安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初145号
原告：曹成菊，女，1965年6月23日出生，住安徽省合肥市滨湖新区。
委托代理人：曾师（原告曹成菊之子），住安徽省合肥市滨湖新区。
委托代理人：曾庆云，安徽永诚律师事务所律师。
被告：安徽省宜百置业有限公司，住所地本市商会大厦。
法定代表人：董玮，该公司董事长。
原告曹成菊与被告安徽省宜百置业有限公司（以下简称安徽宜百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。2016年1月27日，经原告申请，依法对被告予以财产保全。本案依法组成合议庭于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告曹成菊委托代理人曾师及曾庆云到庭参加诉讼。被告安徽宜百公司经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹成菊诉称，2013年1月10日，被告通过售后返租方式与原告就铜陵市商会大厦108商铺（以下简称讼争商铺）达���《房屋租赁合同》。约定由原告将讼争商铺出租给被告使用，租期两年；第一年每月租金34632元，第二年租金在第一年基础上递增7%，每月租金37056元，租金每三个月支付一次，首期支付租金103896元；被告逾期支付租金，除及时补交外，每逾期一天按日租金三倍支付违约金，被告连续三个月或累计六个月不支付租金的，除补交租金及违约金外，原告有权解除房屋租赁合同。合同签订后被告依约向原告支付首期租金，并自2013年2月19日至2014年11月23日依约支付租金共计734555元，但是，自2014年11月24日起至起诉之日，被告已连续13个月未支付租金，拖欠房租已达459220元。因双方约定的按日租金三倍支付违约金过分高于所造成损失，故原告请求按照拖欠租金数额的30%即137766元确定违约金数额。另原被告双方约定的租赁期限届满，被告继续使用租赁房屋，并未向原告提出续租，也未返还租赁物。为此原告于2015年5月27日向被告致函，要求被告于接函后三日内明确表示是否续租，否则视为双方按原合同约定成立不定期租赁合同关系，要求被告支付拖欠房租。然而，截至起诉之日，被告无任何答复。请求依法判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付拖欠房租459220元、违约金137766元（暂计算至2015年12月20日，剩余租金及违约金按同等方式计算至付款之日）；本案诉讼费用由被告承担。被告安徽宜百公司未作答辩。
经审理查明：2013年1月9日，原告曹成菊与曾庆云（系原告丈夫）与被告签订《商品房买卖合同》（编号2013000248，已办理预告登记），约定向被告购买本市义安大道南段商会大厦108房屋，并约定房屋价款及付款方式等相关内容。2013年1月10日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.由原告曹成菊将义安大道南侧铜陵商会大厦108商铺出租给被告使用，租期两年（2013年3月20日至2015年3月20日）；2.月租金34632元，第二年租金在第一年基础上递增7%，租金每三个月支付一次，首期租金103896元在合同签订后当天或次日支付，下期租金应当在已付租金到期前20日予以支付；3.被告逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应按日租金三倍支付违约金；4.被告未征得原告同意，连续三个月或累计六个月不支付租金的，除补交租金及违约金外，原告有权解除房屋租赁合同。上述租赁合同签订后，原告依约将讼争商铺交付被告使用，被告依约支付租金至2014年11月23日，共计支付租金734555元，后被告未再支付租金。2015年5月27日，原告向被告致函，明确双方房屋租赁合同已于2015年3月20日到期，被告未向原告明确提出续租，要求被告于接函三日内书面明示是否���租，否则视为双方按原房屋租赁合同成立不定期租赁合同关系，此外该函要求被告支付拖欠租金。被告收函后未予答复。另，根据双方房屋租赁合同约定：1.2013年3月20日至2014年3月20日，月租金34632元，租金总额415584元；2.2014年3月20日至2016年8月5日本案判决之日，月租金37056元，租金总额1056096元。以上两项合计租金总额1471680元，扣除被告已付租金734555元，尚欠租金737125元。以上事实，有原告陈述，《商品房买卖合同》，《房屋租赁合同》，原告贷款账户交易明细表，告知函等证据附卷为证，且经庭审核实，予以确认。
本院认为，本案中原告曹成菊与被告安徽宜百公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，虽采取售后包租的模式，但并不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应当依约履行。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，被告即应当依约履行支付租金的合同义务。现被告自2014年11月24日起拖欠租金，显已构成违约，应当按照约定承担支付拖欠租金并支付违约金的民事责任。原被告双方在租赁合同中约定，被告连续三个月或累计六个月不支付租金的，原告有权解除合同，现被告自2014年11月24日起即未支付租金，迄今已有近21个月，根据双方约定，原告有权解除双方房屋租赁合同。双方合同约定的租赁期限为2013年3月20日至2015年3月20日，合同期满后，被告并未向原告交还商铺，经原告函告也未予以明确表示，故应当认定双方自合同期满后按原租赁合同继续履行，只是合同期限变为不定期租赁。另，原告因被告不支付租金而受的损失即为应付租金的利息损失，原告起诉要求按照被告所欠租金总额的30%确定违约金数额，该请求标准过高，无事实及法律依据，不予支持。结合本案双方约定及具体实际，参照商业银行贷款罚息利率，确定违约金按照年利率9%，从原告起诉之日开始计算至实际支付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告曹成菊与被告安徽省宜百置业有限公司于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告安徽省宜百置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告曹成菊房屋租金737125元，支付原告曹成菊违约金（以737125元为基数，按年利率9%，从2016年1月6日计算至付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理��9770元，财产保全费4020元，公告费600元（按公告费票据结算），均由被告安徽宜百置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 王 宁
审 判 员 方贝贝
代理
审判员 章俊伟
二〇一六年八月五日
书 记 员 包利霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”