广西壮族自治区北海市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）桂05执异68号案外人：谷伯良，男，1963年2月11日出生，汉族。住所地：湖南省湘潭县。
申请执行人：北海左右商贸有限公司。住所地：北海市北京路。
法定代表人：李秋燕，该公司董事长。
委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：陈小芳，广西桂三力律师事务所北海分所实习律师。
被执行人：北海艺术设计学院。住所地：北海市银海区广东南路新世纪大道。
负责人：郑赢，董事长。在本院执行申请执行人北海左右商贸有限公司(以下简称左右公司)与被执行人北海艺术设计学院(以下简称艺术学院)土地使用权转让合同纠纷一案中，案外人谷伯良于2016年7月27日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谷伯良称，本院查封的艺术学院位于北海市银海区新世纪大道7号“艺海苑”的12504号商品房，艺术学院在2014年10月11日已转让给其，其己付清全部购房款，且已领取了房屋锁匙，由于“艺海苑”的房屋尚未取得产权证，艺术学院未能将上述房产过户给其，依照相关法律规定，其是该房的实际所有人。据此，请求：解除对“艺海苑”12504号商品房的查封。
本院查明，申请执行人左右公司与被执行人艺术学院土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月4日以（2015）北执字第116号执行案立案执行，执行依据是（2015）桂民一终字第19号民事判决，执行内容为：艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失1343万元等。在执行中，本院于2016年1月5日作出（2015）北执字第1164号执行裁定，预查封预售备案登记在被执行人艺术学院名下，坐落于北海市新世纪大道7号“艺海苑”1幢1601、1602、1603、1604、2501、2502、2503、2504号；5幢2单元1001、1002号共10套商品房。本院于同年1月12日将（2015）北执字第1164号执行裁定及（2015）北执字第1165号协助执行通知送达北海市房地产交易中心。案外人谷伯良于2016年7月27日向本院提出异议。另查明，本院查封的上述“艺海苑”10套商品房，是被执行人艺术学院依据2014年3月3日广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民再终字第6号民事调解书第一条由北海荣光天信房地产有限公司（以下简称荣光公司）工程款补偿所得。该10套商品房是荣光公司的预售商品房，目前该10套商品房已在北海市房地产交易中心办理了预售登记备案，预购人为被执行人艺术学院，产权未登记到被执行人名下。案外人谷伯良于2014年10月11日与艺术学院签订《协议》，约定谷伯良同意艺术学院用“艺海苑”的11601、1602、1603、2501、2502、2503、2504、521001、521002号共9套商品房折价321万元抵扣艺术学院欠其部分工程款等内容。艺术学院于当日给谷伯良出具收到购买9套商品房321万元的收据，之后谷伯良领取了该9套商品房的锁匙。
本院认为，案外人谷伯良异议主张其是本案执行标的“艺海苑”12504号商品房实际所有人，并提供有其与艺术学院签订的以物抵债《协议》以及购房收据予以证实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。经查，“艺海苑”是开发商荣光公司开发建设的正在预售的商品房，该商品房未办理不动产登记。本院预查封的“艺海苑”10套商品房只是预售备案登记到被执行人艺术学院名下，因预售备案登记不是房屋预告登记，不发生物权效力。虽然被执行人艺术学院依据2014年3月3日广西壮族自治区高级人民法院（2013）桂民再终字第6号民事调解书取得“艺海苑”10套商品房，但该10套商品房至今还末登记到被执行人艺术学院名下，据上述规定，对未登记的建筑物权利人的判断，应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，现“艺海苑”土地使用权、建设工程规划许可、施工许可等均登记在开发荣光公司名下，并非在案外人谷伯良名下，且被执行人艺术学院在未依法登记领取权属证书的情况下，将荣光公司预售登记备案给其的10套商品房其中的12504号商品房转让给案外人谷伯良，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定。据此，案外人谷伯良主张其是“艺海苑”12504号商品房权利人的理由，与上述法律规定不相符合。据此，案外人不能证实其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故对其所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，
裁定如下：驳回谷伯良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 韦 民
代理
审判员 罗 伍
二〇一六年八月五日
书 记 员 苏士富附：本裁定引用的法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（已修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。3、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 关注公众号“”