广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11407号
原告（反诉被告）：中山城市建设集团有限公司，住所广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码91442000673061×××××。
法定代表人：陶仕飞，总经理。
委托代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张铠铟，女，1988年4月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
原告（反诉被告）中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告（反诉原告）张铠铟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由
审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托代理人叶征鹏，被告张铠铟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司（反诉被告）诉称：原告（原登记名称为中山市公建集团有限公司）与被告于2013年12月2日签订租赁合同一份，合同约定由原告将位于中山市××区××路××号3卡的首层物业租给被告使用，租赁期自2013年8月1日至2016年7月31日止，每月租金3019元，每月租金须于每月的第十日前将当月租金划入原告指定的账户中；如逾期交租的，每逾期一日按2%承担违约金。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告应依约按月向原告支付租金。被告平时有拖欠租金情形，截至起诉日，被告共拖欠租金57361元（2014年11月1日至2016年5月31日期间）。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝支付。原告起诉请求判令：1.解除原告与被告于2013年12月2日签订的租赁合同，被告立即归还租赁物给原告；2.被告支付原告（2014年11月1日至2016年5月31日期间）租金57361元，逾期违约金17208.3元，合计74569.3元；3.被告向原告赔偿占用租赁物期间的损失（自2016年6月1日起，至被告向原告返还租赁物之日止，每月按3019元计算）；4.诉讼费由被告承担。庭审期间，原告城建公司明确其诉讼请求第二项中的违约金17208.3元的计算方法：按拖欠租金57361元的30%计算。原告城建公司就其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.租赁合同；2.房地产权证。
被告（反诉原告）张铠铟对本诉辩称：1.同意解除双方签订的租赁合同，也同意归还商铺；2.不同意支付租金，于2014年11月1日开始没有缴纳租金，现在亦没有使用商铺，商铺于2015年2月27日被原告锁了门，原告说要收回物业，要我归还商铺；3.我缴纳了保证金9057元，应用保证金抵扣2014年11月至2015年2月的租金。
被告张铠铟同时反诉称：张铠铟与城建公司于2014年12月2日签订租赁合同，合同约定由城建公司将位于中山市××区××路××号3卡的首层物业出租给张铠铟使用。但在2015年2月，张铠铟与城建公司经协商，双方解除合同，并且张铠铟也将物品搬离物业，一直没有使用。尔后，城建公司也将物业上锁，并贴公告招租。张铠铟认为双方的租赁合同已解除，城建公司应该向张铠铟退还收取的保证金。被告反诉请求判令：1.城建公司向张铠铟退还保证金9057元及利息（自2015年2月27日起至全部退还止）；2.诉讼费由城建公司承担。被告张铠铟就其辩解及反诉，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.用电明细表、用户用水清单；2.光盘及文字整理；3.照片。
原告城建公司就被告张铠铟的反诉辩称：张铠铟存在拖欠租金的情形，未按合同约定按时支付租金，已构成了违约，依据双方签订的租赁合同的约定，张铠铟的行为不符合退还保证金的条件。
经审理查明：位于中山市石岐区孙文中路212214号物业登记的权属人是中山市公建物业投资管理有限公司。中山市公建物业投资管理有限公司于2012年7月13日更名为中山市公建集团有限公司。中山市公建集团有限公司于2013年12月11日更名为中山城建集团有限公司。中山城建集团有限公司于2015年2月13日更名为中山城市建设集团有限公司，即原告。2013年12月10日，以中山市公建集团有限公司为出租方（甲方）与以张凯铟为承租方（乙方）签订租赁合同一份，该合同约定：甲方将座落于中山市××区××路××号3卡的首层物业（套内面积37.73平方米）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；每月租金3019元，乙方须于每月10日前支付当月租金给甲方；乙方应向甲方缴纳保证金9057元；在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将保证金本金退回乙方；乙方须依时交纳租金给甲方，若乙方拖欠租金累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；若乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的2%缴付违约金给甲方；若乙方没有依照合同约定，按时向甲方退回物业，从约定退房的次日起算，乙方须向甲方每日支付月租金总额10%的违约金，直至乙方实际退房之日止.合同还约定了其他内容。合同签订后，城建公司将租赁商铺交付张铠铟使用，张铠铟按约定支付城建公司保证金9057元及按月支付租金。但张铠铟从2014年11月1日开始拖欠租金。2015年2月16日，张铠铟搬离租赁商铺。2015年2月27日，城建公司在租赁商铺的门上张贴通知，要求张铠铟3日内缴纳租金，否则，城建公司有权收回商铺并解除合同。当日，城建公司在租赁物的门边另加一锁。2016年6月2日，城建公司向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，张铠铟就保证金问题提起反诉。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。城建公司与张铠铟签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同有效。根据合同约定，城建公司交付租赁商铺给张铠铟使用，张铠铟应按约定履行支付租金的义务。但张铠铟自2014年11月起开始拖欠租金，由此可见，张铠铟的行为已构成违约，依法张铠铟应承担相应的违约责任。鉴于城建公司于2015年2月27日在租赁商铺的门边另加一锁，视为城建公司于2015年2月27日收回租赁商铺，本院认定城建公司已于2015年2月27日收回租赁商铺，并同时解除租赁合同。据此，张铠铟应支付城建公司2014年11月1日至2015年2月26日期间的租金共11860元（3019元/月×3个月＋3019元/月÷28天×26天）。关于保证金及违约金问题。张铠铟支付的保证金系城建公司为保证其债权的实现而要求张铠铟提供，该保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用，但其没有双倍返还的功能。根据当事人的约定，本案的保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，因张铠铟拖欠租金超过2个月，违约在先，依法城建公司有权选择保证金条款或违约金条款，城建公司有权不返还保证金9057元，但城建公司的诉求中并未请求保证金9057元不予返还，归其所有。现张铠铟提起反诉，请求城建公司退还保证金9057元。据此，城建公司已收取的保证金应予退还，况且城建公司已选择了违约金条款。至于张铠铟同时主张保证金计算利息，理由不足，不予支持。根据前述理由，城建公司选择违约金条款，依法可予支持。本案中，根据合同约定，对于拖欠租金的违约金以日按逾期未交付租金的2%计算，该计算方法已超过了违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，违反法律的强制性规定，属无效。城建公司表示违约金按尚欠租金总额的30%计算，也明显过高，依法可予调整，但鉴于张铠铟对按尚欠租金总额的30%计算违约金的标准并未提出异议，视为同意，故本院予以照准，确定违约金按尚欠租金总额的30%计算，2014年11月1日至2015年2月26日期间张铠铟尚欠的租金共11860元，其应支付城建公司的违约金为3558元（11860元×30%）。另，关于城建公司称其没有锁门的问题。从张铠铟陈述显示，其于2015年2月16日撤离租赁物，2015年2月27日，城建公司于租赁物的门上张贴通知，要求其于3天内到城建公司缴纳租金，若不缴纳租金，城建公司有权收回商铺，并与其解除合同，城建公司于当日就锁了商铺的门。张铠铟的陈述与其出示的照片（6张）相一致，并与城市建设公司确认在商铺的门上张帖通知的陈述相印证。据此，本院对张铠铟的陈述予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告中山城市建设集团有限公司与被告张铠铟双方签订的《租赁合同》已于2015年2月27日解除；
二、确认原告中山城市建设集团有限公司已于2015年2月27日收回位于中山市石岐区孙文中路212214号3卡首层商铺；
三、被告张铠铟于判决生效之日起7日内支付原告中山城市建设集团有限公司2014年11月1日至2015年2月26日期间的租金共11860元；
四、被告张铠铟于判决生效之日起7日内支付原告中山城市建设集团有限公司违约金3558元；
五、反诉被告中山城市建设集团有限公司于判决生效力之日起七日内向反诉原告张铠铟返还租赁保证金9057元；
六、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告张铠铟的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，减半收取为832元（原告中山城市建设集团有限公司已预交），由原告中山城市建设集团有限公司负担739元，被告张铠铟负担93（被告张铠铟于本判决生效之日起七日内迳付原告中山城市建设集团有限公司）。反诉费25元（反诉原告张铠铟已预交）,由反诉被告中山城市建设集团有限公司负担（反诉被告中山城市建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告张铠铟）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈文旭二○
二○一六年八月五日
书记员 卢翠香许晓丹 来源：百度搜索“”