四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终509号
上诉人（原审被告）：梁文贵，男，1973年3月25日出生，汉族，住四川省内江市东兴区晨望路。
委托代理人：张建，四川法锐律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：陈忠秀，女，1970年11月2日出生，汉族，住四川省内江市东兴区顺河镇。
被
上诉人（原审第三人）：唐前付，男，1971年6月11日出生，汉族，住四川省内江市东兴区白合镇。
委托代理人：桂群，内江市东兴区法律服务所法律工作者。
上诉人梁文贵因与被上诉人陈忠秀、唐前付排除妨害纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁文贵及其委托代理人张建，被上诉人陈忠秀，被上诉人唐前付的委托代理人桂群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁文贵上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：双方当事人所购房屋不是一套房屋，讼争房屋实际是上诉人所购的0单元房屋，是游书学修建时增加的一个单元，被上诉人的房屋不在该单元，其对买卖标的物认识错误；唐前付与游书学以物抵债行为，因标的物未过户，尚未生效，唐前付无权出售房屋；一审已经认定唐前付与被上诉人之间房屋买卖协议无效，则被上诉人无权占有并装修该房屋；唐前付与被上诉人之间的价款明显低于市场价，从合理性而言，上诉人支付的价款才属于双方真实购房意思表示；游书学、唐前付的抵债行为发生在游书学刑事拘留前几天，游书学、唐前付与被上诉人三人涉嫌恶意串通转移资产。一审认定事实错误。陈忠秀、唐前付辩称，上诉人购买的房屋与被上诉人陈忠秀购买的房屋不在同一地点，不是同一套房屋，讼争房屋系被上诉人陈忠秀购买的位于1社顺河花园一单元4层5号的房屋，而上诉人购买的房屋系11社大桥路商品房0单元4层5号的房屋；原审法院虽确认被上诉人陈忠秀购房协议无效，但确认其有使用权，故其对房屋进行装修使用应当得到法律认可，上诉人无权侵害其合法权益，请求二审驳回上诉，维持原判。陈忠秀向一审法院起诉请求：判令梁文贵立即停止对我购买的内江市东兴区顺河镇回龙湾村一社文化路商品房顺河花园一单元四层五号住房实施的侵害，并排除妨碍；由梁文贵承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月8日，游书学（甲方）与梁文贵（乙方）签订了《售房协议书》，协议第一条约定“甲方将座落在内江市东兴区顺河镇回龙湾村11社大桥路商品房（顺河花园）0单元四层五号，面积约118㎡出售给乙方（最终以东兴区房管局测绘面积按实际价）。2014年4月13日，游书学（甲方）与第三人唐前付（乙方）签订了《售房协议书》，协议第一条约定“甲方将座落在内江市东兴区顺河镇回龙湾村1社文化路1（顺河花园）1单元4层5号，面积约120平方米出售给乙方（最终以东兴区房管局测绘面积按实际价）”。2015年3月27日，原告陈忠秀（乙方）与第三人唐前付（甲方）签订了《售房协议书》，协议第一条约定“甲方将座落在内江市东兴区顺河镇回龙湾村1社文化路商品房（顺河花园）一单元四层五号，面积约120平方米出售给乙方（最终以东兴区房管局测绘面积按实际价）”、第三条“付款方式：分期付款。乙方在签订协议时，乙方交纳购房款壹拾万元整，余款拾柒万陆仟贰佰零拾零元整。在2015年8月份前付20,000元”。当天，第三人唐前付向原告出具了一份收据，载明“今收到陈忠秀交来买房款100,000元”，收据上有唐前付的签字。原告在装修内江市东兴区顺河镇回龙湾村1社文化路商品房（顺河花园）一单元四层五号房屋时，被告梁文贵以该房屋为其所有为由，阻拦原告装修并换了入户门锁。上述事实有原、被告及第三人身份证、原告与唐前付签订的《售房协议书》、游书学与唐前付签订的《售房协议书》、游书学与梁文贵签订的《售房协议书》、收据及原被告第三人陈述等证据予以证实。一审法院认为，原告陈忠秀与第三人唐前付签订座落在顺河镇回龙湾村一组文化路顺河花园的商品房买卖协议，此房无产权证及相关政府机关批示修建，国家禁止交易，故此协议无效。2013年，游书学承建，第三人唐前付垫资修建。2014年，第三人追收垫资款时，游书学将该房折抵给唐前付，此时仍未办理此房的产权证，但交给了第三人管理使用。2015年，第三人将房交给了原告管理使用。装修时，被告梁文贵以购买游书学座落在内江市东兴区顺河镇回龙湾村十一社大桥路商品房顺河花园0单元四层五号面积约118㎡的房屋为原告装修的顺河镇回龙湾村一社文化路顺河花园一单元四层五号房屋，将此房门锁了。后经顺河镇相关部门调解未果，原告诉之来院请求排除妨碍（换锁），其请求合法，该院予以支持。被告梁文贵向该院提供的证据不足以证实其所购房屋为顺河镇回龙湾村一社文化路顺河花园一单元四层五号房屋，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告梁文贵在本判决书生效后十日内停止对座落在内江市东兴区顺河镇回龙湾村一社文化路顺河花园一单元四层五号住房的侵害，并同时排除妨碍交归原告陈忠秀。本案受理费100元，由被告梁文贵承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：
一、售房协议书3份，分别是：游书学与唐井付签订、游书学与甘春健签订、游书学与高仕秀签订；证明：房屋价格均在22万元以上，顺河花园所在街道是游书学自己随意书写，1单元4层没有5号房；
二、2016年2月6日的公告，目前顺河花园1单元每层都张贴了此公告；
三、顺河镇顺河花园内诉争房屋相邻的单元（一单元）的四、五、六楼楼梯间图片4张；
四、顺河镇顺河花园诉争房屋楼梯间（0单元）图片1张；证明：1单元每层只有4户，本案争议的0单元每层只有2户；
五、顺河镇顺河花园外观图1张；证明：讼争房屋所在单元紧接农田处于街头，街道没有命名，顺河花园共有7层，第1层为门面；
六、顺河花园建筑施工图纸3张；证明：1单元每层只有4户；
七、顺河镇文化街图片1张；证明：顺河花园不在文化街，其所在街道没有规划街名，为游书学自己命名；
八、承诺书、申请书、告知书、通知；证明：游书学修建的另一电梯公寓的名字为“和顺园”；
九、证人袁平证言；证明：证据一至八的证明内容。被上诉人陈忠秀、唐前付的质证意见是：对三性均不予以认可；本院的认证意见是：对上诉人提交的九项证据符合证据三性，予以采信，但不能达到其证明目的，证明内容见后述。被上诉人陈忠秀、唐前付为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：
一、2016年6月3日顺河镇回龙湾村村民委员会出具的证明，证明：回龙湾村1社和11社所辖地域。上诉人梁文贵的质证意见是：不予以认可，不能达到其证明目的。本院的认证意见是：该证据系单位出具的证明材料，但没有单位负责人及材料制作人签章，不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院二审另查明：顺河镇回龙湾村1社文化路及11社高山路（大桥路）的商品房均是游书学开发的楼盘；1社文化路的楼盘现名称为顺河花园；11社高山路（大桥路）楼盘现名称为和顺园（被上诉人称之前名称为顺河花园），两楼盘间有清流河相隔。现双方当事人均认可，讼争房屋位于顺河镇回龙湾村1社文化路顺河花园。而对于讼争房屋所处单元及楼层编号，因该楼盘并未经政府相关部门开发建设审批，且讼争房屋所处单元系在该楼盘其他单元已经修建完成后紧邻第一个单元再行修建的，与1单元为同一入口，但楼梯间独立，一个楼梯间上楼是每层4户，讼争房屋所处楼梯间上楼是每层2户。上诉人主张，独立楼梯间即为单独的一个单元，则讼争房屋所处单元即为其合同约定的0单元，每层两户，底楼门面不计算编号，从2层开始连续编号，讼争房屋即应为0单元4层5号；但被上诉人主张该单元系1单元的一部分，每层两个楼梯间共计六套房屋，每层独立编号，讼争房屋为1单元4层6号。还查明，2014年5月22日，唐前付诉游书学建设工程合同纠纷案调解笔录第3页第4行载明“
被告（游书学）：要的，我用原告（唐前付）修的顺河花园1单元二层6号房、4层5号房、5层6号房、7层6号房、7层5号房、4层6号房、3层5号房共七套住房抵偿工程款，每平方米以2080元计算，具体金额待房管局核定的面积为准计算，多退少补，另行结算处理”。2014年5月21日，内江市东兴区人民法院查封(扣押)财产清单载明，查封财产名称为“顺河花园1单元二层6号房，顺河花园1单元三层5号房，顺河花园1单元四层5、6号房，顺河花园1单元五层6号房，顺河花园1单元七层6号房，顺河花园1单元七层5号房，顺河花园1单元面朝房子左方第1间门面”，在场人“唐前付、游学文”，被执行人（家属）“刘长容”。二审查明的其他案件事实与一审认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：
一、本案上诉人购买的房屋与被上诉人陈忠秀购买的房屋是否是同一房屋；
二、被上诉人陈忠秀是否是讼争房屋的合法权益人，是否有权向上诉人主张排除妨害。双方当事人对讼争房屋位于顺河镇回龙湾村1社顺河花园这一事实均无异议。而上诉人梁文贵购买的房屋地理位置，系位于顺河镇回龙湾村11社，与被上诉人陈忠秀购买的位于顺河镇回龙湾村1社的讼争房屋地理位置明显不同；上诉人梁文贵上诉所称的讼争房屋为2层起连续编号，应为0单元4层5号，但其未提供证据证明该0单元的称谓以及从2层起连续编号的方式符合客观实际，且与该房屋开发商游书学在已结案调解笔录中陈述的每层均有5、6号房屋的编号方式不一致，应当认定被上诉人陈忠秀所称的，讼争房屋所处楼梯间为1单元的一部分，每层六户单独编号，即讼争房屋为1单元4层5号的主张证据优势更大；且被上诉人陈忠秀取得讼争房屋除售房协议外，还有其向唐前付支付房款的收据以及唐前付与游书学进行房屋抵偿的调解笔录等予以印证，而上诉人梁文贵仅提供了售房协议未能提供相应的付款证据；故上诉人梁文贵购买的房屋与被上诉人陈忠秀购买的房屋并非同一套房屋，且本案讼争房屋应为被上诉人陈忠秀购买的顺河镇回龙湾村1社文化路顺河花园1单元4层5号房。另外，对于讼争房屋所涉原告陈忠秀（乙方）与第三人唐前付签订售房协议的效力认定，各方当事人均未提出相应诉求，且该协议效力并不影响本案占有人排除妨害请求权的认定和处理，应为另一法律关系，原审在本案中对双方售房协议效力进行认定不当，应予以纠正，在本案中不作评判。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”之规定，不论双方售房协议效力如何，陈忠秀此前已因该协议而对讼争房屋进行的先行占有，均应受到法律保护，占有讼争房屋的被上诉人陈忠秀有权请求妨害其占有的上诉人梁文贵排除妨害。综上，上诉人梁文贵的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，审理程序合法，虽适用法律略有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人梁文贵负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
审 判 员 吴 敏
代理
审判员 王 侯
二〇一六年八月五日
书 记 员 黄子芮 来源：百度“”