鄂尔多斯市东胜区人民法院执 行 裁 定 书（2016)内0602执异209号案外人阿拉腾布拉格，男，1963年7月11日生，蒙古族。申请执行人薛红梅，女，1960年10月3日生，汉族。被执行人檀敏，女，1978年10月25日生，汉族。被执行人钱火军，男，汉族，1979年1月10日生。本院在执行薛红梅申请执行檀敏、钱火军民间借贷纠纷一案中，案外人阿拉腾布拉格针对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人称，2013年5月14日，我给老母亲以34万元的价格购买了二被执行人在乌兰镇凯奥家园住宅小区，面积为101.26平米。当时我按照合同约定，付给钱火军房款24万元，剩余10万元对方在2013年12月30日前将房产证变更即付清。但是，对方以种种原因一拖再拖，一直未能办理房产变更手续。2015年4月8日，双方商定办理过户手续，我付清了剩余10万元房屋欠款，对方在收回10万元的基础上加了2万多元还清了农行房贷12万多元，从房管局领取了房产证。然后到地税局交完房产交易税再去房管局办理房产变更手续时房管局提出此房已被东胜区法院查封，不能交易。我付对方剩余房款10万元是完全不知道你院已对此房查封，如知道不可能付这笔款。我与对方买卖房屋在前，贵院查封房屋在后，在薛红梅与檀敏的执行案件中，我方是无辜的、对未办理过户登记不存在过错的。从买房到现在，70多岁老母亲一直住在此房，且患有高血压心脏病。因此，为了保护案外人的利益，望贵院早日解除对此房的查封。案外人为证明其异议主张，提交《楼房买卖合同》、收条、房产证、房地产交易纳税申报表及税收完税证明各一份。
本院查明，申请执行人薛红梅申请执行檀敏、钱火军民间借贷纠纷一案，双方达成协议，由二被执行人于2013年1月25日前偿还申请执行人借款本金12万元及利息，本院于2013年1月18日作出（2012）东法民初字第7788号民事调解书予以确认。因二被执行人未履行义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2014年3月17日作出（2013）东法执字第790号执行裁定，查封了被执行人钱火军所有的位于凯奥家园住宅小区，于8月6日送达鄂托克旗房管局协助执行。另查明，2013年5月14日，案外人与被执行人钱火军签订《楼房买卖合同》，约定将位于凯奥家园包括家具等设施以34万元的价格出售给案外人，签合同时支付24万元，剩余10万元在房产证变更并交付案外人时付清。同日，案外人支付房款24万元，剩余房款10万元于2015年4月7日支付，4月8日以阿腾巴雅尔的名义缴纳契税2126.46元。又查，位于凯奥家园住宅小区登记所有权人为钱火军（共有情况为单独所有），登记时间为2011年7月28日，至今未办理不动产物权变更登记。
本院认为，人民法院不得查封的条件须同时具备以下四点：
一、在人民法院查封前已签订有效的书面买卖合同；
二、在人民法院查封前合法占有不动产；
三、已经支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院；
四、买受人对未办理过户登记不存在过错的。本案，在本院查封涉案房产时，购房款尚未全部支付；且，案外人未能举证证明其在本院查封前已经合法占有涉案房产，故不符合人民法院不得查封的全部条件。现二被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院对登记在被执行人钱火军名下的财产采取强制执行措施符合法律规定。综上，案外人的异议理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
裁定如下：驳回案外人阿拉腾布拉格的异议请求。本裁定送达之后立即生效。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 贺晓东
代理
审判员 边远霞
代理
审判员 马 畅
二〇一六年八月五日
书 记 员 杨 娜 关注公众号“”