贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2301民初1762号原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地兴义市瑞金北路7号，组织机构代码21528032-9。负责人梅亮，系兴义分行行长。委托代理人朱冬华，特别授权代理。委托代理人马贵福，特别授权代理。被告龚明桃（未到庭）。被告贵州景地房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯峰林东路1号，统一社会信用代码915223016669774089。法定代表人陈官松。委托代理人贺壮志，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告龚明桃、贵州景地房地产开发有限公司（以下简称景地房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告工行兴义分行的委托代理人朱冬华、马贵福，被告景地房开公司的委托代理人贺壮志到庭参加诉讼，被告龚明桃经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行兴义分行诉称，被告龚明桃2013年3月29日因购买景地房开公司位于兴义市××××路西侧景地莱蒙帝景15幢15单元8层15-8-6号房屋一套，向原告申请个人住房贷款875000元。双方于2013年6月28日签订借款合同，被告景地房开公司为龚明桃提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任。龚明桃用所购房屋向原告提供抵押担保，并于2013年7月5日在兴义市房地产管理局办理了抵押预告登记。2013年7月1日，原告向龚明桃发放了贷款875000元，期限20年，按月等额还本付息。贷款发放后，龚明桃多次不按合同约定按时归还原告贷款，截至2016年3月10日，已连续6个月未按合同约定偿还原告贷款本息，仅归还了原告贷款本金50091.64元，利息120020.74元，本息合计170112.38元；尚欠原告贷款本金824908.36元，利息24095.10元。为了维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令提前解除原、被告签订的《个人购房借款合同》；请求判令被告龚明桃偿还所欠原告贷款本金824908.36元及利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止），被告景地房开公司承担阶段性连带担保责任；请求判令原告对龚明桃购买的位于兴义市××××路西侧景地莱蒙帝景15幢15单元8层15-8-6号房屋一套享有优先受偿权；请求判令本案一切费用均由二被告承担。被告龚明桃未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。
被告景地房开公司辩称，1、原告请求解除合同，但并无证据证明是否达到解除条件。2、景地房开公司与原告签订担保合同是事实，但双方对保证担保的约定无效，景地房开公司不应承担保证担保责任。理由如下：首先，该担保合同系原告出具的格式合同，整个合同均为约定景地房开公司承担义务的内容，排除了保证人景地房开公司的权利；其次，该保证担保是在有物的担保的情况下所签订，原告应告知景地房开公司仅在物的担保以外承担补充担保责任，但原告并未告知景地房开公司这一情况。3、原告应举证证明龚明桃拖欠债务的事实。4、原告请求的违约金、利息、罚息的计算方式是否符合法律规定，请求法院依法核实。综上所述，请求人民法院驳回原告对景地房开公司的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月29日，被告龚明桃与被告景地房开公司签订《商品房买卖合同》，向景地房开公司购买位于兴义市下五屯峰××路××单元××房屋××套。为了购买该房，龚明桃于2013年6月11日向原告申请贷款875000元。经原告审批同意后，2013年6月28日，原告作为贷款人，被告龚明桃作为借款人，被告景地房开公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款合同／担保合同》。合同约定，贷款人向借款人发放个人购置住房贷款875000元，用于购买位于兴义市下五屯峰××路××单元××房屋××套；贷款期限为20年，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定执行利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收50%确定；保证人承担阶段性连带保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对满足该条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人自愿用所购房屋向贷款人提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年7月1日，原告向龚明桃发放了贷款875000元。2013年7月5日，龚明桃对涉案房屋在兴义市住房和城乡建设局进行了抵押权预告登记。龚明桃取得贷款后，自2015年10月1日起未向原告还本付息，截至2016年3月1日，已连续6次未按合同约定偿还贷款本息，尚欠原告贷款本金824908.36元，利息24095.10元。另，直至本案开庭时，涉案房屋仍未办理抵押权登记。以上事实，有原告工行兴义分行的陈述，被告景地房开公司的辩解，原告提交的被告龚明桃的身份证、户口薄、婚姻登记记录证明复印件各一份，《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、《借款凭证》、《委托转账付款授权书》、《抵押权预告登记证》复印件各一份，还款明细清单打印件等证据在卷佐证，故作认定。
本院认为，原告工行兴义分行与被告龚明桃、景地房开公司签订的《个人购房借款／担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应按照约定履行义务。原告工行兴义分行已经按照约定向被告龚明桃发放贷款，龚明桃应按照合同约定按月还本付息。但龚明桃取得贷款后，按约定向原告偿还了部分贷款本息，自2015年10月1日起未还本付息，至2016年3月1日，已连续6次未按约偿还贷款本息，其行为已构成违约。原告工行兴义分行与龚明桃在合同中约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故原告要求解除合同，由龚明桃偿还所欠原告贷款本金824908.36元及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。而复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，故复利应以被告袁丽未支付的利息24095.10元为基数进行计算。合同虽约定龚明桃以所购涉案房屋为其债务向原告提供抵押担保，但双方仅办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记仅系保全原告将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其未转为抵押登记之前，原告对该涉案房屋不享有抵押权，因此，原告对被告龚明桃提供的位于兴义市××××路西侧景地莱蒙帝景15幢15单元8层15-8-6号房屋一套不享有优先受偿权，但其可就处置该房屋取得的价款受偿。被告景地房开公司作为阶段性连带责任保证人，涉案房屋未办理抵押权登记，景地房开公司的保证责任尚未免除，故景地房开公司应承担连带保证责任。景地房开公司向原告承担连带保证责任后，有权向龚明桃追偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条第一款、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告龚明桃、贵州景地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；由被告龚明桃偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行截至2016年3月1日的贷款本金824908.36元、利息24095.10元，自2016年3月2日起的罚息、复息以829003.46元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%确定的年利率计算至清偿完毕之日止；被告贵州景地房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、被告贵州景地房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带保证责任后，有权向被告龚明桃追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。案件受理费12050元，由被告龚明桃、贵州景地房地产开发有限公司共同承担。上述义务限判决生效后十日内自动履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 韦 艳
审 判 员 邢成进
人民陪审员 刘建英
二〇一六年八月四日
书 记 员 陈晓雪 更多数据：搜索“”来源：