河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1724民初431号原告魏超敏，男，汉族，1952年5月20日出生。委托代理人李辉，河南建法律师事务所律师。被告许建强，男，汉族，1972年1月14日出生。
原告魏超敏诉被告许建强合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏超敏及委托代理人李辉到庭参加诉讼，被告许建强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月15日，原被告签订《集资建房协议书》一份：被告把位于慎西路中段东侧原告的房子拆除，用于建设一座六层楼，该楼建成后，对原告补偿不少于210平方米的房屋。协议签订后，被告把原告的房屋拆除，并开始建设房屋；2012年5月20日，原被告又签订两份《房屋赔偿合同书》分别约定：被告愿把建成的六层楼房中的三层南单元南户、四层南单元北户两套房子赔付给原告，该房2013年交付给原告，被告若不能按规定交房，每逾期一天按房价总标的1%计算违约金支付给原告。现被告房子建四层后，迟迟不再继续建设，导致原告全家从2011年5月份至今在租房居住，没有自己的房子居住。为此，原告诉至法院，要求被告继续履行合同，把建成的房屋中的两套（即三层南单元南户、四层南单元北户）房屋交付给原告，要求被告支付约定违约金219000元，诉讼费由被告承担。被告许建强在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年4月15日，原告魏超敏与被告许建强签订《集资建房协议书》一份，该协议约定：由许建强将位于慎西路东侧原煤建公司家属院9户平房拆除并新建一座六层楼房，由魏超敏向许建强提供建房用地东西36米、南北34米及该宗土地的原土地使用证和房产证，由许建强承担过户费用及办理相关的建筑审批费用；新楼建成后，由许建强按照顺序、平房面积分配给原住户使用，产权归原住户所有，多余面积按市场价执行，许建强按实用面积1：1.2补偿给魏超敏210平方米的房屋（多余面积按每平方米壹仟伍佰元执行）；许建强保证工程质量，本工程工期从放线的那天起有效工程期为360天，自然灾害除外；本协议签订之日起生效，如有违约，赔偿住户人民币200000元（并退还原有建房手续）。2012年5月20日，原被告依据双方签订《集资建房协议书》就房屋赔付事项达成了两份补充协议即《房屋赔偿合同书》，该两份合同约定：许建强将位于慎西路东侧老煤场院内所建六层楼房（第一层为车库算起）中的三层南单元南户、四层南单元北户的两套房屋（每套房屋建筑面积约122.5平方米，建筑面积以实际为准）赔付给魏超敏；办理房权证手续产生的费用由魏超敏承担，由许建强提供相关资料；合同签订后，许建强对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等一并转让给魏超敏；许建强应当于2013年交付魏超敏上述房屋，许建强如不按合同规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总款的千分之一计算违约金支付给魏超敏。上述合同签订后，被告已将房屋拆除后进行了重建，现已建了四层，至今未按合同约定建成六层楼房。庭审中原告向本院提交了魏超敏的房产证复印件（证号为：字第0035509号，房屋座落于慎西路中段东侧，建筑面积为36.6平方米）、正阳县煤建公司与魏超敏签订的《协议书》（1999.9.10）复印件、正阳县煤建公司出具的《收据》（1999.9.10）复印件、正阳县煤建公司出具的《收条》（1999.9.10）复印件用于证明原告魏超敏因购买正阳县煤建公司的土地使用权向正阳县煤建公司支付了8600元的征地款及原告向被告交付了房产证和用地手续。另查明：被告许建强在正阳县慎西路东侧煤建公司院内建设的楼房未办理任何建设手续。上述事实，有原告提交的身份证复印件、房产证复印件、正阳县煤建公司与魏超敏签订的《协议书》（1999.9.10）复印件、正阳县煤建公司出具的《收据》（1999.9.10）复印件、正阳县煤建公司出具的《收条》（1999.9.10）复印件、《集资建房协议书》一份、《房屋赔偿合同书》两份，本院调取的正阳县住房和城乡建设局出具的《说明》，原告陈述，庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。而本案中，虽然原被告签订的是《集资建房协议书》和《房屋赔偿合同书》，但上述合同的实质是房地产买卖合同，而被告许建强在正阳县慎西路东侧煤建公司院内建设的楼房未办理任何建设审批手续，也未领取权属证书，故原被告签订的《集资购房协议》和《房屋赔偿合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的法律强制性规定，该合同应属无效合同。因此，原告要求要求被告继续履行合同，把建成的房屋中的两套（即三层南单元南户、四层南单元北户）房屋交付给原告，要求被告支付约定违约金219000元没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告魏超敏的诉讼请求。案件受理费4585元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 程 瑜
审 判 员 肖雪源助理
审判员 贺 娟
二〇一六年八月五日
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