湖南省长沙市岳麓区���民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初3211号原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道金星中路247号。法定代表人虢德贵，董事长。委托代理人田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。被告（反诉原告）胡小亮。委托代理人方亮辉，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人程玲，湖南弘一律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店（以下简称“佳兴酒店”）诉被告（反诉原告）胡小亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，在审理过程中，被告胡小亮向本院提出反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由
审判员肖和平适用简易程序于2016年7月20日公开开��进行了审理，
书记员杨舒敏担任法庭记录。
原告（反诉被告）佳兴酒店的委托代理人田祖明，被告胡小亮（反诉原告）委托代理人方亮辉、程玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）佳兴酒店诉称：原、被告双方于2015年5月28日签署《湖南佳兴世尊酒店裙楼大堂l楼三号铺租赁合同书》（以下简称：合同），合同约定被告租赁原告裙楼大堂1楼三号铺的物业经营男装，租赁期限从2015年5月1日至2020年4月30日，租金每季度44858元，被告按照先交租金后使用的原则，在上季度租赁期限届满前提前30天支付下季度租金，被告迟延交纳合同约定租金超过30日的，原告有权解除合同，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。根据上述合同约定，被告最迟应于2016年1月1日前支付2016年2月1日至2016年4月30日的租金44858元，但经原告多次催促，被告除2016年3月10日支付10000元租金外，剩余租金至今未予支付，已达到合同约定的解除条件，原告据此向被告发出了《关于解除租赁合同书的通知》，要求从2016年4月30日起解除双方租赁合同关系，被告于2016年5月5日前将设施搬离，房屋腾退，上述通知己依法向被告送达。被告却拒绝履行其义务，至今未将房屋腾退，由此酿成纠纷。原告认为，被告在双方租赁合同关系解除后，仍拒绝腾退房屋，严重损害了原告的合法权益。原告特具状向贵院提起诉讼，请求判令：1、判决确认双方租赁合同关系于2016年4月30日解除；2、判决被告支付截止2016年4月30日拖欠租金34858元；3、判决被告于2016年5月5日前将房屋腾退交还原告，并支付将房屋交还原告之前的占用费。（暂计算至原告起诉之日计5000元）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、��决确认双方租赁合同关系于2016年4月30日解除；2、被告支付截止2016年3月13日拖欠的租金10916元；3、原告不予返还被告交纳的履约保证金2万元；4、被告于2016年5月5日前将房屋腾退交还原告，并支付将房屋交还原告之前的占用费。（暂计算至原告起诉之日计5000元）；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告自愿放弃答辩期和举证期。
被告（反诉原告）胡小亮辩称：1、原被告租赁合同关系应于2016年6月17日即被告提起反诉时解除。2016年3月14日，因原告二楼漏水致使被告整个店面被水淹没，后双方协调赔偿事宜，但原告并未及时修复，也未及时赔偿等处理善后事宜，原告作为出租方未尽安全保障义务，保障承租人的人身财产安全，也未能提供符合约定的租赁物，致使合同目的无法实现，依据合同法第231条，被告要求解除双方的租赁合同；2、被告已支付2016年2月1日-3月13日的租金l万元，未支付租金可从履约保证金中扣除，并未存在拖欠租金的情况，原告要求支付拖欠租金无依据；3、因原被告双方自2016年3月14日之后一直在协商处理，维修及赔偿事宜，需要留存店面内物品及保存原状以便测评被告损失，暂未办理退房手续，故原告要求支付占用费无依据；4、原告未尽安全保障义务，即未能提供符合合同约定的租赁物导致合同解除，存在重大过错，应承担退还履约保证金及赔偿被告损失的责任。
被告（反诉原告）胡小亮反诉称：2015年5月28日，反诉人与被反诉人签订合同，合同约定反诉人租赁被反诉人湖南佳兴世尊酒店裙楼的第一层三号铺经营男装，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，租金每季度44858元。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了履约保证金2万元，并依惯例足额支付了相应季度的租金。因被反诉人管理不善，2016年3月14日，酒店二楼发生严重漏水事件，致使反诉人整个店面变成了水帘洞，店内所有高端男装全部被水浸泡，造成价值725888元的高端男装及价值245888.7元的装修和其他损失。事件发生后，反诉人当即指派工作人员赵女士向被反诉人报告了相关情况，被反诉人当场表示一定会给予反诉人一个满意的解决方案，该赔偿的一定会积极赔偿，被反诉人还通知了中国平安财产保险股份有限公司湖南分公司，勘查人员赶到现场，对现场情况进行了拍照并提取保存了货物毁损清单。保险公司工作人员清点之后，反诉人再次找到被反诉人，但被反诉人以保险公司不同意赔偿为由，拒绝赔偿，相反还恶人先告状，要求解除合同，意欲将反诉人赶走。综上所述，反诉人认为，被反诉人作为出租方，有义务提供合乎合同约定用途的店铺及配套设施，并确保反诉人财产安全，现被反诉人酒店二楼漏水，导致反诉人遭受重大损失且店铺无法正常经营，致使合同目的无法实现，被反诉人已构成根本违约，为维护反诉人合法权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼大学1楼三号铺租赁合同书》；2、被反诉人返还反诉人履约保证金20000元；3、被反诉人赔偿反诉人货物及装修等各项损失共计971776.7元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）佳兴酒店对反诉辩称：1、被告就本案所争议的事实无权提起反诉，通过被告所陈述的相关事实，足以确认双方属于一个侵权纠纷，属于侵权责任法调整的范畴，对被告也引用了相关的法律依据，就是原告未履行安全保障义务，由此可以看出，被告对该反诉是属于侵权纠纷是没有争议的；2、原告对于在租赁合同期间导致因为二楼会议室水管爆裂，导致被告承租的门面漏水这一事实是认可的，但是就事件发生后，双方就损失事宜进行了多次协商，但是被告一直未能提供货品及装修损失金额多少的相关证据，且其提出的赔偿金额也远超过法律和相关事实所确认的金额，因此才导致该调解和协商没有结果；3、被告在本案中未能提交其损失金额多少的客观的有效的证据，被告因对该案可能存在的结果承担相应的举证不能的责任。
经审理查明：2015年5月1日，被告的委托代理人赵赛赛与案外人易双红就本案湖南佳兴世尊酒店裙楼的第一层三号铺签订了店铺经营权转让协议，并于当天实际进入店铺经营。2015年5月11日，被告向原告交付了合同履约保证金20000元。当天原告向被告出具了收款收据一张。2015年5月28日，原告即甲方与被告即乙方签订了《湖南佳兴世尊酒店裙楼大堂1楼三号铺租赁���同书》，由被告承租原告位于湖南佳兴世尊酒店裙楼的第一层三号铺。双方约定：
二、租赁期限。本租赁合同期限为伍年，即2015年5月1日至2020年4月30日止。
三、租金。1、甲方出租给乙方经营场地的租金以160元/平方米/月作为月基准租金，年递增为5%。……2、乙方按照先交租金后使用的原则按季度向甲方支付租金。具体方式为：乙方签署本合的同时应当向甲方预交第一季度租金，即人民币大写肆万肆仟捌佰伍拾捌元（￥44858元），下一季度租金乙方在上一季度期限届满前，提前30天缴纳，超期属迟延交纳租金。3、乙方应当以银行转账的方式向甲方支付租金，租金到甲方账户日作为乙方支付租金实际到账日。……四、履约保证金。为确保本合同顺利履行，在签订本合同时乙方向甲方支付人民币/万元整（￥20000元）现金作为履约保证金（乙方前期缴纳了诚意金直接转换为履约保证金）；合同期满无其他扣款事由甲方不计利息返回乙方。
七、甲乙双方权利义务。1、甲方应当确保租赁物业没有权利瑕疵，因第三人对租赁物业主张权利影响乙方使用、经营的，甲方承担全部赔偿责任。2、甲方应当确保租赁物业符合交付标准，相应配套设施符合约定。……9、不论何种情况下的合同终止，乙方装修按照来修去丢的原则处理；不可移动设施归属甲方，可移动并不损害甲方利益的设施归属乙方，乙方应当在合同终止后5日内搬离。
九、合同终止、解除。3、乙方违反本合同第七条第3项、第4项、第10项、第八条第4项情节严重的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金不予退还；4、乙方迟延交纳本合同约定费用超过30日的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，已收租金不予退还，履约保证金作为违约金不予退还。2015年5月28日，被告通过中国建设银行转账向原告支付第一季度（即2015年5月1日至2015年7月31日）的租金人民币44858元。当天原告向被告出具收款收据一张，表明收到了被告交来的第一季度租金44858元。2015年11月14日，被告向原告支付第二季度租金（即2015年8月1日至2015年10月31日）的租金44858元。2016年1月6日，被告向原告支付第三度（即2015年11月1日至2016年1月31日）部分租金10000元整。在扣除原告代被告收取的营业额3440元（含手续费）折抵租金后，被告于2016年1月28日向原告支付第三季度剩余部分租金31461元。至此，被告第三季度租金已全部支付完毕。2016年3月10日，被告向原告支付第四季度（即2016年2月1日至2016年4月30日）租金10000元整。2016年3月14日，原告经营的酒店二楼会议室消防管道爆裂导致被告承租门面漏水，造��被告部分装修、财物受损。2016年3月16日，被告向原告提交报告一份，要求原告就消防管道爆裂导致被告的财产损失问题进行赔偿。但双方对被告的财产损失赔偿问题未能达成一致。被告由此拒绝支付第四季度的剩余租金。2016年4月25日，原告向被告邮寄发出了《关于解除租赁合同书的通知》，其中主要内容为：
一、从2016年4月30日起，依法解除与被告签订的租赁合同；
二、要求被告于2016年5月5日前将租赁门面内的可移动并不损害原告利益的设施自行搬离。2016年4月27日，被告对上述通知予以签收。2016年5月3日，被告向原告发出《关于赔偿损失问题及不认可解除租赁合同的函》，不同意原告单方解除租赁合同并要求原告妥善赔偿其损失。后原告佳兴酒店多次催收，被告仍未交纳所欠租金且一直未搬离所承租的商铺，故形成本次诉讼。上述事实有当事人的当庭陈述、原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《湖南佳兴世尊酒店裙楼大堂1楼三号铺租赁合同书》、租金支付凭证、《关于解除租赁合同书的通知》、特快专递回单及签收信息、现场照片，被告（反诉原告）提交的并经庭审质证的中国建设银行交易明细、收据、凭条、《关于赔偿损失问题及不认可解除租赁合同的函》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）佳兴酒店与被告（反诉原告）胡小亮签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼大堂1楼三号铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，合同签订后，原告已经按照约定将租赁物交付被告使用。2016年3月14日，原告二楼会议���消防管道爆裂漏水导致被告部分装修、财物受损。虽然双方当事人相同，但原、被告因漏水而导致的装修、财物受损的事实依据、法律关系与本案房屋租赁合同纠纷依据的事实、理由无关联，是两个不同的法律关系。因此对被告提出的要求原告赔偿其货物及装修等各项损失共计971776.7元的反诉诉讼请求，本院不予以支持，对此项诉讼请求，被告（反诉原告）可另循途径予以解决。原告于2016年4月25日向被告发出了《关于解除租赁合同书的通知》，该通知明确了双方的合同于2016年4月30日起依法解除。虽然原告在解除合同书的通知中将“胡小亮”写成了“胡少亮”，但被告亦于2016年4月27日予以签收确认，同时在反诉中也提出了解除合同的诉讼请求，只是对解除的时间认为应为提起反诉之时（即2016年6月17日）。由此可见，原、被告双方均同意解除租赁合同。结合案件实际情况，原、被告之间的《湖南佳兴世尊酒店裙楼大堂1楼三号铺租赁合同书》于2016年6月17日起解除。故对原告关于解除合同的诉讼请求及被告在反诉中解除合同的反诉请求，本院予以支持。其次，本案被告应当在2016年2月1日前30天支付第四季度（即2016年2月1日至2016年4月30日）租金，但其在2016年3月10日才支付10000元整，现原告请求被告支付从2016年2月1日起至2016年3月13日止共计42天的未付租金10916元（44858元/每个季度90天×42天-已付10000元），故对原告提出的要求被告支付截止至2016年3月13日未付租金10916元诉讼请求，本院予以支持。同时对原告要求被告支付从2016年5月6日起暂计算至原告起诉之日（应计算至实际腾房之日止）的房屋占有使用费，
本院认为在2016年6月17日双方合同解除前实为被告方应支付的租金，故此租金从原告主张的2016年5月6日起计算至2016年6月17日止为20933.7元（44858元/每个季度90天×42天），对于此部分诉讼请求，本院予以支持。以上租金合计31849.7元（10916元+20933.7元）。对原告从2016年3月14日起至2016年5月5日止没有主张的租金，视为原告主动放弃其权利。再次，虽然被告在支付第二季度、第三季度的租金时都没有按照合同约定的时间进行支付，但原告对此支付租金方式从未提出异议且予以认可，因此原告应当将已收取的20000元履约保证金予以退还。故对原告请求不予返还被告20000元的履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求原告返还20000元的履约保证金的反诉诉讼请求，本院予以支持。由于被告在庭审中同意将已交的20000元履约保证金用于抵扣房屋租金，故本案被告还应当向原告支付租金11849.7元（31849.7元-20000元）。最后，原、被告双方在房屋租赁合同第七条第9项约定：不论何种情况下的合同终止，乙方装修按照来修去丢的原则处理；不可移动设施归属甲方，可移动并不损害甲方利益的设施归属乙方，乙方应当在合同终止后5日内搬离。现原、被告双方之间的房屋租赁合同已于2016年6月17日起解除。原告要求被告将房屋腾退交还原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。结合本案实际情况，同时参照双方合同约定条款，本院确认被告在本判决生效之日起五日内将所租赁房屋按照合同约定腾空并返还给原告。对于被告在解除合同后继续占用租赁房屋的行为，根据法律规定可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，因此被告应当按照（44858元/每个季度90天）租金标准从2016年6月22日起至实际腾退交还给原告之日止向原告支付房屋占有期间的使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十��条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店与被告（反诉原告）胡小亮签订的《湖南佳兴世尊酒店裙楼大唐1楼三号铺租赁合同书》于2016年6月17日起解除；
二、被告（反诉原告）胡小亮在本判决生效之日起五日内腾房并将租赁房屋返还给原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店；
三、被告（反诉原告）胡小亮在本判决生效之日起五日内一次性向原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店支付租金11849.7元；
四、被告（反诉原告）胡小亮应按照44858元/90天的租金标准向原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店支付从2016年6月22日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；
五、驳回原告（反诉��告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）胡小亮的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费796元，减半收取398元（原告已预付），由原告（反诉被告）湖南佳兴酒店管理有限公司佳兴世尊酒店负担，本案反诉案件受理费减半收取6850元，由被告（反诉原告）胡小亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年八月五日
书记员 杨舒敏附相关法条：��中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同：当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合��应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：百度“”