重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0233民初1794号原告黄某1，女，2000年7月4日出生，汉族，住忠县。法定代理人黄某2（系黄某1之父），1975年4月28日出生，汉族，住忠县。委托代理人谢宗朋（系黄某2之姐哥），1972年8月14日出生，汉族，住忠县，系特别代理。被告张英，男，1970年10月25日出生，汉族，住忠县。委托代理人冉启植，甘小华，重庆泰源（忠县）律师事务所律师，系特别代理。被告黄仕英，女，1972年9月1日出生，汉族，住忠县。
原告黄某1与被告张英、黄仕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，适用简易程序，依法由
审判员付荣慧独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告黄某1的法定代理人黄某2，被告张英的委托代理人冉启植、甘小华及被告黄仕英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月14日，原、被告签订房屋买卖合同，被告同意以50万元的价格将位于忠县XX路X号X幢X单元X层X号房屋出售给原告。同月19日，被告收到原告父亲黄某2代为支付的房屋价款50万元。现讼争房屋已交付原告，且原告已进行装修并入住。但被告不配合将讼争房屋的产权过户给原告。诉请判令：1、确认原、被告于2014年8月14日签订的房屋买卖合同有效，位于忠县X路经X号X幢X单元X层X号房屋归原告所有，并判令被告协助办理产权过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。
被告张英辩称，1、二被告原系夫妻关系，于2013年7月25日协议离婚。二被告在离婚时，未对包括本案讼争房屋在内的夫妻共同财产进行分割，仅约定房屋由其子张泽文继承；2、原告的法定代理人黄某2系被告黄仕英之胞弟；3、在签订房屋买卖合同时，被告黄仕英向被告张英谎称其在外借有高利贷，为防止债权人追债处分财产，要求将房屋名义上出售给黄某2。被告张英遂签订房屋买卖合同并出具收条，但原告至今未支付购房款，也未实际占有、使用房屋。
被告此时才知黄某2与被告黄仕英恶意串通，转移夫妻共同财产，损害被告张英的合法权益；4、被告张英签订了合同，其对合同效力无异议，但原告未依约支付购房款，故房屋所有权并未转移，仍归被告张英所有；5、被告张英要求提起反诉，解除原、被告于2014年8月14日签订的房屋买卖合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄仕英辩称，1、二被告原系夫妻关系以及黄某2系被告黄仕英的胞弟属实；2、黄某2与被告黄仕英曾合伙在北京做生意，合伙期间的收入支出均由被告黄仕英负责。之后，生意亏损，被告黄仕英未再向黄某2支付任何款项。2012年，二被告经商量，决定将房屋抵偿给黄某2。之后，黄某2将房屋装修入住。2014年，因考虑二被告已离婚，为避免今后因讼争房屋发生纠纷，黄某2与二被告协商签订房屋买卖合同，被告张英要求黄某2再向其支付25万元。在黄某2支付了25万元之后，被告张英才在合同上签字并出具了收条。原告应付被告黄仕英的购房款25万元系用被告黄仕英尚欠黄某2的款项进行了冲抵。综上，房屋买卖合同有效，房屋应归原告所有，同意协助原告办理过户登记手续。
经审理查明，原告的法定代理人黄某2系被告黄仕英之弟。二被告原系夫妻关系，于2013年7月25日协议离婚。二被告在婚姻关系存续期间，于2009年12月10日以按揭付款的方式购买了由重庆市万华房地产开发有限公司开发建设的位于忠县X路X号X幢X单元X层X号房屋，即本案讼争房屋。2010年4月，被告张英与中国工商银行股份有限公司忠县支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定：被告张英以本案讼争房屋作为抵押，向中国工商银行股份有限公司忠县支行借款11.60万元，还款方式为等额本息还款法，借款期限从2010年5月5日至2030年5月4日止。合同签订后，双方于2014年4月依法办理了抵押登记。二被告离婚后，讼争房屋的银行按揭款一直由被告张英负责偿还，但二被告至今未清偿借款，抵押登记尚未解除。二被告协议离婚时，仅约定夫妻一切财产由其子张泽文继承，未对包括讼争房屋在内的夫妻共同财产进行分割。二被告协议离婚后，双方仍在位于忠县X镇X路X号附X号的房屋内共同居住生活。被告黄仕英于2014年8月底搬离出忠县X镇X路X号附X号房屋，双方未再继续共同生活。2014年8月14日，原告及黄某2与二被告签订《房屋买卖合同》，约定：二被告（合同甲方）将本案讼争房屋以50万元的价格出售给原告及黄某2（合同乙方），乙方在合同签订后10日内支付购房款，甲方应在合同签订后10日内将房屋交付乙方占有使用。合同还就违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。二被告在合同尾部的“甲方”处签名捺印，原告及黄某2在合同尾部的“乙方”处签名捺印。2014年8月19日，被告张英出具收条，载明：收到黄某2代黄某1支付的忠县X路X号X幢X单元X层X号房款现金50万元。二被告在“收款人”处签名捺印。之后，原告在该房屋内居住生活。2016年5月，原告以二被告未协助其办理房屋过户登记手续为由，诉至本院。另查明，黄某2在诉讼中向本院提交情况说明，表示讼争房屋的购买人应系原告，其虽然在《房屋买卖合同》的尾部“乙方”处签名捺印，但是基于其系原告的法定代理人的身份而签名捺印，并且，黄某2愿意放弃其作为买受人享有的一切权利，相应权利归原告所有。上述事实，有原告、被告及其委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《房屋买卖合同》、《收条》、黄某2出具的《借条》；被告张英提供的：《离婚协议书》、通话录音光盘；被告黄仕英提供的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《房产查询结果证明》等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，关于《房屋买卖合同》的效力问题。本案讼争房屋系二被告在婚姻关系存续期间购买，虽然二被告离婚，但因二被告在离婚时未对包括该房屋在内的夫妻共同财产予以分割，故该房屋仍应归二被告所有。二被告作为房屋的所有权人有权处分该房屋，其与原告及黄某2签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告之父黄某2虽然在买受人处签名捺印，但其自愿放弃其作为买受人享有的一切权利，相应权利归原告所有。黄某2的该行为是在法律规定范围内对自已的民事权利作出的处分，符合相关法律规定，本院予以确认。被告张英抗辩原告未向其支付购房款25万元。因双方签订的合同合法有效，原告是否已向其支付购房款25万元的事实，并不影响合同的效力，被告张英不能以此为由否定买卖合同的效力。关于讼争房屋能否办理产权过户登记手续的问题。原、被告签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务，二被告应当协助原告办理房屋过户登记手续。但是由于二被告已用讼争房屋作为抵押，向中国工商银行股份有限公司忠县支行借款，讼争房屋存在已经登记的案外人的抵押权，中国工商银行股份有限公司忠县支行有权就该房屋享有优先受偿权，在讼争房屋未解除抵押之前，该房屋不能办理房屋产权过户登记手续。关于能否确认讼争房屋归原告所有的问题。依照物权法之相关规定，不动产的物权，经依法登记后发生法律效力，即确认房屋的所有权，应以房屋是否登记为准。本案讼争房屋因存在中国工商银行股份有限公司忠县支行已经登记的抵押权，不能办理房屋过户登记手续，故在讼争房屋的物权登记未完成的情况下，本院不能确定房屋归原告所有。综上所述，原告要求确认其与二被告签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求确认讼争房屋归其所有，且被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求不符合法律规定，不能成立，本院不予支持。被告张英在答辩中称将提起反诉解除双方签订的买卖合同。但在本案诉讼终结前，被告张英并未提起反诉，故本院对被告张英要求解除合同的请求不予处理。如被告张英需行使解除权，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，
判决如下：
一、原告黄某1与被告张英、黄仕英于2014年8月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、驳回原告黄某1的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由原告黄某1负担2000元，被告张英、黄仕英负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 付荣慧
二〇一六年八月五日
书记员 王俊力 百度搜索“”