黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终2895号
上诉人（原审被告）：黄涛，住黑龙江省木兰县。
被
上诉人（原审被告）：金淑春，住黑龙江省木兰县。
被
上诉人（原审被告）：韩纯有，个体业者，住黑龙江省巴彦县，现羁押于木兰县看守所。二被上诉人
委托诉讼代理人：严顺龙，黑龙江太平律师事务所律师。
上诉人黄涛因与被上诉人金淑春、韩纯有房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2014）木民初字第1027号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。黄涛上诉请求：撤销一审法院判决，判令金淑春、韩纯有履行与黄涛签订的房屋买卖合同，协助黄涛办理案涉房屋产权过户手续。事实与理由：2014年9月26日，黄涛与金淑春、韩纯有经中间人王铁龙介绍签订了《房屋买卖协议》，依照协议的约定，金淑春、韩纯有将其座落在木兰县木兰镇奋斗街一委四组75栋4单元502室出卖给其，房价款为人民币20万元，黄涛当场给付金淑春、韩纯有房款20万元，金淑春、韩纯有将房屋所有权证书给了原告，并承诺在2014年11月末给黄涛倒房，并协助黄涛办理房屋产权过户手续。约定到期后，黄涛找金淑春、韩纯有倒房，但二人关闭手机，联系不上。黄涛为维护自己合法权益，诉至一审法院。一审开庭时，金淑春未到庭，韩纯有辩称案涉房屋不是买卖而是借款抵押，其辩解没有任何事实依据。一审法院认为合同有效，但又认为黄涛没有交付购房款，并驳回了黄涛的诉讼请求。一审法院判决与事实不符，并相互矛盾。案涉房屋现已由黄涛实际占有，黄涛如果没有交付案涉房屋购房款，金淑春、韩纯有怎么可能将案涉房屋交付。据此，请二审法院纠正一审法院错误判决。黄涛向一审起诉请求：请求判令金淑春、韩纯有履行与黄涛签订的《房屋买卖协议》，协助黄涛办理产权过户手续。一审法院认定的事实：2014年9月26日，黄涛与金淑春、韩纯有签订了《房屋买卖协议》。甲方：金淑春、韩纯有，乙方：黄涛，房屋座落于木兰镇奋斗街一委四组75栋4单元502室（木兰县武装部家属楼4单元502室），建筑面积110.80平方米，房屋所有权人为金淑春，证号为木房权证木镇奋字第000086**号，价款为20万元，没有收据等交款凭证，未约定交付房屋及过户时间，暂时借与甲方使用，金淑春、韩纯有将房屋所有权证交付黄涛，双方形成诉讼。一审判决认为，案涉房产买卖合同应为有效，合同双方应按照合同约定履行义务。黄涛称已将购房款20万元交付金淑春、韩纯有，不符合房屋买卖看房、协商、签约、定金、交付价款和房屋的交易习惯，黄涛和金淑春、韩纯有的合同中亦没有房款交付的字样，仅凭据案外人王铁龙的证言证明交付房款证明力不足，且金淑春、韩纯有不认可与黄涛之间是房屋买卖关系，未收到购房款20万元，而是与案外人王铁龙之间的民间借贷关系，一审法院向黄涛已经释明是否存在借贷关系，黄涛予以否认，本案应按照房屋买卖合同关系进行审理。双方虽然签订了房屋买卖协议，但黄涛未实际履行合同交付房款，金淑春、韩纯有又未实际履行房屋交付和协助办理产权过户的义务，黄涛请求金淑春、韩纯有履行房屋买卖协议，协助黄涛办理产权过户的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告黄涛的诉讼请求。案件受理费100元，公告费520元，由原告黄涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实如下：韩纯有因涉嫌合同诈骗，被公安机关羁押。2015年7月13日，韩纯有在公安机关对案涉房屋买卖情况陈述为：其不认识黄涛，当时案涉房屋因向案外人（潘浩天）借款，将案涉房屋房产证抵押给案外人（潘浩天），后来由于利息较高，将房产证抽回。后又向案外人（王铁龙）借款，将房产证抵押给案外人（王铁龙）。房产证如何到黄涛手里，其不清楚。其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，黄涛主张双方房屋买卖合同有效，金淑春、韩纯有应协助其办理更名过户手续。金淑春、韩纯有抗辩主张房屋买卖协议不是其真实意思表示，系借贷抵押担保房屋买卖协议无效。本案双方形式上虽签订了房屋买卖合同，但从双方签订的房屋买卖合同特征判断。该合同存在以下不符合房屋买卖合同特征。
一、从合同约定的交易形式上看，该房屋买卖合同中房屋的交易形式有违常理。案涉房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定转让房屋后暂时借金淑春、韩纯有使用，且并未约定借住期限。并没有交接房屋的意思表示，有违房屋买卖交易习惯。
二、从合同约定的房屋价款看，该房屋价款不对价。案涉房屋建筑面积为110.80平方米，总金额为20万元，与市场公知价格等相类比，明显偏低。
三、从合同约定的履行方式看，黄涛和金淑春、韩纯有的合同中亦没有房款交付的字样。双方对房屋价款，均没有书面凭证，明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，据此认定盖房屋买卖协议名为房屋买卖实为借款担保关系。依据《最高人民法院关于证据若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院曾向黄涛释明是否变更诉讼请求，黄涛坚持其在一审法院的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定，如果抵押人不履行到期债务的，抵押物归其所有。所以，双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定。黄涛要求金淑春、韩纯有履行房屋买卖协议、协助办理房屋更名过户手续的上诉请求因违反法律强制性规定无效，其上诉请求本院不予支持。综上，黄涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄涛负担。本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 李庆军
代理
审判员 吕树成
二〇一六年八月五日
书 记 员 史万强 来源：百度搜索“”