北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8701号上诉人（原审被告）李恩荷，女，1949年2月20日出生。被上诉人（原审原告）北京市天旭物业管理中心，住所地北京市通州区故城东路**号。法定代表人耿宏耀，总经理。委托代理人翟旭宏，男，1979年12月25日出生，北京市天旭物业管理中心员工。委托代理人胡学民，男，1972年12月24日出生，北京市天旭物业管理中心员工。
上诉人李恩荷因与被上诉人北京市天旭物业管理中心（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初7508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日受理后，依法组成由法官王黎担任
审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年8月3日、2016年8月4日分别组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：2010年12月1日，李恩荷入住物业公司管理的京贸家园603室，针对该房屋的物业管理问题与李恩荷签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，物业公司负责物业管理服务，李恩荷按期交纳物业费用，标准为2.22元/月/建筑平米。物业管理费每年收取一次，过期加收滞纳金。物业公司曾多次向李恩荷催缴，并做了大量工作，李恩荷均拒不交纳，故诉至法院，请求法院判令：李恩荷支付拖欠的2012年12月1日至2015年11月30日的物业费5738.04元；并支付滞纳金计算至判决生效之日止（按照《物业委托服务合同》第六章之第四款规定收取）；李恩荷承担本案诉讼费。李恩荷在一审中答辩称：对于涉案的两处房屋，该房屋系李恩荷拆迁后的房屋。在居住期间，李恩荷的车锁被撬了，东西被盗。后来李恩荷的残障摩托车放在房屋窗前停放也被盗，当时都报案了，至今没有把车追回，所以李恩荷没有交物业费。对于这几次盗窃事件，物业公司并未妥善解决。一审法院审理查明：李恩荷系北京市通州区芙蓉路1号京贸家园603室业主，该房屋建筑面积74.48平方米。2010年12月1日，物业公司与李恩荷签订《物业委托服务合同》，约定由物业公司全权负责李恩荷位于该小区房屋的各项物业管理服务，服务期限为自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主大会选聘新的物业公司正式进驻之日止，收费标准为2.22元/月/建筑平米，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为李恩荷收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取，李恩荷未按期交纳本合同所规定的各项费用，物业公司有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，物业公司根据合同约定提供了物业服务。李恩荷未交纳2012年12月1日至2015年11月30日的物业费5738.04元。一审法院审理后认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。物业公司与李恩荷签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。物业公司已按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，李恩荷作为业主应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。故对物业公司要求李恩荷交纳2012年12月1日至2015年11月30日的物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，具体数额以一审法院核算为准。李恩荷辩称物业公司工作失职，导致自己的财产被盗，但其主张的理由及提供的证据不足以构成减免物业费的情形，一审法院不予采纳。关于物业公司要求李恩荷支付滞纳金的主张，因物业公司的物业服务存在一定瑕疵，李恩荷并非恶意拖欠，故一审法院不予支持。据此一审法院判决：
一、李恩荷给付物业公司物业费五千七百三十八元四分，于判决生效之日起七日内付清;二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李恩荷不服，上诉至本院称：一审判决认定事实错误。物业公司应当按照双方签订的物业委托服务合同的约定履行合同义务。本案中物业公司要求李恩荷交纳物业费，却未履行合同中的义务，导致李恩荷所有的老年代步车丢失。且当天小区内共丢失六辆。物业公司未尽到对于小区的安保服务义务，故请求二审法院1.依法撒销一审判决第一项；2.本案全部诉讼费用由物业公司承担。物业公司针对李恩荷的上诉答辩称：同意一审判决认定的事实和处理结果，不同意李恩荷的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有物业服务合同、催费通知单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：物业公司与李恩荷签订的《物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中物业公司客观上为李恩荷提供了物业管理服务，李恩荷应当按照《物业委托服务合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。根据我国物权法、合同法及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，李恩荷提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安保服务项目存在问题，但其未能提交充分证据证明小区存在的盗窃情况与物业公司的物业管理有直接关联性，同时李恩荷认可小区设有保安，现李恩荷尚不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，李恩荷所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故一审法院对于李恩荷提出的要求减免物业费的辩解意见不予采信，并无不当。综上，李恩荷的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由李恩荷负担（于本判决生效之日起7日内交纳)。二审案件受理费50元，由李恩荷负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 杜丽霞
代理
审判员 常洪雷
二〇一六年八月五日
书 记 员 唐大力
书 记 员 吴 越 来自：