沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0104民初6244号
原告：中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行。
法定代表人：崔利。
委托代理人：韩露、张小明。
被告：马赫，男。
被告：沈阳星瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：黄卫东。
委托代理人：杨烁。
原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行与被告马赫、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称星瑞房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法由
审判员郑友杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩露，被告马赫、被告星瑞房产公司委托代理人杨烁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月19日，原告与二被告签订《个人贷款合同》，合同约定，借款人马赫向原告申请商品房贷款55万元，用于购买位于沈阳市东陵区新隆街2甲-1号2-24-1的房产，贷款期限为360个月，自2012年11月19日至2042年11月19日。合同同时约定，由被告星瑞房产公司对被告马赫的贷款承担连带偿还责任，合同签订当天办理了“预收商品房抵押权预告登记”。由被告购买的沈阳市东陵区新隆街2甲-1号2-24-1的房产作为担保。合同签订后，被告马赫偿还了部分欠款，截止2016年8月3日累计欠款本金475,193.08元及利息罚息325.95元。故原告诉至法院，要求被告一偿还贷款本金475,193.08元，利息罚息325.95元（截止2016年8月3日止），自2016年8月3日至实际给付之日的利息、罚息按合同约定计算；被告二对贷款本金及利息承担连带偿还责任；原告对抵押房产（沈阳市东陵区新隆街2甲-1号2-24-1）享有优先受偿权；诉讼费由被告承担。
被告马赫辩称：合同签订情况属实，合同签订后，偿还了原告部分欠款，截止2016年8月3日尚欠原告本金475,193.08元及利息罚息325.95元，在原告及星瑞房产公司为我出具相关办理房地产证手续，办完房产证后，我把房屋出卖用来偿还欠款。
被告星瑞房产公司辩称：合同签订情况属实，同意合同继续履行，根据贷款合同的约定，我们的担保责任截止到原告取得抵押权利证明文书之日止，但是根据房产局的政策，房产局不再向抵押权人出具他项权证，由原来的抵押权预告证，在买房人取得房产证的同时，自动升为他项权利证，所以抵押担保的期限截止到被告马赫取得该房屋的房产证之日止，但因为马赫自己的原因而未取得。我们公司早已具备办理房产证的条件，由于被告马赫迟迟没有办理，现要求被告马赫一周内办理完房产证相关手续。
经审理查明，原告与被告马赫、被告星瑞房产公司于2012年12月4日签订《个人贷款合同》一份，被告马赫购买坐落于沈阳市东陵区新隆街2甲-1号2-24-1室商品房一套，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币55万元，借款期限为360个月，自2012年11月19日至2042年11月19日止；贷款年利率为6.55%。被告马赫以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告星瑞房产公司对该笔贷款提供阶段性连带保证责任，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。保证期间从本合同签署之日起至本合同项下贷款履行期届满之日起二年止。合同中关于违约责任条款约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。借款合同签订后，原告向被告马赫发放了个人住房贷款人民币55万元，被告马赫未按约定还款，出现逾期，现尚欠原告贷款本金475,193.08元及利息罚息325.95元（截止2016年8月3日）。上述事实有原告提供的个人贷款合同、个人贷款支付凭证、商品房买卖合同及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与二被告签订的《个人贷款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告马赫未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。因此，对原告要求被告马赫偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张星瑞房产公司承担连带保证责任的主张。
本院认为，被告星瑞房产公司在《个人贷款合同》中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为“从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。”现被告马赫购买的房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在贷款合同约定的抵押担保范围内对被告马赫的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，
判决如下：
一、被告马赫于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金475,193.08元及利息罚息325.95元（截止2016年8月3日）；
二、被告马赫于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年8月4日起以本金475,193.08元为基数，至借款本金付清之日止）；
三、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任;四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9195元，减半收取4597.5元，由被告马赫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费9195元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑友杰
二〇一六年八月五日
书记员 尹琳琳 微信公众号“”