广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1808号
上诉人（原审原告）：郑正，男，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，身份证号码：×××3615。
委托代理人：梁洪斌，广东普罗米修律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳本因坊实业有限公司，住所地：惠阳区。
法定代表人：叶绿青。
委托代理人：曾德涛，系广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人：马育夫，系广东铸铭律师事务所律师。
上诉人郑正与被上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1303民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年1月19日，原审原告郑正向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销原被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告退回购房款163094元，赔偿利息损失（2012年7月28日起暂计至2016年1月8日为34594.7元），以上合计197688.7元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：原告于2012年7月28日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定按分期付款方式购买其杏林苑号商铺，合同写明该商铺的土地使用权的期限为2006年8月25日起至2076年8月25日止。合同签订后原告于2012年7月28日起按合同约定陆续支付购房款166450元。2015年8月被告告知原告所购买商铺有误差，经协商与被告于2015年8月24日签订了一份《商品房买卖合同补充协议》约定并实际退还了3356元。但就在原告准备为办理房地产权证再次签署一份由被告提供的新的《广东省商品房买卖合同》时，发现合同上的土地使用权限的终止日期为2046年8月3日，比2012年7月28日签署的《广东省商品房买卖合同》承诺的使用至2076年8月25日的期限整整少了30年。原告拒签新合同，双方就此协商无果，遂诉至贵院。被告为销售其商铺，与原告订立《广东省商品房买卖合同》时，谎称原告购买商铺的土地使用年限至2076年8月25日，诱使原告与其订立房地产买卖合同，原告认为，被告在出售商品房时应对商品性质作出如实描述，被告在买卖合同中虚构出售商铺的土地使用年限达到30年，严重损害了原告的合法权益，完全违背了原告购买商铺时的真实意思表示，致使原告的合同目的无法实现。原告向原审提供证据：1、商品房买卖合同复印件，证明双方合同买卖关系及合同约定70年产权的条款；2、补充协议、补充约定、商品房补充协议复印件，证明附属补偿协议属于合同附件；3、收款收据复印件，证明原告对购买房产已经支付的款项；4、交款清单复印件。
被告答辩称：答辩人没有在合同中虚构土地使用年限，不存在有损害被答辩人合法权益致使合同目的无法实现的行为，被答辩人诉请撤销合同缺乏法律和事实依据。根据双方签订《商品房买卖合同》第一条约定：“××以出让方式取得位于惠阳区淡水镇××路，编号为____地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为441303-2006-000336。该地块土地面积为8010平方米，规划用途为商业住宅，土地使用权年限自2006年8月25日至2076年8月25日。”且事实上，答辩人确实取得了前述土地的使用权，规划用途为商业住宅，土地使用权年限也是自2006年8月25日至2076年8月3日。因此，答辩人不存在有在合同中虚构土地使用年限，欺诈被答辩人的行为。退一步讲，涉案房产为商铺，商铺相应的土地用途为商业，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”，因此，答辩人客观上无法为被答辩人办理70年土地使用年限，用途商业用地的《国有土地使用权证》。同时，该办理要求也是缺乏相应的法律依据的。所以，即使答辩人同意为被答辩人申请变更土地使用权年限并承担相应的土地出让金，也应当待土地使用权年限的法定期限届满后，才可以就土地年限申请续期。因此，答辩人没有损害被答辩人的合法权益，致使合同目的无法实现。再退一步讲，涉案商铺所在土地的使用年限为70年的约定，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”及《物权法》第一百四十四条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。”，依据《合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效。此外，答辩人认为，被答辩人明知法律规定商铺的土地使用年限为40年，仍与答辩人签订土地使用权为70年的合同，自身存在过错，按照《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方应按过错责任承担相应法律责任。因此，在前述合同条款部分无效，而不是《商品房买卖合同》整体无效的情况下，被答辩人主张撤销合同，全部返还房款是缺乏法律依据的，双方应按按过错责任承担相应法律责任。综上所述，答辩人取得涉案房产的土地使用权，土地用途为商业住宅，土地使用权年限也是自2006年8月25日至2076年8月3日，不存在虚构土地年限的欺诈行为。另，由于缺乏相应法律依据，答辩人客观上无法办理70年年限用途为商业的《国有土地使用权证》。同时，合同约定商业用地70年年限的条款，违反法律、法规强制性规定，应属无效。因此，被答辩人以涉案房产的土地年限不符合约定为由，主张撤销合同，返还购房款是缺乏法律和事实依据的，请求法院依法驳回被答辩人所有诉讼请求。
被告为其辩称提供如下证据：1、营业执照；2、国有土地使用权证，证明涉案楼盘地块土地使用年限为70年。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明：2012年7月28日，原告（××）与被告（××）签订《惠州市惠阳本因坊实业有限公司商品房（商铺）买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告位于惠阳区淡水镇爱民路杏林苑小区商铺，商铺总价为191711元整。合同第一条约定，××以出让方式取得位于惠阳区淡水镇××路的8010平方米土地使用权，土地使用权出让合同号为441303-2006-000336，规划用途为商业住宅，土地使用权年限自2006年8月25日至2076年8月25日。××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为杏林苑。2015年8月24日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定对涉案商铺按原买卖合同单价多退少补原则处理，被告应向原告退回款项28617元，最终成交总额为163094元，实际已退回款项3356元。合同签订后，原告已支付房款共计166450元。另查明，被告提交的土地使用权证显示涉案商业用地使用期限至2046年8月3日止。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为合同第一条中约定的涉案商铺土地使用年限自2006年8月25日至2076年8月25日是否导致合同可撤销。合同第一条约定涉案商铺土地使用年限为七十年即自2006年8月25日至2076年8月25日，而实际上，上述土地使用期限至2046年8月3日止。依照双方合同约定，原告购买的商铺用途为商业。根据《中华人民共和国城镇国有出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地土地使用权出让最高年限为四十年，合同中约定的涉案商铺使用年限为七十年违反上述法律规定，为无效条款。原告据此无效条款主张撤销合同，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告退回购房款并赔偿利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国城镇国有出让和转让暂行条例》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：驳回原告郑正的所有诉讼请求。本案受理费4353元减半收取即2176.5元由原告郑正承担。当事人二审的意见上诉人郑正不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016）粤1303民初208号民事判决，支持上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：
一、原审认定无效的合同条款是被上诉人提供的格式条款，被上诉人是合同无效的过错方和责任人，上诉人依法有权要求撤销合同、返还财产、赔偿损失。上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》是由被上诉人提供的格式合同，该合同上约定商铺的“土地使用权的期限为2006年8月25日起至2076年8月25日止”的合同条款为格式条款，该条款无效将使上诉人损失30年土地使用年限，被上诉人作为无效条款的提供方根据《中华人民共和国合同法》第三十九、四十条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定，是造成损失的过错方和责任人，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人完全有权要求要求撤销合同，由被上诉人返还财产及赔偿损失。原审判决对上诉人极其不公平的，被上诉人作为过错方无需承担责任，而上诉人作为损失方却得不到法律救济。
二、被上诉人利用无效格式合同条款欺诈上诉人，诱使上诉人与之签订房产买卖合同，最终造成约定的合同目的无法实现，损失率达到43％（3／7），要求撤销合同合理合法。被上诉人作为房地产开发商，向上诉人提供格式条款，明显处于优势地位；被上诉人作为开发商从国土部门受让土地使用权，其明确知道土地实际使用年限；被上诉人在明知的情况下虚构商铺70年的土地使用年限，具有明显的欺诈故意；上诉人根据被上诉人提供的合同条款显示的内容决定与被上诉人订立合同，却受到了被上诉人的欺诈；在受到了被上诉人的欺诈的情况下，合同约定的70年使用年限因条款无效而造成减少30年土地使用权，损失率达到43％，这违背了上诉人订立合同时的真实意思表示，无法实现约定的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，上诉人完全有权要求撤销合同。
三、原审认为上诉人“原告以此无效条款主张撤销合同”明显是曲解原告的合法诉求，根本没有从上诉人真实的诉求出发正确适用法律。原审的审判逻辑是上诉人从商铺70年使用年限条款有效出发，由于被上诉人不兑现而构成违约，上诉人要求解除合同；现查明该条款无效，因此判定上诉人“以此无效条款主张撤销合同，理由不成立”。实际上，上诉人真正的诉求是因被上诉人使用无效格式合同条款虚构商铺使用年限欺诈上诉人，上诉人发现受欺诈、合同约定使用年限受到重大损失，违背了上诉人订立合同的真实意思表示，为此根据《中华人民共和国合同法》第三十九、四十条、第五十四条、五十八条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条规定起诉要求撤销合同。综上所述，上诉人对被上诉人的起诉事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。而原审在曲解上诉人的诉讼的基础上未能正确适用法律导致作出错误判决。请求贵院在查明事实的基础上依法予以改判。支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：
一、答辩人没有在合同中虚构土地使用年限，不存在有损害被答辩人合法权益致使合同目的无法实现的行为，被答辩人诉请撤销合同缺乏法律和事实依据。根据双方签订《商品房买卖合同》第一条约定：“××以出让方式取得位于惠阳区淡水镇××路，编号为-----地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为441303-2006-000336。该地块土地面积为8010平方米，规划用途为商业住宅，土地使用权年限自2006年8月25日至2076年8月25日。”且事实上，答辩人确实取得了前述土地的使用权，规划用途为商业住宅，土地使用权年限也是自2006年8月25日至2076年8月3日。因此，答辩人不存在有在合同中虚构土地使用年限，欺诈被答辩人的行为。退一步讲，涉案房产为商铺，商铺相应的土地用途为商业，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”，因此，答辩人客观上无法为被答辩人办理70年土地使用年限，用途商业用地的《国有土地使用权证》。同时，该办理要求也是缺乏相应的法律依据的。所以，即使答辩人同意为被答辩人申请变更土地使用权年限并承担相应的土地出让金，也应当待土地使用权年限的法定期限届满后，才可以就土地年限申请续期，因此，答辩人并没有损害被答辩人的合法权益，致使合同目的无法实现。再退一步讲，涉案商铺所在土地的使用年限为70年的约定，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”及《物权法》第一百四十四条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与与抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。”根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效。此外，答辩人认为，被答辩人明知法律规定商铺的土地使用年限为40年，仍与答辩人签订土地使用权为70年的合同，自身存在过错，按《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方应按过错承担责任承担相应法律责任。综上所述，答辩人取得涉案房产的土地使用权，土地用途为商业住宅，土地使用权年限也是自2006年8月25日至2076年8月3日，不存在虚构土地年限的欺诈行为。另，由于缺乏法律依据，答辩人客观上无法办理70年年限用途为商业的《国有土地使用权证》。同时，合同约定商业用地70年年限的条款，违反法律法规强制性规定，应属无效。因此，被答辩人以涉案房产的土地年限不符合约定为由，主张撤销合同，返还购房款是缺乏法律依据和事实依据的，请求法院依法驳回被答辩人所有诉讼请求，维持原判。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在二审查询中主张其支付的购房款为163094元，而不是原审认定的166450元。本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否应当被解除。双方当事人签订的商品房买卖合同，土地使用权年限写明是70年，后上诉人取得涉案商铺权属证后发现土地使用权年限为40年，比双方合同约定少了30年。而最开始签订的使用年限为70年的商品房买卖合同因为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中“商业用地使用权最高出让年限是四十年”的规定而履行不能，故上诉人现请求解除涉案商品房买卖合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人已向被上诉人缴纳了房款163094元，由于涉案商品房买卖合同已被解除，故被上诉人应当将该部分款项退还给上诉人。鉴于被上诉人的违约行为给上诉人造成了一定的资金损失，故本院酌情判决被上诉人以已付款163094元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给上诉人。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正，上诉人的上诉具有一定的事实与法律依据，本院予以支持。依照《合同法》第九十四条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，
判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初208号民事判决及诉讼费用分担部分。
二、解除郑正与惠州市惠阳本因坊实业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，解除合同费用由被上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司负担。
三、被上诉人惠州市惠阳本因坊实业有限公司在本判决生效之日起五日内向上诉人返还款项163094元及利息（以163094元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2012年7月28日起至被上诉人款项付清之日止）。
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费用2176.5元，二审案件受理费4353元，均由被上诉人负担（在本判决生效之日起七日内向本院缴清）。上诉人预缴的4353元，本院予以退回。本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理
审判员 黄宇乐
代理
审判员 寇 倩
二〇一六年八月五日
书 记 员 叶秀婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来源：