上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7159号
上诉人（原审被告）：戴维国，XX年XX月XX日生，汉族。
委托代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。
委托代理人：姜玲龄，上海浩航律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：王斌红，XX年XX月XX日生，汉族。
上诉人戴维国因与被上诉人王斌红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初11452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴维国及其委托代理人朱旗元，被上诉人王斌红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴维国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王斌红一审中的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人无力归还借款，致上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）上已存在的抵押权尚未涤除，抵押权人已向公证处申请执行证书，一旦抵押权人申请强制执行，上诉人在事实上是无法继续履行《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》（以下简称《协议》），在此情况下，上诉人无法办理系争房屋产权过户手续，涉案《合同》及《协议》存在法律规定的履行不能的情况。同时，系争房屋产权虽登记在上诉人一人名下，但系上诉人与其配偶钟某某之夫妻共同财产，钟某某并不同意出售系争房屋，上诉人系擅自处分夫妻共同财产，且系争房屋为戴维国家庭的唯一住房，故上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《合同》及《协议》应属无效。
被上诉人王斌红辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王斌红向一审法院起诉请求：1、戴维国涤除系争房屋上的抵押并配合王斌红办理系争房屋的产权过户手续；2、戴维国向王斌红交付系争房屋；3、戴维国支付王斌红自2016年1月1日起至实际办理过户之日止，按照房屋总价的日万分之五标准计算的逾期过户违约金；4、戴维国支付王斌红自2015年12月15日起至判决日止按照总房价日万分之五标准计算的逾期迁出户口违约金；5、本案案件受理费由戴维国承担。一审法院认定，系争房屋属于戴维国所有，建筑面积为34.98平方米。2014年9月18日系争房屋上核准登记设立抵押权人为蒋某某，债权数额为人民币65万元（以下币种均为人民币），债务履行期限自2014年9月16日起至2014年11月15日止的房地产抵押登记。2015年9月15日，王斌红、戴维国就系争房屋买卖签订《合同》，约定房价为70万元。第六条约定2015年12月30日前双方共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，戴维国承诺由于其故意拖延或不及时提供相关材料的，王斌红按合同第十条追究戴维国违约责任。第十条约定戴维国未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按第（三）款内容处理：戴维国未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给王斌红，应当向王斌红支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后，戴维国仍未交付的，除应当向王斌红支付二十日的违约金外，王斌红有权单方解除合同。……补充条款（一）中第3条约定戴维国承诺于签订本合同后90日内办理系争房屋内原有户口（若有）的迁出手续，戴维国未按时申请办理或逾期未迁出户口的，每逾期一日，戴维国应按照转让价款的万分之五支付王斌红赔偿金，直到原有户口（若有）迁出时止。附件三付款协议中第1条约定，签订本合同7日内，戴维国应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的注销抵押所需材料原件交上海XX有限公司。第3条约定待戴维国还清抵押权人的借款余额且取得申请注销抵押材料后，且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7个工作日内，王斌红、戴维国赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）。上海XX有限公司收执收件收据后当日内，王斌红应支付戴维国房款66万元。第4条约定待王斌红取得系争房屋产权证后的两日内，王斌红、戴维国应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，戴维国应交付系争房屋给王斌红，同时王斌红支付尾款4万元给戴维国。当日，王斌红、戴维国还签订《协议》，双方确认系争房屋买卖的成交总价为112万元，《合同》约定的房价款70万元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为42万元，王斌红应于签约当日直接支付戴维国。《协议》还约定若王斌红未能支付上述转让价的，戴维国有权解除本协议和买卖合同，王斌红应承担违约责任及本协议与买卖合同是一个整体，如二者之间约定有不一致的，以本协议为准等条款。2015年9月15日，王斌红支付戴维国房款42万元，戴维国出具收款收据予以确认。2015年12月2日，王斌红向戴维国寄送催告函，催告戴维国按约定应于2015年12月31日前与王斌红共赴交易中心申请办理系争房屋产权过户手续（送件），若戴维国仍不配合，视为戴维国根本违约，将追究戴维国违约责任等。一审法院另查明，系争房屋内仍有戴维国及案外人的户口未迁出。对于尚未支付的房款70万元，王斌红表示愿意支付至法院账户。一审法院认为，就系争房屋买卖，王斌红、戴维国间签订了《合同》及《协议》，其中约定内容系双方真实意思表示，也未见有违反法律规定的合同无效情形，上述两份文件均合法有效，因此王斌红、戴维国均应自觉严格履行《合同》及《协议》。透过《合同》及《协议》的约定，可以看出对于系争房屋买卖的总价，双方真实意思表示为112万元，非《合同》约定的70万元。对于系争房屋上的抵押注销及过户手续办理，双方约定为签订《合同》后七日内，戴维国就应偿还债务，取得注销抵押的相关材料，双方并约定于2015年12月30日前共同办理过户手续。对于交付系争房屋及迁出既有户口，双方约定为王斌红取得系争房屋产权证后两日内办理交接房屋手续及签订《合同》后90日内戴维国办理既有户口迁出手续。对于戴维国逾期过户及逾期迁出户口，《合同》中均约定了相应的违约责任。现戴维国承认其收到房款42万元，并有收款收据证明，但戴维国因无力偿还债务及与抵押权人协商未成，故而未能涤除系争房屋上抵押，也无法履行接下来的过户和交付房屋义务。一审法院认为戴维国作为房屋出售的一方，其主要义务就是协助办理过户及交付房屋，现因系争房屋上有戴维国原因导致的既有抵押登记未注销，致使系争房屋也未能按照合同约定时间进行过户及交付，戴维国辩称的理由不具有合法性，也不符合双方之间的约定。戴维国也承认房屋内还有其与妻子户口未迁出，综上戴维国逾期过户及逾期迁出户口的违约事实成立。一审法院认为现王斌红作为守约方，愿意支付剩余房款70万元至法院账户，要求继续履行合同，依法予以支持，因此对于王斌红要求戴维国涤除抵押、过户及交付房屋，又要戴维国按合同约定支付逾期过户违约金，这既有合同依据，又有法律依据，依法予以支持。至于戴维国辩称其无力支付违约金，认为违约金标准过高，要求法院调低，考虑到逾期迁出户口给王斌红造成的损失程度，一审法院认为逾期迁出户口违约金计算标准过高，酌情予以调低。一审法院审理后于
二〇一六年四月十九日作出判决：
一、戴维国于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押权人为蒋某某、债权数额为65万元、债务履行期限自2014年9月16日起至2014年11月15日止的房地产抵押登记；
二、戴维国于上述抵押登记涤除之日起五日内协助将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至王斌红名下，同时王斌红支付戴维国房款66万元；
三、戴维国于王斌红取得上述房屋产权证之日起两日内向王斌红交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，同时王斌红支付戴维国尾款4万元；
四、戴维国于判决生效之日起十日内支付王斌红自2016年1月1日起至实际办理过户之日止按照房屋总价112万元的日万分之五标准计算的逾期过户违约金；
五、戴维国于判决生效之日起十日内支付王斌红自2015年12月15日起至判决日止按照总房价112万元的日万分之二标准计算的逾期迁出户口违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,132元，减半收取计7,566元，诉讼保全费5,000元，共计12,566元，由戴维国负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就买卖系争房屋签订的《合同》及《协议》，系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。按照约定，上诉人应于《合同》签订后90日内办理既有户口的迁出手续，并于2015年12月30日前办理系争房屋产权过户手续。但在收取被上诉人支付的首付款后，上诉人并未涤除抵押，经被上诉人催告后，上诉人仍未能涤除抵押并办理产权过户手续，上诉人存在明显的违约行为，应承担逾期办理产权过户的违约责任。至本案诉争发生时，上诉人并未迁出系争房屋内既有户口，同样违反了合同约定，依约应承担逾期迁出户口的违约责任。至于上诉人应承担的逾期迁出户口违约金、逾期办理产权过户手续违约金的计算标准，结合《合同》及《协议》中约定的计算标准、上诉人违约之主观恶意程度、被上诉人的实际损失等因素，一审法院判定的计算标准，符合本案的实际情况，于法有据，本院予以维持。
上诉人辩称其无力归还债务，系争房屋上所设抵押无法涤除，致《合同》及《协议》履行不能。
本院认为，归还债务并涤除抵押，系上诉人应履行的金钱债务，上诉人的上述抗辩意见，仅系上诉人履行困难或债务人缺乏资力，并非法律意义上的履行不能，上诉人以缺乏偿债能力为由拒绝继续履行《合同》及《协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。
上诉人又辩称系争房屋属上诉人与其配偶之夫妻共同财产，上诉人无权单独处分，涉案《合同》及《协议》应属无效。对此，
本院认为，系争房屋产权登记于上诉人一人名下，被上诉人与上诉人通过中介公司居间介绍确立买卖合同关系，上诉人家庭实际居住使用系争房屋，被上诉人也实地查看了系争房屋的实际情况，案外人亦未对《合同》及《协议》提出异议，故《合同》及《协议》并不存在法律规定的无效情形，上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。《合同》及《协议》并不存在法律规定的履行不能的情形及合同无效之情形，被上诉人作为守约方，有权要求上诉人继续履行合同，并办理系争房屋产权过户手续。综上所述，戴维国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,132元，由上诉人戴维国负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理
审判员 娄 永
代理
审判员 蒋庆琨
二〇一六年八月九日
书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：