江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终1176号
上诉人（原审被告）：董明慧，淮安意百佳广告公司法定代表人。
委托诉讼代理人：徐建昌，江苏预原律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：淮安市清晏园，住所地淮安市清浦区。
法定代表人：仇振峰，该单位主任。
委托诉讼代理人：蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。
上诉人董明慧因与被上诉人淮安市清晏园租赁合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院（2015）浦民初字第02993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人董明慧及其委托诉讼代理人徐建昌、被上诉人淮安市清晏园的委托诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董明慧上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：董明慧物品是否清空、钥匙是否交付均不是支付租金标准。董明慧的租赁物完全掌控在淮安市清晏园手中，董明慧只是留有少量物品，即使钥匙在董明慧处，淮安市清晏园也完全有能力控制并接管房屋。因此，房屋租赁期限应是租赁开始至2010年2月，根据双方合同约定，董明慧应当在2010年5月1日前缴纳至2010年2月租金，故董明慧不存在违约。2010年10月，淮安市清晏园安装感应玻璃门是双方合同解除的重要标志。故即使2010年2月不是双方租赁合同解除的时间节点，而在2010年10月，租赁物租赁状况的变更使得董明慧不能按约使用租赁房屋，合同目的无法实现。因此董明慧不应承担30%的租金，更不应当承担由此衍生的30%的违约金。另外，双方签订的租赁合同不符合合同法规定，对方未提供产权证，属于无效合同。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。淮安市清晏园辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。董明慧认为所租赁的房屋在淮安市清晏园，即使钥匙不交，淮安市清晏园也有能力控制并接管房屋，这个观点不能成立，因为双方签有房屋租赁合同，淮安市清晏园已经按合同交付给董明慧使用，即使董明慧将房屋空置，淮安市清晏园也无权把房子收回。2、玻璃感应门不是淮安市清晏园安装的，而且感应门没有锁，不影响董明慧的使用。3、涉案房产没有产权证，董明慧也明知，所以董明慧关于合同无效的上诉理由也不能成立。淮安市清晏园向一审法院起诉请求：1、解除淮安市清晏园与董明慧之间的房屋租赁合同；2、董明慧立即搬出所承租的房屋，支付房屋交付前的房屋租金39万元及违约金30万元，返还租借的家俱、赏石等45件、字画2幅，支付房租银行利息13650元；3、董明慧负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年12月24日，淮安市清晏园将其经营管理的位于淮安市人民南路92号清晏园内今来雨轩（421平方米）、清晏舫（石船，72平方米）、淮香堂（157平方米）、金秋岁月（41.9平方米）、蕉吟馆（111平方米）等房屋出租给董明慧作为经营用房。当日，淮安市清晏园（甲方）与董明慧（乙方）签订房屋租赁合同1份，合同约定：租赁期限为2009年5月1日至2024年5月1日，房屋租金15年共计100万元，在合同期内除租金及水电费外，乙方不再向甲方交纳其他任何费用，甲方将所有房屋交给乙方使用后，乙方按三年时间提前付清房屋总租金100万元，即2010年5月1日前交15万元、2011年5月1日前交35万元、2012年5月1日前交50万元。合同第八条第3项约定：“一方当事人单方解除合同，须提前一个月通知对方，并承担违约责任。甲方违约，除足额退还乙方已缴纳的房租外，并承担乙方投入的所有费用，同时按租金总额的30%承担违约责任。乙方违约除不得要求退还租金、不得拆走装潢设施外，同时按租金总额30%承担违约责任，并不得向甲方索赔装潢费用”。第九条第9项约定：“……甲方将园内今来雨轩门前水池南侧花坛改为地面供乙方停车……”,第12项约定：“园路扩宽和指示牌安置由甲方按古典园林规范进行设置，费用由甲方负责承担……”,第13项约定：“公园亮化由甲方组织实施，费用由甲方承担。在房屋租赁期间交乙方使用”，第14项约定：“公园喷泉，由甲方投资安装，产权归甲方所有，在租赁合同期间由乙方管理使用”。合同签订当日，淮安市清晏园即将租赁房屋交付给了董明慧，并将家俱、赏石（共45件）、字画两幅交付给董明慧。合同签订后，董明慧对今来雨轩房屋进行装潢。2010年2月左右，董明慧离开租赁房屋，但今来雨轩房屋钥匙一直在董明慧处，董明慧亦未向淮安市清晏园支付过租金。后淮安市清晏园要求董明慧给付租金未果，遂诉至法院。在一审过程中，董明慧提供照片、淮安市清晏园活水工程施工招标文件、淮安市清晏园活水工程投标文件、淮安市清晏园活水工程施工合同及合同工程完工结算书，证明2010年10月份，淮安市清晏园清晏园的主管部门将清晏园活水工程发包给江苏淮阴水利建设有限公司施工，该工程项目中包括租赁房屋在内的安装电子感应门及蕉吟馆、今来雨轩、紫藤花馆等房屋翻新，租赁房屋在2010年9月份即在淮安市清晏园控制之中，淮安市清晏园将租赁房屋安装电子感应门，阻止董明慧进入房屋，董明慧无法将今来雨轩中物品取走。经质证，淮安市清晏园对董明慧提供的照片真实性无异议，但辩称感应玻璃门非淮安市清晏园所安装；对招标文件、投标文件、合同及结算书因系复印件，故不予认可，并辩称工程招投标方均不是淮安市清晏园，淮安市清晏园不清楚电子感应门资金来源。一审过程中，法院组织当事人进行现场勘验，经勘验，除今来雨轩房屋中有董明慧物品外，其他租赁房屋中均没有董明慧物品。双方对淮安市清晏园租借给董明慧的物品进行清点核对，董明慧将淮安市清晏园租借的物品均归还给淮安市清晏园（部分物品在2012年时即由淮安市清晏园使用），淮安市清晏园将除今来雨轩房屋外的其他租赁房屋收回，双方一致同意董明慧于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中董明慧的物品清空。淮安市清晏园申请撤回要求董明慧返还租借的家俱、赏石等45件、字画2幅的诉讼请求，只要求解除双方租赁合同，董明慧搬出今来雨轩房屋，并支付房屋交付前的房屋租金39万元、违约金30万元及房租的银行利息13650元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，签订合同时，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。董明慧承租房屋后未依约支付淮安市清晏园租金，构成违约，虽其于2010年2月离开租赁房屋，但未将自己物品清空，亦未将租赁房屋返还淮安市清晏园，持有租赁房屋钥匙至今，现淮安市清晏园要求解除合同，董明慧支付租金，应予支持。但淮安市清晏园作为清晏园管理单位，在2010年2月董明慧离开租赁房屋后，应当采取适当措施防止损失的扩大，而淮安市清晏园并未采取适当措施致使损失扩大，应对其损失承担相应责任，且2010年10月，租赁房屋亦被淮安市城市水利重点工程建设处安装感应玻璃门，故对董明慧的租金酌情认定为19.16万元。合同解除后，董明慧应当将租赁房屋清空归还淮安市清晏园，现双方一致同意董明慧于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中董明慧的物品清空，原审法院予以认定。关于淮安市清晏园要求董明慧承担违约金30万元的诉讼请求，淮安市清晏园主张违约金标准亦过高，故对董明慧应承担的违约金酌情认定为5.7万元。关于淮安市清晏园要求董明慧承担租金利息13650元的诉讼请求，因董明慧负担违约金已经是对淮安市清晏园损失承担责任，故对淮安市清晏园要求支付利息的诉讼请求不予支持。关于董明慧抗辩淮安市清晏园租金请求超过诉讼时效，因淮安市清晏园方一直就交租及履行合同事宜与董明慧交涉，且双方约定的合同履行期限至2024年5月1日，租金系持续发生，故对董明慧该抗辩不予支持。一审法院判决：
一、解除双方于2008年12月24日签订的房屋租赁合同。
二、董明慧于2016年3月18日前将今来雨轩房屋中被告的物品清空。
三、董明慧于判决生效后十日内一次性支付淮安市清晏园房屋租金19.16万元、违约金5.7万元，共计24.86万元。
四、驳回淮安市清晏园其他诉讼请求。本院二审期间，淮安市清晏园围绕上诉请求提交了事业单位法人证书以及三份政府文件作为证据。本院组织董明慧进行了质证。董明慧质证称：对淮安市机构编制委员会办公室淮编办发（2008）33号文件的真实性无异议。本案双方在2008年12月24日签订合同时，清晏园已经划分为水利局管理，2010年9月水利局对清晏园活水工程进招标文件，该证据和投标文件证实对方知道装感应门之后董明慧就不能再用这个房屋，租赁合同的目的就不能实现了。对事业单位法人证书的真实性无异议，但是该证据反映出清晏园的业务范围不包括租赁房屋并且也反映出清晏园的主办单位是水利局以及资金来源是差额补贴。对淮编发（1994）48号关于市园林管理处及其下属单位机构编制的批复的真实性无异议、关联性有异议。对淮编发（1997）56号关于楚秀园等单位升格的批复的真实性无异议、关联性有异议，该证据证明当时是按照事业编制，并且清晏园不可以对外租赁。经审查，本院对于淮安市清晏园提供证据的真实性予以确认。该证据反映出淮安市清晏园系事业单位法人，业务范围包括提供休闲场所、公园设施维护与管理，公园绿地管理，公园游览与游乐项目的组织管理等。本院
经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年10月，淮安市城市水利重点工程建设处对除清晏舫以外的董明慧租赁的房屋以及荷芳书院安装了玻璃感应门。另外，董明慧租赁的房屋没有产权证，淮安市清晏园负责对公园设施进行维护与管理，淮安市水利局是淮安市清晏园的管理单位。
本院认为：关于涉案合同的效力，董明慧主张涉案房屋没有产权证，淮安市清晏园对涉案房屋没有处分权，故合同无效。淮安市清晏园作为事业单位法人，负有对公园设施、公园绿地维护与管理的义务，因签订房屋租赁合同时法律法规并未明确禁止对公园设施对外出租，且房屋虽无产权证，但淮安市清晏园经授权对涉案房屋进行维护管理，故本案房屋租赁合同有效。关于董明慧应否缴纳租金，董明慧主张因涉案房屋在淮安市清晏园内，故即使钥匙在董明慧处，淮安市清晏园也完全有能力控制并接管房屋。对此，
本院认为，因董明慧离开时并未将涉案房屋清空，且持有涉案房屋钥匙，故其主张淮安市清晏园有能力控制房屋，更据此认定双方已经解除合同不符合常理，因为根据双方租赁合同，淮安市清晏园已经按合同交付给董明慧使用，即使董明慧将房屋空置，淮安市清晏园也不应当接管房屋。因此，董明慧在2010年2月离开租赁房屋后，也应当继续支付租金。但是，2010年10月，淮安市清晏园在明知董明慧离开的情况下，淮安市城市水利重点工程建设处对董明慧租赁的房屋除清晏舫外均安装了玻璃感应门，淮安市城市水利重点工程建设处系淮安市水利局内设机构，淮安市水利局又是淮安市清晏园主管机关，因此，淮安市城市水利重点工程建设处安装玻璃感应门的行为表明淮安市清晏园当时实际接管了涉案租赁房屋，淮安市清晏园以其实际行动表明同意董明慧不再继续履行合同，双方均不再继续履行合同，租赁合同实际已经解除。至此以后，董明慧不应当再支付租金。据此，董明慧应当向淮安市清晏园支付的租金数额为1000000/15/12*18=100000元。因董明慧未按照合同约定支付租金，其应当支付违约金，违约金数额可以按照租金数额的30%予以确定，即1000000/15/12*18*30%=30000元。但是，董明慧在2010年10月以后，仍然占用今来雨轩房屋放置物品，董明慧未能提供证据其主动要求搬出物品，淮安市清晏园也未提供证据证明要求董明慧搬走物品，腾空房屋，双方对于房屋占用事实均负有同等责任，故本院酌情确定董明慧按照原房屋租金的50%向淮安市清晏园支付2010年10月以后至淮安市清晏园主张的截止到2015年6月的房屋占用费。因今来雨轩建筑面积为421平方米，董明慧租赁房屋总建筑面积为802.9平方米，故今来雨轩的房屋面积占租赁房屋总面积的52.44%，因此，董明慧应当支付的房屋占用费为1000000/15/12*55*50%*52.44%=80116.7元。关于董明慧在二审中主张的董明慧对涉案房屋装修费问题，因其在一审中并未提出反诉，双方对此也未能达成调解，故本院对此不予审查，董明慧可对此主张另行起诉。综上所述，一审判决认定事实正确但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（一）项的规定，
判决如下：
一、撤销淮安市清浦区人民法院（2015）浦民初字第02993号民事判决；
二、董明慧与淮安市清晏园签订的房屋租赁合同于2010年10月解除；
三、董明慧于判决生效后十日内一次性支付淮安市清晏园房屋租金100000元、违约金30000元、房屋占用费80116.7元，共计210116.7元。
四、驳回淮安市清晏园其他诉讼请求。一审案件受理费10837元，由董明慧负担1337元，淮安市清晏园负担9500元；二审案件受理费10837元，由董明慧负担8837元，淮安市清晏园负担2000元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
代理
审判员 孙 坚
代理
审判员 刘玉娟
二〇一六年八月四日
书 记 员 夏 冬 更多数据：搜索“”来源：