广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初6484号
原告：王秀哖，女，1956年1月27日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市东区。
委托代理人：钱敏，广东邦仁律师事务所律师。
被告：李玖军，男，1980年3月16日出生，汉族，住湖北省枣阳市。
原告王秀哖诉被告李玖军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱敏到庭参加诉讼。被告李玖军因下落不明经本院公告传唤期满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王秀哖诉称：2015年3月8日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定：原告将位���中山市东区博爱六路远洋广场5-5-区120商铺出租给被告使用，租赁期为三年，自2015年3月20日起至2018年4月20日止，免租期为30日，自2015年4月20日起计算租金；租金标准第一年为每月17053元，第二年为每月18758元，第三年为每月20668元；首期租金于签订合同之日支付，之后的租金于当月5日内缴纳，先付后租；合同生效后十日内，被告需向原告支付保证金34106元。该房屋的每月管理费由被告自行承担。双方约定，未经原告书面同意，被告不得擅自对该房屋进行转租或分租，否则，被告的转租行为无效，原告有权缴收因被告擅自转租等行为产生的利益，没收保证金，并由被告承担违约责任。同时，合同还约定，被告不得以任何理由拖欠租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按所欠租金的1%支付滞纳金，逾期超过15天的，则视为严重违约，原告有权解除合同及追究被告的��约责任。任何一方如未按合同履行的，视为违约，违约方应向守约方支付五个月的租金作为违约金。上述房屋租赁合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告于2015年3月11日向原告支付20000元、2015年3月18日向原告支付31159元。后经双方友好协商，原告同意将起算租金的时间延长至2015年6月15日。然而即便如此，被告也一直拖欠租金，截止到2015年10月19日，被告确认拖欠原告租金54000元。原告、被告就此签订了一份租赁合同补充协议之一，约定被告从2015年11月1日起分五期对上述拖欠的租金进行缴交，每期10800元在每月30日缴纳，如逾期一天则按拖欠的租金总额的1%向原告支付违约金。2016年3月30日前未付清上述租金的则视为严重违约，原告有权没收合同保证金并解除合同及有权追索被告所欠的全部租金。租赁期间而产生的租金被告应按期缴交。上述补充协议签订后，被告也未按合同条款约定期间足额缴交租金，截止至2016年3月31日，被告尚欠原告租金101110元。原告曾多次致电被告协商租金拖欠事宜，被告一直置之不理。另了解，被告未经原告同意，已将涉案房屋转租他人使用。故原告起诉请求判令：1.解除原告与被告于2015年3月8日签订的房屋租赁合同；2.被告立即向原告返还房屋；3.被告向原告支付房屋返还前的全部租赁费用101110元以及违约金7446.36元（暂计算至2016年3月31日，按同期银行贷款月利率2%标准计算），共计108556.36元；4.原告有权没收被告支付的房屋租赁保证金34106元；5.被告承担本案全部诉讼费用。庭审期间，原告王秀哖明确诉讼请求：被告截止2016年4月19日尚欠租金101110元，按每月租金17053元计算，要求被告支付租金至交还租赁物之日；违约金按尚欠租金总额101110元为基数，按月利率2%计至清偿之日止，从2016年6月20日开始，租金递增10%，按每月租金18758元计算；2016年4月19日后增加的租金不计算违约金。原告王秀哖对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.房屋租赁合同；2.租赁合同补充协议之一；3.银行存折复印件、房产证及土地证。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告李玖军，以及被告李玖军下落不明，本院依法于2016年5月11日向被告李玖军公告送达诉状副本和开庭传票。公告期限届满后，被告李玖军未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。
经审理查明：位于中山市东区博爱××广场××区120卡（建筑面积68.68平方米，套内面积53.69平方米）登记的房地产权属人是王秀哖。2015年3月18日，原告（出租方即甲方）与被告（承租方即乙方）签订房屋租��合同，该合同约定：甲方将位于中山市东区博爱××广场××区120卡商铺出租给乙方用于经营餐饮；租赁期3年，自2015年3月20日起至2018年4月20日止；免租期30日，即从2015年4月20日起计算租金；甲方应于2015年3月20日前将租赁房屋交付乙方使用；第一年，每月租金17053元，第二年，每月租金18758元，第三年，每月租金20668元；首期租金于签订合同之日支付，之后每期租金于当月5日内缴纳，先付后租；合同生效后10日内，乙方支付甲方保证金34106元；房屋每月管理费由乙方自行承担；若乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按所欠租金的1%支付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同及追究乙方违约责任；若任何一方未按合同条款履行，违约方支付守约方5个月租金的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用。原告确认其同意将起算租金的时间延长至2015年6月15日。被告于2015年3月11日支付原告20000元，于2015年3月18日支付原告31159元，共51159元（保证金34106元＋1个月租金17053元）。之后，被告没有按约定时间支付原告租金。2015年11月19日，原告（出租方即甲方）与被告（承租方即乙方）签订“租赁合同补充协议之一”。该补充协议约定：1.乙方确认拖欠甲方2015年6月20日至2015年10月19日共四个月租金余额款54000元；2.双方同意乙方从2015年11月1日起，分5个月5期进行缴交（另因租赁产生的租金按期缴纳），每期10800元在每月30日缴纳，乙方如逾期缴纳，每逾期一天则按拖欠租金总额的1%向甲方支付违约金。2016年3月30日前未付清上述租金，视为乙方违约，甲方有权没收保证金并解除合同及有权追索乙方所欠的全部租金；3.除上述约定内容外，租赁期间产生的租金乙方应按期缴交。另查：被告分别于2015年10月31日、2015年11月25日、2016年2月15日、2016年2月16日、2016年3月1日、2016年3月25日，先后6次通过银行转账的方式分别支付原告租金17054元、16900元、10000元、3090元、3963元、4200元，合计55207元。2016年3月31日，原告向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。
原告与被告签订的房屋租赁合同书及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。从原告与被告签订的房屋租赁合同约定显示，被告应按时缴交租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日，被告需按所欠租金的1%支付滞纳金，若逾期超过15天，原告有权解除合同。现被告自2015年6月15日起，缴纳1个月租金17053元后，虽然按补充协议约定于2016年3月30日前支付原告租金54000元，实际支付金额55207元。但被告自2015年11月起至今仍然拖欠租金。由此可见，被告拖欠租金的行为已构成违约，且被告拖欠租金的行为已达到合同约定的解除条件。据此，原告诉求解除合同、返还租赁物、支付租金，理据充分，本院予以支持。关于违约金及保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，由于原告选择了没收保证金34106元，因此，对于原告诉求被告以拖欠租金按月2%计付违约金，本院不予支持。被告李玖军因下落不明经本院公告传唤期满未到庭应诉，视为被告放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十六条���第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席
判决如下：
一、解除原告王秀哖与被告李玖军于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告李玖军于本判决生效之日起七日内，将承租的中山市东区博爱六路28号远洋广场5幢5区120卡商铺返还给原告王秀哖；
三、被告李玖军于本判决生效之日起7日内支付原告王秀哖租金（从2015年6月15日起至租赁商铺返还之日止，按每月17053元的标准支付，被告李玖军已支付的租金72260元作相应扣减）；
四、被告李玖军已交纳原告王秀哖的保证金34106元归原告王秀哖所有；
五、驳回原告王秀哖的其他诉讼请求。如果未按本判决���定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3154元（原告王秀哖已预交），由被告李玖军负担（被告李玖军于本判决生效之日起七日内迳付原告王秀哖）。
如不服本判决，原告王秀哖可在判决书送达之日起三十日内，被告李玖军可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈文旭
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 郭泳欣
二〇一六年八月五日
书 记 员 卢翠香许晓丹第7页共7页 搜索“”