吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初1227号
原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司。住所：吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。
被告：王学贵，男，1961年12月20日生，汉族，住吉林市昌邑区。
原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告王学贵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。寓龙物业公司的委托代理人张硕到庭参加诉讼，被告王学贵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。寓龙物业公司诉称：2008年5月，我们与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，我们为被告居住的小区提供物业服务，包括被告在内的所有小区业主应向我们交纳物业服务费。被告居住的房屋是多层住宅，建筑面积248.73平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应向我们交纳186.50元。从2009年1月1日至2016年12月31日被告未向我们交过物业费，并且在我们多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给我们造成了经济损失，也给小区其他业主造成不应有的损失。故诉至法院请求：1、被告王学贵立即给付拖欠的物业服务费17,904元及滞纳金5,371.2元，共计人民币23,275.20元；2、诉讼费用由被告王学贵承担。王学贵未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。
经审理查明：2008年5月，为万达江畔人家小区提供服务的物业公司因服务成本高，拟提高收费标准，但未能与该小区的业主达成协议，于是该公司撤出了万达江畔人家小区。当月万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米,按年（每年1月1日起）向业主收取。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。王学贵是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为248.73平方米。王学贵从2009年1月1日起至寓龙物业公司主张的2016年12月30日期间未交纳物业费。认定上述事实的证据有：寓龙物业公司资质证书、江畔人家小区物业服务合同三份，江畔人家小区业主委员会会议决定，江畔人家小区物业服务情况说明、物业费催缴单、照片、本院（20158）昌民一初字第1626号民事判决书等证据。
本院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。在此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会签订的物业服务合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付。王学贵作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业公司有权收取至2016年底的全部物业费，故寓龙物业公司主张的物业费本金未超过合同约定应得的数额，本院予以支持。因王学贵未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，故按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”根据合同约定，寓龙物业公司虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此，2016年的违约金收取条件尚未成就，本院不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持3,133.20元（15,666元×20%＝3,133.20元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告王学贵于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2009年1月1日至2016年12月31日的物业费17,904元；
二、被告王学贵于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司违约金3,133.20元；
三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，由原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担19元，由被告王学贵负担172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 林 杰
二〇一六年八月五日
书记员 庄碧瑶 关注公众号“”