云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2328民再2号原审原告杨某某，男，住元谋县。原审原告国某某，女，住元谋县。原审被告元谋永禾房地产经营有限公司，住所地元谋县。法定代表人张建军，系该公司经理。原审原告杨某某、国某某与原审被告元谋永禾房地产经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）元民初字第557号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年5月30日作出（2016）云2328民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨某某、国某某，原审被告元谋县永禾房地产经营有限公司的法定代表人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年12月8日原审原告杨某某、国某某诉称：原告与被告于2011年11月25日就“元谋能禹果蔬批发交易市场商品房购销”正式签订《商品房购销合同》，合同编号为永禾（2011）B4-409、411号，并按照双方签订的合同向被告交付购房首付款43889元，合同规定：“乙方购买的商品房为第B4幢第4层409、411号，建筑层数为地上4层，按套计价，参考建筑面积为2套92.02平方米，两套商品房总价款133889元，购房首付款43889元于2011年10月18日由乙方交付给甲方，付款发票号为00024804，其余房款90000元向银行申请按揭贷款，由甲方在60日内办理完毕，房屋交付期限为2012年5月30日止，后原告与被告签订了《委托经营管理合同》，自2012年4月1日至2015年3月31日期间，该房屋租给被告统一经营。现3年的租期已满，被告未能按期交房。被告的行为已构成违约，根据《商品房购销合同》中被告逾期交房的约定，由被告在合同约定的交房期限届满次日起至实际交房之日止30天内，甲方每天支付乙方违约金20元，合同继续履行；逾期30天后甲方按乙方已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行的违约责任。因此，被告应支付给原告违约金20613元，被告违约至立案期间的违约金30天×20元+182天（10月30日）×43889元×0.08%=7973元；立案至审判期间的违约金180天×43889元×0.08%=6320元；申请执行期间的违约金180天×43889元×0.08%=6320元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原审被告元谋永禾房地产经营有限公司辩称：原告请求继续履行合同我公司没有意见；我公司没有违约，原告只是交了首付，没有付清全款，按照合同约定原告付清全款之后我们在60日内交房，在对方没有付完全款的情况下，我方没有义务交房；因不是我公司违约，应该由原告向我公司支付违约金。原审本案的争议焦点为：根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》的约定，被告的行为是否违约？原审原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、商品房购销合同复印件，欲证明被告存在违约行为；2、委托经营管理合同复印件，欲证明委托经营管理期限为3年，2015年3月31日期限已届满；3、购房款发票复印件，欲证明原告支付购房首付款43889元；4、身份证复印件，欲证明原告的身份情况；5、元谋县能禹农村信用合作社活期一本通一张，欲证明原告准备用于办理住房按揭贷款的手续程序。原审被告对以上证据材料质证后均无异议。本院对原审被告质证后无异议的证据材料予以采信。原审被告在举证期限内未向本院提交证据材料。原审查明：2011年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了商品房购销合同，合同编号为永禾（2011）B4-409、411号，合同约定，乙方购买由甲方开发的位于元谋县能禹镇元新街南侧果蔬批发交易市场的两套参考建筑面积共为92.02平方米的框架结构商品房，两套商品房总价款为人民币133889元，乙方应于合同签订后7日内支付商品房首付款人民币43889元，其余房款人民币90000元由乙方向银行申请按揭贷款，在60日内办理完毕，甲方应于2012年3月30日起至2012年5月30日止，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第九条还约定了甲方逾期交房的违约责任，即“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按照乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同的约定于2011年10月18日支付给被告购房首付款人民币43889元。双方约定的交房期限届满后，被告至今未向原告交房，双方由此产生纠纷。另查明，被告的法定代表人原为孙俊一，后于2014年1月10日变更为张建军。原告的经济损失即违约金，本院确认为：人民币20613元。原审认为：合同的双方当事人应该按照合同的约定全面履行合同约定的义务，以实现订立合同的目的。本案中，因被告未按照合同约定于2012年3月30日起至2012年5月30日期间向原告交付验收合格的房屋，其违约行为已侵害了原告的合法权益，故被告应承担违约责任。因双方在合同中并未明确约定要先支付完毕购房款再交房，故本院对被告以原告未先支付完毕购房款的抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决：
一、由元谋永禾房地产经营有限公司继续履行与杨某某、国某某于2011年10月18日签订的商品房购销合同，并于本判决书生效后三十日内将其承建的并经验收合格的位于元谋能禹果蔬批发交易市场内的B4幢第4层409号、411号商品房交付给杨某某和国某某使用；
二、由元谋永禾房地产经营有限公司于本判决书生效后三十日内支付给杨某某和国某某从2012年5月31日起至2015年10月29日止的违约金合计人民币20613元；
三、驳回杨某某和国某某的其他诉讼请求。本院再审过程中，原审原告杨某某、国某某称：我们同意原审判决，要求被告元谋永禾房地产经营有限公司继续履行商品房购销合同，并支付违约金，诉讼费由被告承担。原审被告元谋永禾房地产经营有限公司答辩称：原告请求继续履行合同我方没有意见，因原告未交清房款，我方没有义务交房，我方没有违约责任，不承担违约金。本案的争议焦点为：原审原告与原审被告双方签订的《商品房购销合同》的约定，原审被告的行为是否违约？原审原告为证明其诉讼主张，除原审提交的证据外，在再审举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、商品房按揭贷款一般程序及云南省农村信用社联合社金碧惠农卡复印件，欲证明原告准备办理住房按揭贷款的相关手续程序；2、本人所购房屋里面的照片3张，欲证明所购买的房子没有盖好。经质证，原审被告对证据1不认可，对证据2没有意见。
本院认为，原审原告向法庭提交的证据1，只能证明原审原告为按揭贷款办理相关手续。原审被告为证明其诉讼主张，在再审举证期限内向本院提交了以下证据材料：组织机构代码证、税务登记证，商品房预售许可证明一份，欲证明有销售商品房的资格。经质证，原审原告对以上证据材料无异议。本院对原审原告质证后无异议的证据材料予以采信。本院再审查明：2011年10月18日，原审原告和原审被告签订了商品房购销合同，合同约定了交房时间和违约责任等，合同签订后，原审原告向原审被告交纳了购房首付款人民币43889元，其余房款双方约定办理银行按揭贷款，因银行按揭贷款办理未果，被告开发的商品房出现停工，造成到期无法交房的事实。本院再审认为：合同的双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，以便实现订立合同的目的。本案中，因原审原告在购房合同约定的时间内未能付清购房尾款给原审被告，原审原告的违约行为在先，故按照权利义务相一致的原则，原审原告无权要求原审被告履行按期交房义务，原审原告主张未能办理银行购房按揭贷款的责任在于被告的理由与本案客观事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。”及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，
判决如下：驳回原审原告杨某某、国某某的诉讼请求。本案的案件受理费人民币315元，由原审原告杨某某、国某某承担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨 珺
审 判 员 莫文聪
人民陪审员 起 永
二〇一六年八月九日
书 记 员 唐小杰 更多数据：