安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1181民初665号
原告：姜亿莲，女，1972年1月19日出生，汉族，住安徽省天长市。
委托代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。
委托代理人：梅倩，安徽李志萍律师事务所律师。
被告：安徽天成置业发展有限公司，住所地安徽省天长市天康大道北侧、新河路东侧天发广场1栋，组织机构代码67423663-4。
法定代表人：雍金贵，该公司经理。
委托代理人：王东，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委
委托代理人：李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。
被告：孟庆平，男，1973年6月21日出生，汉族，住安徽省天长市。
委托代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。
被告：王崇秀，女，1973年2月21日出生，汉族，住安徽省天长市。
委托代理人：瞿安民，安徽诚天律师事务所律师。
原告姜亿莲与被告安徽天成置业发展有限公司、孟庆平、王崇秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日、6月13日公开开庭进行了审理。原告姜亿莲的委托代理人李志萍、被告安徽天成置业发展有限公司的委托代理人王东、被告孟庆平、王崇秀的委托代理人瞿安民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜亿莲诉称：2010年4月11日，原告姜亿莲与被告安徽天成置业发展有限公司签订了《商铺租赁合同》，租赁天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房开设化妆品店。合同约定：安徽天成置业发展有限公司将其所有的位于天天长市天发广场精品街2#楼（一层，编号为B1102）的商铺出租给姜亿莲，租赁期限三年，从2010年10月1日-2013年9月30日，在租赁合同期满后，如姜亿莲不再续租该店铺，安徽天成置业发展有限公司不承担其店铺装修、装饰等费用。租赁合同期满，安徽天成置业发展有限公司出售该承租店铺，在同等条件下，姜亿莲有优先购买权…协议签订后，姜亿莲于2010年10月1日承租了此门面房。2013年10月1日租赁期满，姜亿莲续租。孟庆平、王崇秀的丈夫耿传村来收取租金，姜亿莲不同意给付，孟庆平、王崇秀就不准其营业。经过安徽天成置业发展有限公司协调，考虑到国庆节的活动，姜亿莲只得将租金给付给孟庆平、耿传村。2014年10月1日耿传村又来收租金，姜亿莲不肯，双方发生了纠纷，又经过安徽天成置业发展有限公司协调，姜亿莲将租金给了孟庆平、耿传村。2015年10月1日孟庆平、耿传村以门面房是其所有要求姜亿莲搬离门面房，姜亿莲随即到天长市国土资源和房产管理局查询得知2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房根本没有出售。为了保障诉讼，姜亿莲向天长市人民法院提起诉讼后又撤诉。2015年11月1日孟庆平、耿传村向天长市人民法院提起诉讼要求姜亿莲承担逾期搬离承租房的租金22603元，姜亿莲才得知安徽天成置业发展有限公司瞒着其于2010年9月28日、2011年3月30日将上述门面房转让给耿传村、孟庆平。法律规定：租赁期间，出租人转让房屋的，承租人享有优先购买权。三被告的行为侵害了原告姜亿莲的优先购买权。原告租赁被告安徽天成置业发展有限公司新开发的门面房就是为了将来购买，且经营多年，因客户的光顾而增值。现三被告串通买卖不让原告经营，给原告造成巨大损失，故诉至法院，请求判令原告优先购买天长市天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房。安徽天成置业发展有限公司辩称：原告陈述的房屋租赁、买卖的经过与真实情况完全不相符，原告方在租赁房屋时已清楚明确了解房屋买卖的情况，并书面承诺放弃优先购买权。本案诉争的房屋在原告租赁前已由第二、三被告先行购买，原告方和本公司不存在事实上和法律上的优先购买权。孟庆平、王崇秀辩称：第二、三被告于2009年12月24日购买涉案房屋，2010年4月11日委托第一被告代为办理出租手续。据了解，第一被告在出租涉案房屋的时候已经告知原告，而且原告也有承诺书，承诺放弃了房屋优先购买权，所以原告的诉求没有事实依据，不能成立。姜亿莲为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一，安徽天成置业发展有限公司商铺租赁合同一份。证明：2010年4月11日原告姜亿莲与被告安徽天成置业发展有限公司签订了商铺租赁合同，由原告租赁精品街2号楼1层编号为B1102号（面积177平方米），租赁期限三年，从2010年10月1日至2013年9月30日，原告享有为期60日的装修期，装修期从2010年7月30日被告交房的第二日7月31日起至2010年9月30日止。原告在本合同签订后一周内即付第一年租金的50%作为定金，被告将房屋交付给原告装修，合同期满后如果原告不再续租该商铺时被告不承担其商铺装修装饰等费用，租赁合同期满甲方出售该承租的店铺，在同等条件下原告仍享有优先购买权，约定了交房日期2010年7月30日。证据二，原告于2015年10月15到天长市土地局调取的房地产登记信息。证明：截止到2015年10月15日，本案诉争门面房中2#2-1102-1商铺办理了他项权抵押手续，没有办理产权登记手续，其他三间商铺既没有办理他项权抵押手续，也没有办理产权登记手续，在此情形下原告依据最高院关于审理商品房买卖纠纷适用法律的解释之规定，享有优先购买此四间商铺的权利。证据三，商品房买卖合同以及不动产买卖发票复印件。证明：被告孟庆平和王崇秀于2010年7月28日与被告安徽天成置业发展有限公司签订了商品房买卖合同，购买了原告租赁的四间商铺，购买期限发生在原告的租赁期限内，三被告侵犯了原告的优先购买权。证据四，开庭传票和诉状。证明：原告在两年的诉讼时效期限内提起了优先购买权的诉讼，本案诉讼时效没有超过。证据五，视频资料。证明：如果原告知道了诉争门面房被孟庆平、耿传村购买，会放弃优先购买权，双方就不可能为租金发生矛盾。对于上述姜亿莲所举五组证据，安徽天成置业发展有限公司质证后，认为：对证据一的真实性无异议，但不能达到证明目的，在签订该份租赁合同时，被告安徽天成置业发展有限公司已向原告详细的告知房屋已出售的真实情况，并由原告向房屋权利人及安徽天成置业发展有限公司出具承诺书，承诺仅要求优先承租权。对证据二的真实性无异议，但该份证据仅能证明该房屋在2013年设定抵押的情况，而且房屋登记信息所表述的房屋与本案诉争房屋不是同一房屋，诉争房屋未抵押过。对证据三的真实性无异议，但房屋买卖通常经历预售、预定、购买、备案、开票销售这一系列阶段，原告方仅举出开票销售这一阶段的证据，并不能证明房屋销售的实际状况。对证据四的真实性无异议，但原告方在得知房屋已销售的实际情况后，出具书面承诺函放弃优先购买权，第一次租赁期限届满后，连续两次和房屋实际权利人签订租赁合同，进一步表明了原告方对房屋销售的实际情况是知晓的，更不存在原告方所主张的优先购买权未得到实现这一情况。对证据五的证明目的不予认可，双方在2013年10月1日又正式签订了租赁合同，原告还说不知道房主是谁，与客观事实相违背。对于上述姜亿莲所举五组证据，孟庆平、王崇秀的质证意见与安徽天成置业发展有限公司一致。安徽天成置业发展有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一，商品房预定合同、委托租赁协议和承诺函。证明：房屋销售的实际情况，2009年12月24日安徽天成置业发展有限公司将房屋销售给王崇秀，而后受房屋权利人委托统一办理租赁合同，原告方在签订租赁合同时对此情况已了解。证据二，2013年、2014年原告方与房屋权利人签订的两份房屋租赁合同。证明：原告方在承租房屋期间对房屋的实际权利人是有明确的认识和了解的，而且与房屋权利人签订了合同，按照约定交纳了房屋租赁款，对房屋权利人的出租权和所有权并未提出过任何异议。证据三，王崇秀购买房屋的所有证据。证明：王崇秀购买的房屋原先由张先福预定。证据四，2011年元月22日安徽天成置业发展有限公司退回原告缴纳的第一年房屋租金197172.50元，因为该房屋此时的实际所有权人是王崇秀，故公司将房租款退还给原告，由原告自行缴纳给王崇秀和孟庆平。证据五，销售不动产发票五份。证明：被告二、三最早于2009年9月28日已将本案诉争房屋购房款交付完毕。对于上述安徽天成置业发展有限公司所举五组证据，姜亿莲质证后，认为：对证据一商品房预定合同的真实性不予认可：王友龙的签字不是其本人所签，合同仅仅有售房价，而没有对预付金额或者定金作出约定，约定余款在2010年7月31日前通过银行按揭的方式全部交足，被告孟庆平和王崇秀却提交的交款发票为2010年9月28日和2011年3月份。而且约定交房时间为2010年7月31日，而被告安徽天成置业发展有限公司与原告签订的租赁合同中也约定了2010年7月31日交房，由此证明该预定合同是三被告串通事后编造的。对委托租赁协议也不予认可：在被告进行的商铺租赁销售中，均是由具体的负责人王友龙负责办理，李如祥仅仅是办公室主任，从不负责办理此类业务，而在委托租赁协议中出现李如祥的签字，明显与常理不符，且在甲方签字盖章栏盖的是合同专用章而不是行政章。按照2010年4月11日的时间推算，王崇秀还没有取得本案诉争门面房的产权，怎么可能委托被告安徽天成置业发展有限公司来出租门面房，由此可见该委托协议不真实。承诺函中除了王崇秀之外其余字迹的真实性予以认可，王崇秀三个字是后添加上去的，承诺函中没有要求原告放弃优先购买权的内容。对证据二，真实性无异议，但该房屋租赁合同是在被告孟庆平、耿传村上门要钱，原告不给钱孟庆平和耿传村就锁商铺，不让原告经营的情况下签订的，双方还闹至天长派出所，原告在诉讼之前从来没有看到过被告与原告签订过商品房买卖合同，推定原告早已知道了该房屋产权人的事实，是没有依据的。证据三、四、五不予认可。对于上述安徽天成置业发展有限公司所举五组证据，孟庆平、王崇秀均无异议。孟庆平、王崇秀为支持其主张，向本院提交了以下证据：涉案房屋四间门面房备案证明。证明：2010年9月8日、9月10日涉案房屋进行了备案，在租赁期限之前被告二、三已经取得了涉案房屋的所有权，原告主张租赁期限内的优先购买权不存在。对于上述孟庆平、王崇秀所举证据，姜亿莲质证后，认为：备案证明的真实性有异议，可能是三被告在事后补登记备案的。对于上述孟庆平、王崇秀所举证据，安徽天成置业发展有限公司质证后，认为：对证据的三性均无异议。结合庭审举证、质证情况，本院对各方当事人所举证据认证如下：姜亿莲提供的证据一，合同相对方安徽天成置业发展有限公司对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认，双方的权利义务以合同的具体约定为准。证据二，提供的抵押房产并不是本案的诉争房产，与本案无关，而且优先购买权的确认并不能仅仅依据买受人是否办理了房产转让登记手续。证据三，被告安徽天成置业发展有限公司、孟庆平、王崇秀对真实性均无异议，本院予以确认，但是否能够达到原告的证明目的，尚需结合其他相关证据，综合全案而定。证据四，诉讼时效是否超过，首先须由被告进行抗辩，而后本院依法确认，原告无权自行认定。证据五，结合双方当事人的陈述，可以证明姜亿莲与孟庆平、王崇秀曾为租金一事发生过纠纷。安徽天成置业发展有限公司提供的证据一中的委托租赁协议、商品房预订合同系其单方提供，且存有异议，没有其他相关证据佐证，不予采纳。关于承诺函，原告姜亿莲认为其中“王崇秀”的表述为后添加，因安徽天成置业发展有限公司不能证明向法庭提供的承诺函确系原件，故承诺函中除了“王崇秀”表述不予认定外，其余真实性予以确认，但是否达到安徽天成置业发展有限公司的证明目的，尚需结合全案证据综合而定。证据二，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据三与本案无关。证据四，原告认可退还租金事宜，但不认可其证明目的，本院确认退还租金的真实性，但无法确认退还的缘由。证据五能够证明孟庆平、王崇秀交付房款于安徽天成置业发展有限公司。孟庆平、王崇秀提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据法庭调查及对证据的认证，查明并确认以下事实：2010年4月11日，姜亿莲与安徽天成置业发展有限公司签订了一份《安徽天成置业发展有限公司商铺租赁合同》，约定：姜亿莲租赁天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房开设化妆品店，租赁期限三年，自2010年10月1日至2013年9月30日，姜亿莲可享有六十日装修期，即2010年7月31日至2010年9月30日用以装修其经营场地，装修期内，安徽天成置业发展有限公司不收取租金，租赁合同期满，安徽天成置业发展有限公司出售该承租店铺，在同等条件下，姜亿莲有优先购买权…同日，姜亿莲向安徽天成置业发展有限公司出具《承诺函》，内容为：本人承租天发广场二号楼B1102#商铺，经营化妆品，租期三年，租赁期满后，若购房户继续出租，本人同等条件下，具有优先承租权，若此商铺购房户收回自营，购房户不承担其商铺装修、装饰等费用。租赁合同期满后，2013年10月1日，姜亿莲作为承租方，孟庆平、耿传村（王崇秀丈夫）作为出租房，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租方有坐落在天长市××广场××门面××＃××、××、××、2-1102-4出租，承租用途经营化妆品，租赁期暂定一年，从2013年10月1日至2014年9月30日，租金总额计28万元，租赁期满，出租方有权收回房屋…合同签订后，姜亿莲付清了租金。一年租赁期限届满后，2014年10月2日，孟庆平、耿传村仍然作为出租方，姜亿莲、金方有（姜亿莲丈夫）作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：出租方有坐落在天长市××广场××门面××＃××、××、××、2-1102-4出租，承租用途经营化妆品，租赁期从2014年10月1日至2015年9月30日，合同期满后，承租方必须在2015年10月1日前撤场，无条件把房屋交付出租方，不再续租，承租方承诺如逾期未撤场，承租方同意出租方可采用强制方式，将承租方所有店铺内物品搬离，租金总额计33万元…合同签订后，姜亿莲付清了租金。租赁期限届满后，姜亿莲未搬出租赁房屋。2015年10月20日，姜亿莲以安徽天成置业发展有限公司、孟庆平、王崇秀为被告提起诉讼，要求确认安徽天成置业发展有限公司对天发广场一期门面2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4买卖无效，后撤诉。2015年11月11日，孟庆平、耿传村向本院提起诉讼，要求姜亿莲给付逾期腾房占有使用费（23天），本院判决姜亿莲给付孟庆平、耿传村20795元，姜亿莲不服，提起上诉，滁州中院维持原判。另查明：2010年7月28日，孟庆平、王崇秀分别与安徽天成置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，孟庆平从安徽天成置业发展有限公司购买天发广场一期商业2#2-1102-1门面房，王崇秀从安徽天成置业发展有限公司购买天发广场一期商业2#2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房，同年9月8日、10日双方在天长市国土资源和房产管理局办理了商品房预售备案登记，9月20日办理了预售商品房抵押登记，9月21日孟庆平、王崇秀在中国银行办理抵押贷款。
本院认为，本案争议焦点为：原告诉讼请求依法应否支持。
一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，依据此规定，房屋承租人享有的优先购买权须同时具备以下条件：1、优先购买权的行驶须在合法有效的租赁期限内；2、出租人有出卖租赁物的行为；3、出租人出卖租赁物未在合理期限内通知承租人；4、承租人以同等条件购买。原告姜亿莲曾经作为承租人与安徽天成置业发展有限公司签订了为期三年的租赁合同，租赁使用本案诉争的四间门面房，出租人安徽天成置业发展有限公司虽有出卖租赁物的行为，但从原、被告双方提供的证据材料及本案查明的事实，可以确认安徽天成置业发展有限公司在2010年7月28日就将本案诉争的门面房出卖给了孟庆平、王崇秀，即安徽天成置业发展有限公司出卖租赁物的行为发生在其与姜亿莲成立租赁关系之前，而不是租赁关系期间，因而对姜亿莲而言，优先购买权尚不具备基本的前提条件，无从谈及。
二、姜亿莲与安徽天成置业发展有限公司之间的租赁关系结束后，姜亿莲作为承租人即与孟庆平、王崇秀签订了为期一年的租赁合同，约定了双方的权利义务，并向二人缴付了租金，到期后，姜亿莲又与二人签订了一年的租赁合同，该合同除了明确出租人、承租人的权利义务外，尚约定了租期届满后不再续租。由此，姜亿莲与安徽天成置业发展有限公司之间的租赁关系终止后，对于其承租的门面房的新的所有权人为孟庆平、王崇秀是清清楚楚，明明白白的，而且是认可的。如果有异议，应采取积极的态度和行为，且应在合理期限内，依法主张权利，而其却在两年的时间内从未提起过优先购买权的诉讼，并以实际行为一次又一次地放弃了该权利，现又来主张，依法不应支持。故原告主张按合同约定的租赁期满后的优先购买权不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告姜亿莲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告姜亿莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 薛建红
人民陪审员 殷志强
人民陪审员 潘瑞荣
二〇一六年八月五日
书 记 员 熊瑾修附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自