安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初141号
原告：曹成菊，女，1965年6月23日出生，住安徽省合肥市滨湖新区。
委托代理人：曾师（原告曹成菊之子），住安徽省合肥市滨湖新区。
原告：曾庆云，男，1967年12月1日出生，住安徽省六安市舒城县。
被告：安徽省宜百置业有限公司，住所地本市商会大厦。
法定代表人：董玮，该公司董事长。
原告曹成菊、曾庆云与被告安徽省宜百置业有限公司（以下简称安徽宜百公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理。2016年1月27日，经原告申请，依法对被告予以财产保全。本案依法组成合议庭于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告曹成菊委托代理人曾师，原告曾庆云到庭参加诉讼。被告安徽宜百公司经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹成菊、曾庆云诉称，两原告系夫妻关系。2013年1月9日，两原告因购买被告开发的位于铜陵市义安大道南段商会大厦108室房屋（以下简称讼争房屋），与被告签订《商品房买卖合同》（备案号为2013000248），约定购房款总额432.9万元，原告于2012年11月28日前支付首期房款216.5万元，余款216.4万元于2013年1月17日前到银行办理按揭手续，并于贷款方式付清；被告应在2013年8月30日前将符合约定条件的房屋交付两原告使用，被告未按合同约定期限交付房屋且逾期超过90日的，被告按日支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后两原告依约将相关资料交与被告办理按揭贷款。2013年1月16日，被告承诺免去两原告首付款216.5万元，并于当日向原告出具一张216.5万元的收据，同时向贷款银行出具书面说明，明确两原告已经向其分三次支付50%房款，金额为216.5万元。2013年1月23日，贷款银行农行铜陵西湖支行将房贷216.4万元发放至被告账户。2013年1月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由两原告将讼争房屋出租给被告使用，租期两年（2013年3月20日至2015年3月20日），月租金34632元。自2014年11月24日起，被告未再支付租金。2015年2月至今，因被告停止支付租金，导致原告不能向银行按月还款，多次被银行追缴。为此，原告致函被告要求如期交房，并承担违约责任。2013年1月23日，原被告签订《借款协议补充合同（二）》，约定被告连续三个月不提供月供（指租金），有可能造成银行追究违约责任，甚至收回房屋的危险，原告迅速接管该房向银行提供月供，具体参照以每平方米三万元书面主张商会大厦第一层108#商铺房归自己所有。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，被告应当履行交房义务并承担相应违约责任。被告明确免除原告购房首付款，与原告签订《房屋租赁合同》并按月支付租金，保证原告向银行月供还款，书面承诺将房价降为每平方米3万元等行为系其真实意思表示，理应合法有效。请求判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》义务，向两原告交付约定的铜陵市义安大道南段商会大厦108室房屋；判令被告退还两原告多支付的房款43.24万元；判令被告向两原告支付自2013年8月31日至2015年12月25日违约金366581.60元（以已付房款216.4万元为基数，按日万分之二计算），之后违约金按同等方式计算至被告实际交付房屋之日；本案诉讼费用由被告承担。被告安徽宜百公司未作答辩。
经审理查明：两原告系夫妻关系。2013年1月9日，两原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（编号2013000248，已办理预告登记），该合同约定了以下主要相关内容：1.××将其开发的位于本市义安大道南段商会大厦108房屋出售给××，该房屋建筑面积57.72平方米，每平方米75000元，总价款为4329000元；2.××于2012年11月28日前支付首期房款2165000元，余款2164000元应于2013年1月17日前到银行办理按揭手续，并按时提供全部所需资料；3.××应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件并符合约定的商品房交付××使用；4.××逾期交付房屋超过90日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日。××按日向××支付已交付房款万分之二的违约金。2013年1月22日，原告曹成菊与中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行（以下简称农行西湖支行）签订《个人住房担保借款合同》，约定由农行西湖支行向原告曹成菊提供商业用房贷款2164000元用于购买本案讼争房屋，并约定了借贷双方的权利义务等内容。上述借款合同签订后，农行西湖支行于2013年1月23日将约定贷款2164000元发放至约定账户（账户名安徽宜百公司，账号12×××67）。另，被告于2012年11月28日向原告曹成菊出具收据载明收到其本案讼争房屋购房款2165000元，且被告于2013年1月16日向农行铜陵分行个贷中心出具书面说明，明确表示原告曹成菊已于2012年11月8日至2012年11月12日，先后三次共计支付50%房款2165000元。但是，被告未按照房屋买卖合同约定的交房时间向两原告交付符合约定交付条件的讼争房屋。另查明：2013年1月10日，原告曹成菊与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告曹成菊将讼争房屋出租给被告使用，租期为两年（2013年3月20日至2015年3月20日），月租金34632元。签约后，原告依约将讼争房屋交由被告使用，但被告自2014年11月24日起，未再按照租赁合同的约定支付租金。2013年1月23日，原告曹成菊与被告签订《借款协议补充合同（二）》，约定由被告向原告曹成菊借款3028000元整，并约定了其他相关事项，该补充合同第三条违约责任第2款中约定“被告连续三个月不提供月供，有可能造成银行追究违约责任，甚至收回房屋的危险，原告曹成菊迅速接管该房向银行提供月供，具体参照本条第二款以每平方木三万元书面主张讼争房屋归自己所有，房款不足抵消借款总额被告另行支付”。以上事实，有当事人陈述，两原告结婚证，《商品房买卖合同》，《收据》，《说明》，《房屋权属档案资料摘抄单》，《个人购房担保借款合同》，贷款发放通知单，《房屋租赁合同》，原告曹成菊农行房贷账户交易明细表，《借款协议补充合同（二）》等证据附卷为证，且经庭审核实，予以确认。
本院认为：两原告曹成菊与曾庆云与被告安徽宜百公司于2013年1月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。合同双方当事人应当按照约定严格履行。被告于2012年11月28日向两原告出具收据，并于2013年1月16日向贷款银行出具书面说明，明确表示两原告已经支付首付50%房款2165000元，对此两原告在诉状中陈述系被告承诺免除两原告支付首付款的付款义务。两原告上述关于被告免除其首付款支付义务的陈述，与上述被告出具的收据以及书面说明能够相互印证，本院予以采信。房屋买卖合同签订后，原告曹成菊按照约定向农行西湖支行贷款并直接转至被告账户，已经履行了付款义务。本案原被告双方约定的交房期限为2013年8月30日，但被告未能在上述期限内将符合约定的讼争房屋交付两原告，且至今也未能依约交付，故被告的逾期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定承担支付相应违约金的违约责任。两原告认为被告书面承诺将讼争房屋单价降为每平方米3万元，但原被告双方并未就此达成明确协议，被告也未出具书面承诺，两原告在庭审中提交的《借款协议补充合同（二）》，该合同系双方因借款事宜所签订，且其中相关表述并不明确，不足以证明原告所主张的被告同意将讼争房屋单价降为每平方米3万元的事实，故对两原告要求被告退还多支付的房款43.24万元的请求不予支持。另，根据两原告陈述，本案讼争房屋尚不具备约定的交付条件，且两原告在庭审中也未举证证明讼争房屋已经具备约定的交付条件，故对于两原告要求被告立即交付讼争房屋的请求，被告客观上尚不具备履行能力，故对两原告要求被告交付讼争房屋的请求不予支持。若讼争房屋符合交付条件后，被告仍不予交付，两原告可就此另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告安徽省宜百置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告曹成菊、曾庆云违约金363552元（以2164000元为基数，按日万分之二，从2013年8月31日计算至2015年12月25日），并向原告曹成菊、曾庆云支付2015年12月25日之后违约金（以2164000元为基数，按日万分之二，从2015年12月26日计算至约定房屋实际交付之日止）；
二、驳回原告曹成菊、曾庆云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11790元，原告曹成菊、曾庆云负担6381元，被告安徽宜百置业有限公司负担5409元；财产保全费5000元，原告曹成菊、曾庆云负担2750元，被告安徽宜百置业有限公司负担2250元；公告费600元（按公告费票据结算），由被告安徽宜百置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 王 宁
审 判 员 方贝贝
代理
审判员 章俊伟
二〇一六年八月五日
书 记 员 包利霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：