吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0202民初1228号民事判决书
原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托代理人：张硕，吉林雪柳律师事务所律师。
被告：邹瑞秋，女，1954年11月15日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。
原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告邹瑞秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员邓恒岩适用简易程序公开开庭进行了审理。寓龙物业公司的委托代理人张硕，邹瑞秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寓龙物业公司诉称：2008年5月原告与被告所居住的小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，由原告为被告居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告缴纳物业服务费。被告居住的房屋是多层住宅。合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应当向原告缴纳物业服务费202.80元。然而被告从2008年5月17日至2016年12月31日未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也必将给小区的其他业主造成不应有的相关损失。诉讼请求：被告立即给付拖欠原告的物业服务费20719.80元及滞纳金6215.90元，合计26935.70元。邹瑞秋辩称：被告不是拒缴物业费，而是因为原告没有按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务，违约在先。在原告正确履行物业服务行为前，我有权不支付物业管理费。主要事实理由如下：1、物业务费随意涨价，收费不规范。被告自入住万达江畔人家小区起，始终遵守物业法，按时交纳物业费。从2008年5月寓龙物业公司接管进入小区后，擅自涨价（物业费0.60元/平方米涨到0.75元/平方米）。因此，大部分业主多次同寓龙房物业公司协商无果。没过多久邻居告诉我，有一部分业主按原价交了物业费，当我去物业交费时他们不收了，让我按涨价后标准缴费，同住在一个小区收费标准应一致。2、房屋维修不及时，房屋损毁严重。我家住房从2008年起，凡遇到下雨，6楼7楼（6+1越层）都漏雨。头几年漏点不多，近几年越来越严重，不仅漏点增多，而且面积逐渐扩大。屋面油毡纸开裂，楼外墙面多处开裂，导致外墙皮脱落1.5平方米。造成屋内墙体长毛、棚顶掉皮开裂。每逢下雨，我家就得用大盆、小盆接雨，如果下雨时家中无人，床被、地板都被污染、泡损。南卧室室外窗台裂缝约16毫米，下雨时雨水顺着裂缝进入屋内，墙面长毛。走廊窗户三年前春节被鞭炮炸裂。对于此类问题原万达物业在我报修时，都能及时维修。寓龙物业公司接手后，我多次到寓龙物业公司、业主委员会、万达社区申诉。我也曾按照业主委员会及物业的要求将需要维修的屋面、外墙面渗漏水、墙体长毛、棚顶掉皮开裂等照片送到业主委员会和物业，最后都不了了之。3、物业管理服务不到位，业主安全无保障。12号楼3单元进户防盗门已出现故障多年，原告至今不维修，防盗门形同虚设。家里的鞋、自行车多次被盗。小区内的视频监控系统瘫痪，根本起不到监控作用，致使小区内治安得不到保障。车库内汽车被划、被砸，住户家中多次被盗。公共设施及人行通道随意被汽车占用。消防设施不完备、无人管理，一旦发生火灾，后果不堪设想。小区各大门口管理混乱，闲杂人员及汽车随便出入，甚至其他小区业主的汽车都放在本小区内。小区个别业主在公共区域私搭乱建亭阁、护栏，随意蚕食公共绿地，物业公司不管。公共场所未经业主委员会及业主同意，物业公司擅自设置盈利广告牌，收益不向业主公开，也未将盈利用在物业管理上。卫生脏乱差。业主居住的楼道2周清扫一次，楼梯扶手、共用门窗等无人保洁。地面垃圾、灰尘、杂物、污渍、水渍到处可见。楼道乱堆乱放，墙面、进户门乱贴乱划。小区内建筑垃圾长时间不清理，生活垃圾遍地都是，废纸、塑料袋等漫天飞舞。冬季下雪后，不及时清理。4、业务服务质、价不符，物业管理人员不作为。不召开业主大会，业主委员会已撤销多年。每年不向业主公布服务费收支情况。随意减少服务人员、服务项目，降低物业服务标准，甚至一度停止物业服务。不履行物业服务合同约定，不及时对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。对未按时交纳物业费的业主不逐户进行调查。没有查明真实原因，协商采取哪些措施加以解决，只是采用电话催缴、门上贴条等不负责任的做法，致使问题得不到很好地解决。另外，由于业主委员会已撤销多年，寓龙物业公司没有与业主委员会及业主签订任何服务合同，因此，寓龙物业公司根本无权收取业主的物业费。综上所述，我对寓龙物业公司收费不规范、服务不到位、维修不及时、物业服务质、价不符等问题很不满意，因而被告先履行抗辩权，反诉寓龙物业公司认真、全面履行服务义务，对我提出的上述各类问题进行全面彻底整改，对我造成的损失给予赔偿（屋面做防水，楼外墙面抹水泥修复，室内墙壁重新刮大白、部分地板重铺、被褥更换及精神损失费等合计5万元）。如果在今年8月末之前还不能到我家进行房屋修缮，我将自行修缮，修缮施工中所产生的一切费用由寓龙房产物业承担。因此，被告不同意原告的诉讼请求，请法院查明案件事实，依法判决。
经审理查明：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘原告寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区小区业主委员会于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。邹瑞秋是小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为270.34平方米。邹瑞秋从2008年5月17日起至今未交纳物业费。认定上述事实的证据有：寓龙物业公司提供的营业执照、资质证书各一份，江畔人家小区物业服务合同三份，江畔人家小区业主委员会会议决定一份，江畔人家小区物业服务情况说明一份，催缴通知单9张及照片8张，寓龙物业公司提供服务的照片16张，吉林省吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第1626号民事判决书一份。根据寓龙物业公司的诉讼请求和邹瑞秋的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：寓龙物业公司与邹瑞秋之间是否具有合同权利义务关系以及邹瑞秋是否应当履行给付义务。
本院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付。邹瑞秋作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业公司有权收取至2016年底的全部物业费。其中寓龙物业公司主张的2008年物业费未超过其应收数额，加上2009年至2016年的欠费，应是20715.48元，予以支持。邹瑞秋提供的照片虽然能够反映小区内部分公共部分的近期的状况，但物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，不配合履行相应的义务必然导致物业公司服务能力的降低，因此不足以证明是寓龙物业公司的责任。邹瑞秋的证据不足以证明其主张，不予采信。邹瑞秋未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”根据合同约定，寓龙物业公司虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此2016年的违约金收取条件尚未成就，本院不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持3656.48元（18282.42元×20%＝3656.48元）。诉讼中邹瑞秋仅在答辩意见中提出抗辩理由，未明确是否提出反诉请求，也未提交反诉状并交纳反诉费用，其有关主张可另行提出。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告邹瑞秋于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费20715.48元；
二、被告邹瑞秋于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2015年12月31日的违约金3656.48元；
三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237元，由原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担50元，由被告邹瑞秋负担187元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 员 邓恒岩
二〇一六年八月五日代理
书记员 邰思萌 更多数据：