广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8576号
上诉人（原审被告）：温岭峰
委托代理人：张正友，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：胡娟娟，广东诚公律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：深圳市家家顺房产交易有限公司
法定代表人：杜艳花，总经理。
委托代理人：陈金月，系该公司员工。
委托代理人：张尊，系该公司员工。
原审
被告：温小霞
委托代理人：张正友，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人：胡娟娟，广东诚公律师事务所实习律师。
上诉人温岭峰与被上诉人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、原审被告温小霞居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法西民初字第1330号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2015年6月5日，案外人黄梅（卖方）、温小霞（买方）、家家顺公司（居间方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxx），约定：买方将位于深圳市的海韵家园韵澜苑x栋x房（房产证号为x**，以下简称“涉案房产”）转让给卖方，转让价款为450万元；该房产交易定金共计30万元，买方同意在本合同签订时支付定金5万元，在本合同签订后3日内再向买方支付定金25万元；除定金外的首期款119万元，买方须于2015年6月15日之前支付至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续等；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以房产转让总价款的额3%向居间方支付全额佣金，由买方支付全部佣金10万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清；买卖双方须在签订本合同时支付全额佣金中的20%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，买方应支付必要费用2万元，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，则此必要费用无需退还；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；及其他条款。家家顺公司主张，上述合同签订后，温小霞与案外人黄梅协商将涉案房屋的买方变更为温岭峰，并提交了案外人黄梅、温岭峰、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx）作为证据。经审核，该证据有原件核对，原审法院对其真实性予以确认；该合同除买方变更为温岭峰外，合同内容与《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx）一致，落款时间亦为2015年6月5日。温小霞、温岭峰均确认，温小霞、温岭峰系兄妹关系，涉案房产的实际购买人为温岭峰，温小霞与案外人黄梅、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx），是代温岭峰出面签订的，温小霞可视为温岭峰的代理人。2015年7月28日，温小霞向家家顺公司支付佣金3万元。2015年8月6日，涉案房产过户至温岭峰名下。截至庭审之日，温小霞、温岭峰未向家家顺公司支付剩余佣金7万元。双方对剩余佣金的支付问题发生纠纷，遂产生本案诉讼。温小霞、温岭峰主张，家家顺公司在涉案房产交易的过程中，未尽到居间方应尽的义务，存在违法违规行为，给房屋交易的顺利完成造成了不利影响，是温小霞、温岭峰未支付剩余佣金的原因。温小霞、温岭峰对此提交了以下证据：证据1、录音1-8（录音通过温小霞、温岭峰手机录音，但因清理过内容手机中未保存，已经保存到U盘中）：证明家家顺公司未如实告知温小霞、温岭峰房产交易需准备的资料，家家顺公司让温小霞、温岭峰在空白合同上签字，段遂龙承认家家顺公司未做好工作，家家顺公司故意设置障碍阻碍房屋交接的情况且要求温小霞、温岭峰倒签交付钥匙时间；证据2、录像：证明双方交接房屋钥匙的情况，2015年9月1日家家顺公司、温小霞、温岭峰交接钥匙的情况，当时家家顺公司要求温小霞、温岭峰倒签时间；证据3、微信聊天记录：证明家家顺公司未如实告知温小霞、温岭峰房产交易需准备的资料，中途又要求温小霞、温岭峰提供假的离婚证，要求荒诞，给房产交易造成极大障碍，且家家顺公司故意拖延交付房屋钥匙；证据4、名片：证明录音中的小段即段遂龙、小邓即邓银莎、周总即周生杰均是家家顺公司处的员工。家家顺公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，家家顺公司有通知温小霞、温岭峰需准备的材料，不认可温小霞、温岭峰的证明目的；对证据2的真实性予以认可，但原因是双方需签订交还确认书，但温小霞、温岭峰不配合；对证据3的真实性予以确认，但是原因是温小霞、温岭峰被银行拒绝贷款申请，家家顺公司才提供的假证建议，且在家家顺公司的努力下房屋成功过户，家家顺公司已完成了居间的义务，不认可温小霞、温岭峰的证明目的；对证据4的真实性予以确认。家家顺公司主张，其已完成作为居间方应尽义务，经多次催讨，温小霞、温岭峰仍拒绝支付，还对家家顺公司的工作人员进行人身攻击，提交了以下证据：证据5、家家顺公司经纪人邓银莎与温小霞、温岭峰短信沟通记录：证明家家顺公司完成了居间服务的告知义务；证据6、家家顺公司经纪人邓银莎、段遂龙与温岭峰短信记录，证明：证明家家顺公司完成了居间服务的告知义务；证据7、家家顺公司经纪人段遂龙与温小霞、温岭峰母亲的短信记录，证明：家家顺公司提醒温小霞、温岭峰母亲交房事宜；证据8、家家顺公司经纪人邓银莎与案外人黄梅短信记录，证明：家家顺公司积极与黄梅沟通违约问题；证据9、催告函，证明：家家顺公司多次催讨佣金；证据10、家家顺公司经纪人受伤照片，证明：温小霞、温岭峰对家家顺公司进行人身攻击。温小霞、温岭峰表示对证据5-8的真实性无法确认，对证据9的真实性予以确认，对证据10的真实性不予认可。家家顺公司的原审诉讼请求为：1、温小霞、温岭峰向家家顺公司支付佣金7万元；2、温小霞、温岭峰向家家顺公司支付延期付款滞纳金3430元（2015年7月31日暂计至2015年11月6日）；3、温小霞、温岭峰承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，家家顺公司、温小霞及案外人黄梅签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxx），因温小霞、温岭峰均确认，温小霞系代理温岭峰签订该份合同，温岭峰才是涉案房屋的买方，且温岭峰已就涉案房屋的买卖及居间服务事宜另行与家家顺公司、案外人黄梅签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx），故原审法院认定，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx）的买方为温岭峰，由温岭峰享有该合同约定的权利，承担该合同约定的义务。该合同系各方当事人真实意思表示，并不违反有关法律规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方当事人均应严格按合同约定履行各自义务。家家顺公司、温岭峰与案外人黄梅在合同中约定，由温岭峰支付家家顺公司佣金10万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清。在签订合同后，温岭峰已经与案外人黄梅完成房产交易，涉案房产已于2015年8月6日过户至温岭峰名下，可视为家家顺公司的合同义务已履行完毕，温岭峰应当按照约定支付居间服务佣金。但温岭峰仅支付了部分佣金3万元，未按约履行全部付款义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。因此，家家顺公司要求温岭峰支付居间服务佣金7万元的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。因温小霞仅为温岭峰的代理人，其签订涉案合同的法律后果依法应由温岭峰承担，故家家顺公司要求温小霞支付上述佣金，缺乏依据，原审法院不予支持。关于温小霞、温岭峰主张家家顺公司在涉案房产交易的过程中，未尽到居间方应尽的义务，存在违法违规行为。原审法院认为，温小霞、温岭峰提交的证据证明家家顺公司在从事居间服务的过程中存在部分违规行为，且家家顺公司与温小霞、温岭峰在合同履行过程中存在争执，家家顺公司作为专业的房产中介服务机构，应引起重视并予以核查纠正，严格依法依规经营，进一步提高服务质量及顾客满意度。但温岭峰与案外人已完成涉案房屋的交易，作为涉案合同的居间方，家家顺公司已完成其居间服务义务，故温岭峰以此拒付剩余佣金7万元，依据不足，原审法院对温岭峰的该抗辩意见不予采纳。关于延期付款违约金，合同约定温岭峰应在向登记机关申请递件过户前付清佣金，若温岭峰延期支付佣金，须以全额佣金为基数按日万分之五向家家顺公司支付延期付款违约金。涉案房产已于2015年8月6日完成过户，可推定在该日之前已递件，温岭峰应依约于2015年8月6日前支付全部佣金。但鉴于家家顺公司在居间服务合同的履行过程中确实存在部分问题，温岭峰迟延支付剩余佣金7万元，亦属事出有因，基于公平原则考虑，原审法院认为，温岭峰无需向家家顺公司支付延期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、温岭峰应于判决生效之日起十日内向家家顺公司支付佣金人民币70000元；
二、驳回家家顺公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币818元，由温岭峰负担；上述费用家家顺公司已预交，温岭峰应于判决生效之日起十日内将应负担之款项迳付家家顺公司。温岭峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：
一、驳回家家顺公司的全部诉求；
二、由家家顺公司承担全部诉讼费用。上诉理由：
一、一审判决适用法律错误，请二审法院予以纠正。1、温岭峰与家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的居间服务条款，系家家顺公司为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，且条款中只约定温岭峰付款的义务，排除温岭峰权利，亦未约定家家顺公司提供居间服务的内容，显然是违反公平公正原则的格式条款，应属无效。根据二手房买卖交易的惯例，交易过程中应签订两份协议，即房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》，买方或卖方与房产中介应签订《居间服务合同》。其中《居间服务合同》中应按照公平公正的原则约定合同目的、双方权利义务、居间服务内容、居间服务费用等项目。但本案中，家家顺公司故意将房屋买卖合同和居间服务合同两个合同简单合在一起，显然违反了正常的二手房买卖交易的惯例。而且在整个所谓的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中只有一条关于居间服务的约定。这份二合一的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》居间服务条款，明显是家家顺公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，且在条款中只约定了温岭峰有全额支付佣金的义务，未约定温岭峰能享有何种居间服务及相应权利，也未约定家家顺公司提供居间服务的相关内容。这种只约定温岭峰付款的义务，排除温岭峰权利，亦未约定家家顺公司相应义务的条款，显然是违反公平公正原则的格式条款，应属无效。2、对于该违反公平公正原则的居间服务条款，应适用《合同法》第四十条的规定认定为无效，而一审法院未适用该法律规定，请二审法院予以纠正。
二、一审法院认定事实不清，请二审法院予以查清。1、在本案中，家家顺公司工作人员未尽到居间服务方应尽义务，存在严重的违法违规行为，给温岭峰房屋买卖交易的顺利完成造成极大影响，主要包括以下方面：第一，家家顺公司工作人员邓银莎、段遂龙及其他三个业务人员为达成签单的目的，对着温岭峰哭哭啼啼，营造一种紧张气氛，“逼迫”温岭峰在一份空白合同上签字按手印。家家顺公司的工作人员邓银莎、段遂龙等几个业务人员，为促使温岭峰签单拿到佣金的目的，一群人围着温岭峰哭哭啼啼，说他们都是大学刚毕业出来的学生，赚钱不容易，完不成业绩就没有收入，并称卖方就在楼上，你不签房子就卖给别人了，你不先在空白合同上签字，卖方怎么知道你想买房，营造一种紧张的气氛，逼得温岭峰只得在看都没看的情况下在一份空白的合同上签字。家家顺公司工作人员的这种做法，违法违规。第二，家家顺公司的工作人员未如实告知温岭峰房产交易需准备资料，导致温岭峰来回奔波，疲于奔命，工作生活受到极大影响。按照正常交易惯例，居间服务提供一方应如实详细告知温岭峰房产交易时需准备的相关资料，这也是房产交易一方应尽的义务。但家家顺公司的工作人员业务不精，未如实告知温岭峰应准备哪些资料，说只需要社保和购房资格就可以了，在中途临时告知需要结婚证，因温岭峰兄弟的结婚证在老家，只得冒着请假扣工资的风险跑回老家去取结婚证，在老家没找到，又跑到相隔几百公里的配偶家才找到，费时费力，十分辛苦。期间家家顺公司不但不为自己工作上的失误表示歉意，还一味催促温岭峰，说逾期就要罚款等。第三，家家顺公司还教唆温岭峰去实施假离婚的违法行为，严重影响了温岭峰的夫妻感情。在房屋买卖交易过程中，家家顺公司的工作人员以贷款出问题为由要求温岭峰和妻子去办假离婚，温岭峰与妻子结婚已久，夫妻感情十分和睦，断然不会听从家家顺公司的违法教唆，该事令温岭峰夫妻之间闹得十分不愉快，原本和睦的家庭滋生矛盾，期间，家家顺公司不但不想办法还以罚款为要挟。第四，家家顺公司故意设置障碍，阻碍房屋买卖双方的正常交接，极大损害了温岭峰的合法权益。家家顺公司作为居间服务方，本应尽量促成买卖双方房屋的顺利交易完成，但家家顺公司故意设置障碍，将房屋钥匙扣在手中，不交给温岭峰。本来在2015年8月18日能完成的房屋交接一直拖到2015年9月1日才完成，期间还是经深圳电视台爆料家家顺公司的违法违规行为之后，家家顺公司才将钥匙交到温岭峰。2、家家顺公司存在的上述种种行为，显然不能要求温岭峰按照居间条款的约定支付全部佣金，温岭峰已支付部分佣金，故无需再支付家家顺公司佣金。
被上诉人家家顺公司答辩称：家家顺公司作为居间方已经尽到居间义务。根据合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人提供订立合同的机会，或提供服务，委托人支付报酬的合同，本案中签订合同之前已查明了房产状态，告知双方流程，合同是双方确认后填写，系双方真实意思表示，所以合同并非格式条款并不违反有关法律规定，各方均应按合同履行义务，而温岭峰在涉案房产过户后，未及时向家家顺公司支付佣金已构成违约。温岭峰所称未尽居间服务，存在违规行为给其房产交易过程中造成极大影响，无事实依据。合同条款是双方确认后填写的，家家顺公司进到了说明义务，温岭峰是完全民事行为能力人，应当知道自己行为的法律后果，家家顺公司无法也不可能让温岭峰违背自己意愿签订合同。合同签订后家家顺公司将《二手房交易指南》提交给温岭峰和温小霞，该指南明确显示在按揭手续时需要提交结婚证，家家顺公司再次提醒了温岭峰提供按揭资料并履行其义务，家家顺公司积极协助温岭峰与案外人沟通，温岭峰才没有支付延期滞纳金，家家顺公司尽到了居间义务。假离婚是因温岭峰在两次银行审批未通过，家家顺公司的员工为了尽快办理向温岭峰提供的意见，是否进行假离婚，决定权在于温岭峰。
三、关于交房问题，家家顺公司从未扣押钥匙，依据合同约定家家顺公司应当将钥匙交给温岭峰。因温岭峰让无授权委托书的第三人领取，且不配合与案外人签署房屋确认书，家家顺公司出于谨慎义务才未按时交付钥匙。最终，因温小霞多次上门闹事，并出手打人，严重妨碍了家家顺公司的营业，家家顺公司在双方未签署交房确认书情况下交出钥匙。综上，涉案房产在家家顺公司的居间服务下完成了转移，温岭峰应当依据居间服务合同约定向家家顺公司支付全部佣金。原审被告温小霞答辩称：坚持一审意见并同意温岭峰的上诉意见。本院
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，温小霞系代理温岭峰签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx），且温岭峰已就涉案房屋的买卖及居间服务事宜另行与家家顺公司、案外人黄梅签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：xxxx），故原审法院认定涉案房屋买卖合同的买方为温岭峰，由温岭峰享有该合同约定的权利，承担该合同约定的义务正确，本院予以确认。该合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案二审争议的焦点在于：合同中的佣金条款是否有效，家家顺公司是否履行了居间义务。家家顺公司、温岭峰与案外人黄梅在合同中约定，由温岭峰支付家家顺公司佣金10万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清。上述合同文本内容虽系印制，但由三方填充完成并签字确认，并非未经协商，亦不存在免除一方责任、加重他方责任、排除他方主要权利的情形，温岭峰主张该佣金条款无效，于法无据，本院不予采纳。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。温岭峰确经家家顺公司所提供居间服务与案外人黄梅签订了涉案合同，且在签订合同后，温岭峰已经与案外人黄梅完成房产交易，涉案房产已于2015年8月6日过户至温岭峰名下，温岭峰主张家家顺公司未履行居间义务与事实不符，本院不予采信。现涉案居间合同已履行完毕，温岭峰应当按照约定支付居间服务佣金。但温岭峰仅支付了部分佣金3万元，未按约履行全部付款义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原审判令温岭峰向家家顺公司支付剩余佣金70000元，符合法律及合同约定，并无不当，本院予以维持。综上，温岭峰的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1636元，由温岭峰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理
审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年八月九日
书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：