湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘09民终664号上诉人（原审原告）许艳姿，女，1973年7月28日出生，住湖南省益阳市。上诉人（原审原告）陈智敏，男，1973年10月14日出生，住湖南省益阳市，系许艳姿丈夫。两上诉人的委托代理人陈智浩，男，1977年10月29日出生，住湖南省益阳市，系陈智敏的弟弟。被上诉人（原审被告）益阳信实置业有限公司，住所地益阳市。法定代表人孙咏，该公司董事长。委托代理人孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。
上诉人许艳姿、陈智敏与被上诉人益阳信实置业有限公司（以下简称信实置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，许艳姿、陈智敏不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许艳姿及其与上诉人陈智敏的共同委托代理人陈智浩、被上诉人信实置业公司的委托代理人孙月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年1月7日，许艳姿、陈智敏与信实置业公司签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：201102121306）一份，许艳姿、陈智敏购买信实置业公司名下开发的领秀资江小区第3栋1306号房屋一套。合同约定了许艳姿、陈智敏、信实置业公司双方的权利与义务，如房屋价款与给付方式、房屋交付时间及交付条件，交付时间为2013年12月31日前；交付条件包括在双方进行验收交接时，信实置业公司房屋符合合同约定的装饰、设备标准，并出示合同约定的有关证明文件；还约定了双方的违约责任等。合同签订后，许艳姿、陈智敏已按合同约定付清了房款。信实置业公司于2013年12月20日，对所涉及的3号楼在质监部门派员参与下，组织建设、勘察设计、施工、监理单位进行了共同验收。2013年12月30日，建设、勘察设计、施工、监理四方共同签署竣工验收合格意见，并盖章予以确认。2013年12月31日，信实置业公司在益阳日报上刊登了《交房（商铺）公告》向各位业主发出交房通知。2014年1月1日，许艳姿、陈智敏接到信实置业公司收房通知后，在履行房屋交接过程中，认为信实置业公司仅提供房屋建筑工程已经通过单体验收合格的证明，并不能提供信实置业公司依照国家法律法规对该房屋工程进行了竣工验收且合格的证明，依合同约定拒收该房屋至2014年9月。2014年9月，许艳姿、陈智敏开始缴纳物业管理费用至今。许艳姿、陈智敏认为信实置业公司延迟向其交付房屋，应当承担违约责任，在与信实置业公司协商无果的情况下，于2016年1月诉至原审法院提出如上请求。原审法院认为：许艳姿、陈智敏与信实置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案许艳姿、陈智敏与信实置业公司双方争议的焦点是，信实置业公司作为建设施工、房屋出卖方，房屋竣工后向买受人交付的房屋是否依法定程序进行了验收合格问题。本案中，许艳姿、陈智敏认为，信实置业公司向其交付房屋时，提供给许艳姿、陈智敏的房屋已经验收的文件内容不符合法律规定，该房屋交付不符合合同约定要求，构成违约，应当承担违约责任。但许艳姿、陈智敏提供的证据不能足以证明其主张的事实成立。相反，信实置业公司抗辩提供的，在质监部门派员参与下，组织建设、勘察设计、施工、监理单位进行的共同验收后签名盖印及通过有关政府职能部门备案的相关资料证据，足以认定其严格依照有关规定程序进行了质量验收，应当认定该房屋验收合法，且按合同要求如期通知了许艳姿、陈智敏收取房屋，而许艳姿、陈智敏自身原因拒绝收房，信实置业公司不构成违约。综上，许艳姿、陈智敏主张信实置业公司仅提供房屋建筑工程已经通过单体验收合格的证明，并不能提供信实置业公司依照国家法律法规对该房屋工程进行了竣工验收且合格的证明为由，拒绝收房，并要求按合同约定按日向许艳姿、陈智敏支付已付购房款日万分之三计算违约金的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回许艳姿、陈智敏的诉讼请求。案件受理费减半收取为337元，由许艳姿、陈智敏负担。许艳姿、陈智敏不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认为信实置业公司在履行买卖合同中没有违约行为，系事实认定错误。涉案工程验收合法不等于工程竣工验收合格，信实置业公司在交付使用涉案工程及房屋时并未组织相关单位进行工程竣工验收。许艳姿、陈智敏从益阳市城建档案馆调取的涉案工程的《竣工验收备忘表》能证明信实置业公司组织相关单位进行竣工验收的时间是2014年3月份，而非信实置业公司提出的2013年12月30日，故原审法院认定信实置业公司于2013年12月30日验收合格的事实错误。
二、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条进行判决，系法律适用错误。信实置业公司与许艳姿、陈智敏签订的合同约定不明确或者存在歧义，双方应根据《合同法》第六十一条第（一）项的规定履行合同，即质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。而根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（建标[2001]157号）6.0.7条规定，单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。同时，湘建办[2010]30号转发的建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求…房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。依照上述法律法规，商品房应向相关部门竣工备案后，方能投入使用。同时，许艳姿、陈智敏与信实置业公司签订的商品房买卖合同中的约定交房条件系格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，应对提供方作出不利解释，故原审法院对信实置业公司交付的房屋已符合交付条件的认定错误。请求二审法院依法撤销原审判决，改判信实置业公司延期交房违约金35022元，由信实置业公司承担一、二审诉讼费用。信实置业公司答辩称，一、法律上的“竣工验收合格”与“竣工验收备案”是两个法律概念，前者只要勘察、设计、建设、施工、监理五方验收合格即可确定验收合格的效力，无需政府核准和备案，后者是“竣工验收合格”后的备案行为。2000年1月30日，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，表明了政府在竣工验收中的权限变成了档案管理，而非竣工验收的审批权。2000年6月30日，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，其多条规定也表明了政府对竣工验收不再是事前核准制，而改成了市场主体自行负责制，是否合格也由市场主体自行负责，政府地位调整为事中的监督和事后的备案管理，不再对竣工验收具有决定权和审批权。但是由于各地方政府的各种原因，部分还在实施竣工验收核准制。2003年，国务院发布了《国务院决定取消第二批行政审批项目目录（406项）国发[2003]5号》，其中第76条明确了房屋建筑工程和市政府基础实施工程竣工验收核准改为告知性备案。本案中，许艳姿、陈智敏提出的《城市房地产开发经营管理条例》，系1998年制定，而《建筑工程质量管理条例》系2000年制定，在位阶相同的情况下，根据新法优于旧法的原则，应适用后者。同时，国务院在《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定国发[2002]24号789项》第323项明确取消了房地产开发项目竣工验收条款的适用，《国务院关于取消第三批行政审批项目的决定国发[2004]16号83项》废止了第十八条综合验收的规定。
二、涉案房屋所在的楼房验收合格的时间是2013年12月30日。本案信实置业公司举证了单位（子单位）工程质量竣工验收记录，四方主体全部盖章确认验收合格的时间为2013年12月30日，符合法律法规。信实置业公司于2013年12月20日组织四方进行实际验收后，由于制作材料需要时间，所以各方在竣工验收表中盖章确认合格的时间是2013年12月30日，这就合理解释了材料中不同时间的原因。同时，因为建设工程备案是一个十分繁琐且耗时的环节，各个备案表上显示的不同时间为不同制作部门制作的，但均不影响竣工验收合格的时间为2013年12月30日。
三、信实置业公司没有任何违约行为，相反是上诉人许艳姿、陈智敏自己延迟收房造成的。信实置业公司按照合同约定于2013年12月31日向许艳姿、陈智敏发出了交房通知，许艳姿、陈智敏也于2014年1月1日来公司收房，但以没有备案为由，产生了竣工验收合格的怀疑，因而拒绝收房。请求二审法院依法驳回上诉人许艳姿、陈智敏的上诉请求。二审中，许艳姿、陈智敏向本院提供了一份加盖益阳市城建档案馆公章的建设工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋竣工验收的时间是2014年3月20日。信实置业公司对该证据的合法性无异议，对证据的形式真实性无异议，对内容的真实性以及关联性有异议，认为备案表中填写的时间仅仅是制作备案表的时间，并非竣工行为实施的时间，且竣工验收应以竣工验收报告为准，故许艳姿、陈智敏所举证据不能达到其证明目的。本院对许艳姿、陈智敏提供的证据的真实性、合法性予以确认，与待证事实的关联性，将结合全案案情综合认定。二审
经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议的焦点为：信实置业公司于2013年12月31日通知许艳姿、陈智敏交房时，涉案房屋是否符合交付条件。本案中，许艳姿、陈智敏与信实置业公司签订的商品房买卖合同约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准…双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，故信实置业公司与许艳姿、陈智敏关于房屋交付的约定并未违反法律规定，或低于法律规定义务，应对双方具有约束力。信实置业公司向许艳姿、陈智敏办理房屋交接手续时提供了工程竣工验收总结、竣工验收报告、验收会议纪要等相关书面文件，应认定信实置业公司交付房屋时，该房屋已经验收合格，符合法律规定和合同约定的交付条件，工程竣工验收备案并非商品房交付使用的法定前置条件，许艳姿、陈智敏提出的商品房必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用的上诉意见，于法无据，本院不予支持。同时，根据双方合同约定“出卖人应当在2013年12月31日…交付买受人使用”、“买受人在书面通知送达之日7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续”，信实置业公司已登报告知涉案房屋整栋大楼经验收合格，依合同约定于2013年12月31日正式交房，请购房业主前往办理交房手续。许艳姿、陈智敏亦于2014年1月1日依约收房，却以信实置业公司未提供《备案竣工验收表》而单方拒绝收房。据此，信实置业公司依照双方合同约定，全面履行了合同约定的交房义务，并不构成违约，上诉人许艳姿、陈智敏提出信实置业公司在向其交付涉案房屋时没有达到法定交付条件，而致其于2014年9月10日收房，应由信实置业公司承担延期交房的违约金35022元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人许艳姿、陈智敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理675元，由上诉人许艳姿、陈智敏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
代理
审判员 刘觅琼
代理
审判员 雷 宏
二〇一六年八月五日
书 记 员 方赛兰 来源：百度“”