湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0116民初2560号原告李文忠。被告湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地：武汉市黄陂区汉口北大道318号。法定代表人张化冰，该公司董事长。委托代理人周凯，该公司员工（一般授权）。
原告李文忠诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称五洲建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员李黎嘉独任审判，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告李文忠、被告五洲建材公司的委托代理人周凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文忠诉称：2011年3月，原告李文忠购买了被告五洲建材公司开发的汉口北五洲建材项目中的第D2单元4层53号房，建筑面积84.18平方米。按照被告要求，原告与湖北中南鸿泰商贸有限公司签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》一份，约定原告将上述房产委托给湖北中南鸿泰商贸有限公司经营管理，委托经营期为5年，自2011年8月10日至2016年8月9日，每年租金按季支付，季度租金为6519元，每个季度开始后的10个工作日内支付该季度的租金。合同签订后，被告仅支付2011年8月至2015年1月期间的房屋租金，2015年2月至今的房屋租金一直拖欠未付。因湖北中南鸿泰商贸有限公司已由被告吸收合并，所以支付租金的义务应由被告承担。是此，原告诉至法院请求依法判令：1、被告向原告支付租金39114元；2、被告向原告支付违约金4279.07元；3、本案诉讼费由被告承担。原告李文忠为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》及购房发票。证明原告系诉争房屋的所有权人。证据二、《五洲国际建材城商铺委托经营管理合同》。证明原告将诉争商铺租给被告使用，双方对商铺的出租期限、租金及支付方式、经营权及违约责任等进行了约定。证据三、被告吸收合并公告。证明被告吸收合并湖北中南鸿泰商贸有限公司的事实。证据四、银行流水。证明被告支付原告租金的具体情况。证据五、租金偿还承诺书。证明原告多次向被告催讨租金的事实。
被告五洲建材公司辩称：被告欠付原告的租金应按照税后金额及银行流水计算；原告主张的第一季度租金已超过诉讼时效。被告五洲建材公司在法定举证期间未向本院提交任何证据。
经审理查明：2011年3月31日，原告李文忠与被告五洲建材公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的汉口北五洲建材项目中的第D2单元4层53号房，建筑面积84.18平方米，合同总价372505元。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋。同日，原告李文忠（甲方）与湖北中南鸿泰商贸有限公司（乙方）签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》一份。合同约定：甲方将购买的上述房屋委托乙方经营管理；委托经营期为5年，自2011年8月10日至2016年8月9日止；甲方委托乙方对其购买的物业寻求承租人，并代为行使出租权，签订、执行租赁合同等该物业的相关权利；实际每年租金按季度支付，每季度开始后的10个工作日内支付该季度的租金，即6519元。支付方式为转账支付。甲方须按国家法规政策交纳相关税费；委托经营期间，该物业出租如出现空档，乙方仍须按照上述约定支付租金；乙方应如期向甲方支付租金，如逾期，乙方按日向甲方支付应付租金的万分之二作为逾期付款违约金。乙方如连续逾期二个季度或累计逾期四个季度未支付租金，甲方有权终止合同，同时乙方应在合同终止后十个工作日内向甲方支付未付的租金及违约金。另双方在合同中还约定有其他相关权利义务内容。2011年12月13日，被告五洲建材公司吸收合并湖北中南鸿泰商贸有限公司，并办理了相关手续。合同签订后，被告仅向原告支付了2011年8月10日至2015年2月9日的房屋租金，2015年2月10日至今的房屋租金未支付，经原告多次催要亦无果，由此双方发生诉讼。
本院认为：原告李文忠与湖北中南鸿泰商贸有限公司签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，湖北中南鸿泰商贸有限公司由被告五洲建材公司吸收合并，根据《合同法》第九十条之规定，被告五洲建材公司应概括承受上述合同中的相关权利义务。现原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告未如期向原告支付足额租金，其行为构成违约，故对原告要求被告支付2015年2月10日至今的房屋租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告向原告支付的租金须按国家法规政策扣除相关税费，故涉案房屋的季租金税后金额应为6121.34元。自2015年2月10日至今，被告应付6个季度的租金，合计36728.04元（6121.34元×6个季度）。另合同还约定，被告每年租金按季度支付，并于每季度开始后的10个工作日内支付租金。如逾期，被告按日向原告支付应付租金的万分之二作为逾期付款违约金。因此，被告向原告支付的违约金应分段计算，即自2015年2月10日至2015年5月9日期间的租金，被告本应于2015年2月20日之前支付，故其承担的违约金则以6121.34元为基数，按日0.2‰自2015年2月20日起计算至付清之日止。以此类推，2015年5月20日、2015年8月20日、2015年11月20日、2016年2月20日及2016年5月20日之后的违约金均以6121.34元为基数，按日0.2‰计算至付清之日止。庭审中，被告抗辩提出“原告主张的第一季度租金已超过诉讼时效”，
本院认为，《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》中约定的租赁期限自2011年8月10日至2016年8月9日止，其间所产生的租金总额应视为被告对原告所承担的债务，因双方约定按季度分段支付租金，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，原告主张权利的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起开始计算，即2016年5月20日为被告最后一期租金履行期限届满之日，其后开始的一年以内，原告均可向法院主张相关权利。因此，被告上述抗辩理由显然与查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告李文忠支付租金36728.04元（自2015年2月10日起至自2016年8月9日止）；
二、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告李文忠支付违约金（该违约金分段按日0.2‰计算，每个时间段均以6121.34元为基数，分别自2015年2月20日、2015年5月20日、2015年8月20日、2015年11月20日、2016年2月20日及2016年5月20日起至付清之日止）；
三、驳回原告李文忠的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费490元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一六年八月四日
书记员 陈思倩 来自：