在本判决生效之日起三十日内返还原告胡会平位于东方大厦一楼东的现在正在经营高平市雷达收据超市的房屋一间；
四、原告胡会平按日租金356元/天退换被告史雷租金自被告史雷、王晋文、陈小莉返还房屋之日起至2016年11月5日止。案件受理费2900元，由被告史雷负担1000元、被告王晋文与被告陈小莉各负担950元。史雷、王晋文、陈小莉上诉认为一审判决在法律适用、证据认定及相关事实上均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，裁定发回重审。其理由为:1、一审判决解除胡会平与史雷租赁合同存在事实和适用法律错误。被上诉人主张解除合同不符合《合同法》第九十六条第一款规定，被上诉人没有以书面或其它方式告知上诉人史雷解除合同，一审庭审时却未提供该方面证据，2、被上诉人以上诉人擅自改变经营范围和未交纳取暖费作为解除合同的理由不成立。3、一审法院采信认定证据错误。上诉人王晋文提供东城居委会出具的证明一份及准予注销登记通知书。上诉人王晋文认为城东居委会出具证明允许王晋文在该处(东方大厦一楼东侧)开手机超市，真实性无可质疑，另外，以陈小莉名义成立的高平市富达于机超市注销证明同样被确认无效也是错误的，原因是作为外地人在开手机超市被隔壁同行“雷雷通信”排挤，无法更好开展业务才注销。原审法院出于偏袒目的，对上诉人所有证据一律否认，显然侵害上诉人权益。
被上诉人答辩称，被上诉人解除合同的原因符合法律规定，上诉人史雷违反合同约定，在没有经过被上诉人同意的情况下擅自将承租房屋转租给了王晋文和陈小莉，又违约没有向被上诉人交纳取暖费。上诉人提供的相关证据前后矛盾，无法证明自己的主张。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据双方的诉辨，归纳本案的争议焦点为：原判判决解除胡会平与史雷之间于2015年11月5日签订的《房屋租赁合同》是否得当？针对焦点，上诉人提供的证据有:1、2015年11月I5日三上诉人签订的《联营合同》一份，欲证明三上诉人是合伙关系；2、2015年12月25日高平市东城街街道办事处城东社区居委会出具的证明一份，以王晋文名义登记的营业执照，欲证明所有权人城东居委会同意三上诉人从事手机销售。3、2016年3月21日高平市市场和质量监督管理局加盖印章的《准予注销登记通知书》一份，欲证明以陈小莉名义的营业执照被注销。被上诉人质证意见为：被上诉人对证据1、2、3均不认可。认为证据1是三上诉人自己制作的；认为证据2不符合证据要件，证明中没有法人和出具人的签名。以王晋文名义登记的营业执照认为是复印件，且一审时未提供过，不予质证；对证据3《准予注销登记通知书》上记载日期是3月21日注销、但王晋文名义的营业执照确是12月25日存在相互矛盾。针对焦点，被上诉人二审没有提供相关证据。本院对对上诉人提供的1、2、3证据分析认为，该三项证据均证明了史雷将自己的承租的房屋转让给王晋文、陈小莉，并且改变了约定经营“茄汁面”的范围。
本院认为，上诉人史雷将自己的承租房屋转让给王晋文、陈小莉，并且改变了约定经营“茄汁面”范围的民事法律行为，违反了与胡会平之间的房屋租赁合同约定，损害了正常的市场秩序，胡会平主张史雷返还其承租使用的房屋，依约有据，应依法予以支持，上诉人史雷主张经营手机店是含其在内的三人联营，没有将房屋转租的理由不成立，证据不力，依法不予采信。关于是否应向胡会平缴纳取暖费的问题，因有合同约定，史雷应依约全面履行自己的义务，故史雷应依约向出租人胡会平交纳约定的取暖费。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下:驳回上诉，维持原判。二审审案件受理费2900元，由上诉人史雷、王晋文、陈小莉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王丽
代理
审判员 王琦
代理
审判员 梁卉
二〇一六年八月九日
书 记 员 杜刚 微信公众号“”