河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0184民初866号原告河南省旭航房地产开发有限公司，住所地新郑市和庄镇振兴路北侧。法定代表人贺郁皓，经理。委托代理人荆伟杰，新郑市法律援助中心法律工作者。被告王丽改，女，1984年12月29日出生，汉族，住新郑市。
原告河南省旭航房地产开发有限公司（以下简称旭航公司）诉被告王丽改商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旭航公司的委托代理人荆伟杰，被告王丽改到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭航公司诉称，2014年4月22日，王丽改从旭航公司购买位于新郑市××烟办事处××北侧××公馆××单元××号两室两厅住房一套，建筑面积为101.8平方米，合同编号：14738286，合同总价款为473888元。双方约定付款方式按揭贷款，合同签订之日付首付款143888元，商业贷款330000元。王丽改依约从郑州银行股份有限公司新郑支行贷款支付给旭航公司购房款330000元，旭航公司为王丽改的贷款提供连带责任保证。后王丽改自2015年9月21日起未支付银行按揭款。2015年9月30日郑州银行股份有限公司新郑支行依据旭航公司与其签订的《商品房销售按揭贷款合作协议书》约定，直接从旭航公司在该银行设立的保证金账户中支取了王丽改所欠的全部借款本息。依据王丽改与旭航公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，如王丽改未按时偿还银行按揭，造成旭航公司为其代偿按揭，出卖人有权解除双方的合同并要求其承担违约责任。王丽改的行为给旭航公司造成巨大损失，旭航公司请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；判令王丽改支付逾期付款利息6477.78元（以323888.43元为基数，按银行同期贷款利率自2015年9月30日计算至起诉时止，以后按此标准计算至该房屋再次销售之日），支付违约金94777.6元（房屋总价款的20%）。
被告王丽改答辩称，其不同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，因为房子已经买过了，首付款、维修基金都交过了，还在银行交了一年多的贷款，现在是因为没钱偿还银行贷款，现在欠的是银行的钱；不同意支付逾期付款利息、违约金。
经审理查明，2014年4月22日，王丽改（××）与旭航公司（出卖人）签订一份合同编号为14738286的《商品房买卖合同》，约定王丽改购买旭航公司位于新郑市××烟办事处××北侧××公馆××单元××号住宅，该商品房建筑面积101.8平方米，总房款473888元。第六条付款方式及期限约定，××按其他方式按期付款，约定金额143888元，王丽改以现金方式于2014年4月22日交纳，余款330000元进行商业贷款。第七条××逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，王丽改（××）与旭航公司（出卖人）签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第一条第（六）项约定，按照相关协议约定，出卖人为××提供按揭贷款担保期间，××必须按期偿还银行贷款本金及利息。逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，××除应向出卖人支付代偿款及相关费用外，且逾期一日按合同总价款万分之五的标准按日向出卖人支付违约金；逾期3个月以上（含3个月）不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权代××偿还剩余全部贷款并收回房产另行处理，无须征得××同意。出卖人代偿款项、收回和处理房产所产生的必要费用及因××逾期还贷给出卖人造成的损失等，从处理款项中优先支付，同时，××应向出卖人支付合同总价款百分之二十的违约金。协议第五条约定，出卖人发出通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话通知等，并在通知发出后3日内即视为有效送达。合同签订后，王丽改向旭航公司支付了首付款143888元。2014年5月9日，王丽改在旭航公司的保证下与案外人郑州银行股份有限公司新郑支行签订《个人借款合同》（郑银个借字第01120140010082518号），约定贷款金额为人民币330000元，贷款期限240个月，自2014年5月9日起至2034年5月8日止，采用等额本息还款法，担保方式为保证和抵押。因王丽改未能按时归还贷款本息，案外人郑州银行股份有限公司新郑支行根据其与旭航公司签订的《最高额担保合同》及《商品房销售按揭贷款合作协议书》于2015年9月30日从旭航公司设在该行的保证金账户中扣划人民币323289.53元、598.9元，共计323888.43元，用以偿还王丽改所欠的贷款本息。旭航公司还提交了合同解除通知、合同解除通知在小区公告栏及被告家门口的影像照片打印件，拟证明其已在起诉前通知王丽改解除合同，但王丽改称其没有收到合同解除通知，对贴的这些图片也不清楚。另查明，1、王丽改认可旭航公司已通知其交房事宜，但因其无钱交物业费并未去领取钥匙，也未装修入住。2、在高少华诉敬江磊、王丽改民间借贷一案中，王丽改从旭航公司购买的涉案房屋在2015年6月24日已被本院查封。上述事实，有当事人的陈述，旭航公司提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人借款合同》、《商品房销售按揭贷款合作协议书》、《代偿证明》、郑州银行保证金支取通知书和业务受理单、《合同解除通知》及合同解除通知在小区公告栏及被告家门口的影像照片打印件，本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为，王丽改与旭航公司签订《商品房买卖合同》及其附件四的《合同补充协议》，以及王丽改在旭航公司的保证下与郑州银行股份有限公司新郑支行签订《个人借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，但《商品房买卖合同》和《个人借款合同》是两份独立的合同。就《商品房买卖合同》来看，该合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原、被告均全面履行了自己的义务：王丽改按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了旭航公司；旭航公司也按约定通知王丽改交房，而王丽改因个人原因未领取钥匙。因此，商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，双方均不存在违约行为。就王丽改与银行签订的《个人借款合同》和旭航公司与银行签订的《最高额担保合同》来看，王丽改与旭航公司之间系保证合同关系，虽然王丽改未按约定向银行履行还款义务，存在违约，但这属于王丽改与银行之间的借款关系，旭航公司因王丽改未及时还款导致保证金账户被银行扣划323888.43元，系旭航公司履行了保证义务，其可依法向王丽改追偿。旭航公司替王丽改向郑州银行代偿了其所拖欠借款的全部本息，并不等同于王丽改未将该部分房款支付给旭航公司。否则不仅否定了《商品房买卖合同》和《个人借款合同》各自的独立性，同时也使旭航公司在担保借款合同中承担保证义务的约定失去意义。另外，涉案房屋已被本院查封，因此，旭航公司要求解除与王丽改签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。相应的，旭航公司基于合同解除后要求王丽改支付逾期付款利息和违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：驳回原告河南省旭航房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5658元，保全费2770元，共计8428元，由原告河南省旭航房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 潘龙峰
人民陪审员 王法文
人民陪审员 吕慧敏
二〇一六年八月五日
书 记 员 李丽娟 更多数据：