安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0802民初432号
原告：刘鸿庆，男，汉族，1976年8月19日出生，住山东省济南市历下区。
委托诉讼代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。
被告：光吉虎，男，汉族，1962年4月15日出生，住安徽省枞阳县。
原告刘鸿庆与被告光吉虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鸿庆的委托诉讼代理人胡一权到庭参加诉讼，被告光吉虎经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即返还原告租金330万元，2、被告赔偿原告装饰装修费24万元，3、被告向原告支付违约金55万元，4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月13日，安庆市光大工贸有限公司（以下简称光大公司）与安庆市百货大楼有限公司（以下简称百货大楼）签订房屋租赁合同，约定由光大公司承租百货大楼位于安庆市人民路×××号场地，租期自2013年5月9日至2020年5月8日。被告系光大公司的法定代表人。2013年6月26日，被告与原告签订两份房屋租赁合同，合同约定由被告将光大公司承租的上述房屋租赁给原告使用，租期自2014年11月11日起至2020年5月8日止，年租金合计330万元。合同约定，被告单方提前终止合同，或因被告违约而导致本合同终止或原告提前解约的，被告应赔偿未分摊完毕的进场费及装修费用24万元，并支付乙方相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告按期支付了租金，2015年5月8日支付了2015年11月11至2016年11月10日期间的租金330万元。但由于光大公司未按约定向百货大楼支付房屋租赁费用，致百货大楼向法院提起诉讼。2015年11月20日，法院判决解除百货大楼与光大公司于2013年签订的房屋租赁合同并发布公告要求光大公司搬出上述房屋，致使原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。为此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向法庭递交了以下证据：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份信息。2、房屋租赁合同，证明双方租赁关系及约定的权利义务。3、转款凭证及转账人的情况说明，证明原告通过他人账户将330万元的租金已经支付给被告的事实。4、安庆市迎江区人民法院民事判决书，证明光大公司承租百货大楼房屋的事实及被告系光大公司的法定代表人，现因光大公司违约致百货大楼通过诉讼途径解除了该房屋租赁合同。5、安庆市迎江区人民法院受理申请执行案件通知书及公告，证明民事判决已经发生法律效力，该案件已经进入执行阶段。光吉虎未到庭应诉，也未作答辩与质证。综合原、被告的举证、质证及诉辩意见，本院对原告递交证据的真实性、关联性、合法性均予以认定。根据以上认定的证据及原告的陈述，
本院查明案件事实如下：本案讼争房屋坐落于安庆市人民路×××号，该房屋的产权人为百货大楼。2013年5月13日，光大公司与百货大楼就租赁本案讼争房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2013年5月9日起至2020年5月8日止。被告系光大公司的法定代表人。2013年6月26日，被告将该房屋租赁给原告，双方签订《房屋租赁合同》两份，均约定：租赁期自2014年11月11日起至2020年5月8日止；租金为每年165万元，按年支付，先付后用；首期租金于2014年8月11日前支付，以后每期租金应于当年的5月11日前支付；合同签订后，乙方（即原告）向甲方（即被告）支付定金35万元，该定金冲抵第一期租金；租赁期限内，甲方单方提前终止合同，或因被告违约而导致合同终止或导致原告提前解约的，甲方应双倍返还乙方押金，退还预收的未使用期限的租金，赔偿乙方未分摊完毕的进场费（如有）及装修费用（装修费用为人民币24万元，按24个月分摊完毕），并应另外支付乙方相当于两个月租金的违约金；任何一方都有权终止合同，终止合同应提前两个月书面通知对方，如双方协商一致，可互不承担违约责任，否则违约方应当按照本合同第十一条之约定承担违约责任（其他内容不再赘述）。两份租赁合同分别约定经营范围为“经营鞋柜品牌产品”和“经营达芙妮品牌产品”。同日，原、被告还签订《补充协议》一份，约定：该合同物业中所包含的一间店铺（原经营乐久毛衫），甲方于2015年5月22日起交付给乙方；该店铺自2014年11月11日起至2015年5月21日止的租金收益115700元，在乙方履行本期合同后应归乙方所有，但由甲方收取；乙方在履行本期租赁协议时，首期向甲方支付的330万元租金中将上述收益直接扣除，即乙方首期租金向甲方支付3184300元则视为完成全部租金支付。上述合同签订后，原告通过他人账户分别于2013年6月26日向被告账户转帐支付70万元（35万元＋35万元），于2014年7月28日向被告账户转帐支付2484300元（1242150元＋1242150元），于2015年5月8日向被告账户转账支付330万元（165万元＋45万元＋120万元）。2015年6月30日，百货大楼因光大公司拖欠房屋租金向本院提起民事诉讼，本院于2015年11月20日作出（2015）迎民一初字第00818号民事判决，判令解除百货大楼与光大公司于2013年5月13日签订的《房屋租赁合同》，光大公司在判决生效后十日内将租赁房屋返还给百货大楼（其他判决内容与本案无关，不再赘述）。宣判后，百货大楼及光大公司均未提起上诉，该判决于2015年12月11日生效。2015年12月18日，百货大楼向本院申请强制执行，本院于2015年12月25日发布《公告》，要求光大公司在2016年元月4日前迁出本案讼争房屋。2016年元月4日，原告所属公司的安徽区经理顾海庆与百货大楼签订新的《房屋租赁合同》，约定：甲方（即百货大楼）将位于人民路×××号场地（共三层，以一、二层为主体）承租给乙方（即顾海庆）经营“达芙妮”与“鞋柜”品牌，包括“达芙妮”旗下所有品牌；租赁期限自2015年12月9日起至2020年5月8日止；年租金2816900元，租金每半年缴纳一次，首期租金于2016年元月13日前一次性缴纳（其他内容不再赘述）。2016年4月8日，原、被告就退还预收租金及赔偿装修费用、违约金等事宜未能达成共识，原告向本院提起民事诉讼。
本院认为：被告系光大公司的法定代表人，其通过光大公司取得本案讼争房屋的使用权后，将房屋出租给原告使用并收取租金，该行为不违反法律规定，双方由此形成房屋租赁关系。因此，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。现因光大公司未按约定履行缴纳租金的义务，致百货大楼要求收回本案讼争房屋，本院生效判决也判令“光大公司在判决生效后十日内将租赁房屋返还给百货大楼”，从而导致原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。同时，原告也认为租赁合同继续履行已无可能，其与所属公司已同意自2015年12月9日起与百货大楼建立新的租赁关系，故本院认定原、被告间的租赁关系于2015年12月8日终止，且综合考虑到本院（2015）迎民一初字第00818号民事判决所确定的让房期限在合同终止时尚未届满，由此可以认定原、被告对终止合同达成一致，可互不承担违约责任。因此，本院对原告要求被告赔偿装饰装修费24万元及支付违约金55万元的诉讼请求不予支持，但被告应对原告已经预缴但未使用的租金予以退还。根据庭审查明的租金缴纳情况，本院认定原告于2015年5月8日缴纳的租金330万元应为2015年11月11日至2016年11月10日期间的租金，该租金扣除2015年11月11日至2015年12月8日期间的租金244110元（330万元÷365天×27天），余款3055890元（330万元-244110元）由被告退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告光吉虎在本判决生效后十日内退还原告刘鸿庆租金3055890元。
二、驳回原告刘鸿庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39520元，由原告刘鸿庆负担8300元，被告光吉虎负担31220元（该款已由原告刘鸿庆预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 王 志 会
审 判 员 李 静
人民陪审员 宁 善 威
二〇一六年八月五日
书 记 员 金玲（实习）附本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：