广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第310号
原告：广州华侨房产开发有限公司，住所地广州市天河区天河北路366号3楼，组织机构代码19043917-9。
法定代表人：陈子驹，总经理。
委托代理人：杨建广、刘国臻，均系广东岭南律师事务所律师。
被告：广东中森名菜饮食有限公司，住所地广州市天河区天河北路366号二层商场，组织机构代码74628675-4。
法定代表人：刘汉华。
委托代理人：徐炼，系广东国道律师事务所律师。
原告广州华侨房产开发有限公司（以下简称华侨房产公司）诉被告广东中森名菜饮食有限公司（以下简称中森名菜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告华侨房产公司的委托代理人杨建广、刘国臻，被告中森名菜公司的委托代理人徐炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华侨房产公司诉称：原告与被告于2005年8月30日签订《都市华庭负二层侨房车位保管补充协议》，约定：原告将位于广州市天河区天河北路366号都市华庭负二层100个车位有偿提供给被告使用，每月按总额35000元向被告定额收取停车费；被告于每月10日前向原告缴纳停车费，每逾期一日，被告按其未缴纳额的千分之三向原告支付滞纳金。此外，前述协议还就其他事项作了约定。前述协议签订后，原告依约将上述车位交付给被告使用；但被告未能依约履行支付定额停车费义务，自2014年7月至2015年1月拖欠7个月停车费共计245000元，滞纳金共计67515元，（每月定额停车费35000元，按未缴纳额的千分之三计滞纳金，自2014年7月11日暂计至2015年1月13日），其中：其中2014年7月定额停车费35000元，拖欠186天，滞纳金19530元；其中2014年8月定额停车费35000元，拖欠151天，滞纳金15855元；其中2014年9月定额停车费35000元，拖欠120天，滞纳金12600元；其中2014年10月定额停车费35000元，拖欠90天，滞纳金9450元；其中2014年11月定额停车费35000元，拖欠60天，滞纳金6300元；其中2014年12月定额停车费35000元，拖欠33天，滞纳金3465元；其中2015年1月定额停车费35000元，拖欠3天，滞纳金315元。原告多次追讨，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，现特提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付所欠停车费（自2014年7月1日计至2015年5月18日，计算标准为每月35000元）及逾期支付上述停车费的违约金（按月分期计算，按每逾期一日千分之三的标准，自每月11日计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告中森名菜公司辩称：原告选择的案由错误，主体错误，依法应当驳回。
一、其不同意原告认为补充协议中包含租赁合同关系及物业管理合同关系，其认为补充协议是属于物业管理合同关系中含有的车辆停放保管合同，不含有车位租赁合同。被告并非车位的唯一有权使用人，因为租赁关系的合同相对人是固定唯一的，不可能原告可以将同范围内的一百个车位出租给被告又出租给案��人。
二、《车位保管补充协议》是作为被告与广州市华侨物业发展公司签订物业管理服务协议的补充协议而存在的，《车位保管补充协议》第一条已经明确是由案外人广州市华侨物业发展公司为包括被告在内的物业使用人的车辆停放保管服务，其认为停放保管服务是指负二层一百个车位包括被告在内的二三层物业使用人配套有偿使用，此一百个车位不仅是提供给被告使用，二三层物业其他使用人均有权使用。在《车位保管补充协议》第三条至第八条约定中，被告的支付义务对应的是广州市华侨物业发展公司所必须履行的包括出入管理、确保场地清洁、开启照明等服务。
三、鉴于原告对本案的法律关系认定错误，有权收取车辆保管服务费的主体也并非原告，法院应当驳回原告的诉讼请求。从2014年12月底广州市华侨物业发展公司已经停止向被告发放停车卡。
四、其无法履行交还车位的义务，因为上述一百个车位从来没有特定化交付被告使用。如果需要被告支付违约金，其认为合同约定的违约金标准过高，应该调低。
经审理查明：位于广州市天河区天河北路370号2032至2039、2041至2048、2050、2068至2082、2085至2103、2118至2134、2157至2188车位的房地产（以下简称案涉100个车位）的登记权属人为华侨房产公司。相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年5月18日）显示：案涉100个车位的使用性质为车位，登记时间分别为2012年3月3日至12日期间，建筑面积分别为11平方米多至12平方米多之间。位于广州市天河区天河北路366号二层商场的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人为华侨房产公司。相应的《房地产权证》显示：案涉房屋的建筑面积为5241.76平方米，规划用途为商业，登记时间为2010年12月7日。2002年8月2日，案��人广州市华侨物业发展公司（甲方，以下简称华侨物业公司）与中森名菜公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由华侨物业公司为中森名菜公司租用的物业的提供管理及服务，并约定了双方的权利义务；其中第五条第五款约定：华侨物业公司保证100个停车位给中森名菜公司及三层使用，停车费按每小时4元结算，华侨物业公司不能租给中森名菜以外的顾客，否则如因此而造成中森名菜公司的损失由华侨物业公司负责；第五条第七款约定：本协议从双方签字盖章之日起生效，至中森名菜公司租用房屋的租赁期满时终止，或租赁合同解除时而提前解除。上述协议乙方落款处为中森名菜公司法定代表人刘汉华签名。2005年8月30日，华侨房产公司（甲方）、中森名菜公司（丙方）及案外人广州市华侨物业发展公司（乙方，以下简称华侨物业公司）签订《都��华庭负二层侨房车位保管补充协议》（以下简称《车位保管补充协议》），约定：华侨房产公司将位于都市华庭负二层100个车位有偿提供给包括中森名菜公司在内的二、三层物业使用人配套有偿使用，并委托华侨物业公司管理收费……在乙、丙双方2002年8月2日签订的《物业管理服务协议》的基础上，就华侨物业公司为中森名菜公司提供车辆保管服务事宜订立本补充协议……（第一条）华侨物业公司为包括中森名菜公司在内的二、三层物业使用人提供车辆停放保管服务，并保证车场管理秩序良好，华侨物业公司为华侨房产公司车位的受委托管理人，负责华侨房产公司车位的消防、治安、交通安全，当发现安全隐患，华侨物业公司应及时督促停车场业权人或管理公司进行整改，以确保车场安全；（第九条）中森名菜公司须在《停车票》上加盖停车票专用印章及签注车辆离场时间方为有效《停车票》，否则华侨物业公司可直接向顾客收取停车费；（第十条）华侨房产公司车位应保证只提供给包括中森名菜公司在内的二、三层业主使用人配套有偿使用；（第十二条）华侨物业公司每月按总额35000元向中森名菜公司定额收取停车费，《停车票》不作为乙丙双方结算停车费用之依据，本协议期内，甲乙任何一方不得以任何理由任何方式向中森名菜公司提出增加每月停车费用，中森名菜公司于每月10号前向华侨物业公司缴纳物业管理费用时以支票或现金形式向华侨物业公司缴交上月停车费，逾期30日以内，中森名菜公司每日应按其未缴纳额的千分之三向华侨物业公司计付滞纳金，逾期超过30日，华侨物业公司应书面通知中森名菜公司于7日内缴交，否则，保留暂停中森名菜公司使用本停车场的权利，华侨物业公司在收到中森名菜公司停车费后���向中森名菜公司提供合法之停车发票；（第十三条）自2004年7月至2005年7月中森名菜公司所拖欠应付华侨物业公司13个月的停车费按35000元/月为计算基数补交，共计455000元整，中森名菜公司同意在本协议签字之日一次性支付给华侨物业公司255000元，余款200000元于支付8月份停车费同时支付，华侨物业公司在收到中森名菜公司上述金额停车费后，华侨物业公司应向中森名菜公司提供合法之停车发票，自此，中森名菜公司所拖欠的自2004年7月至2005年7月共13个月的停车费补缴完毕；（第十七条）本协议从中森名菜公司全部付清所拖欠华侨物业公司的停车费之日起生效，本协议与甲丙双方签署之租赁合同有效期一致，期满后，三方可以另行协商停车费标准的变更；（第十八条）本补充协议为甲、丙双方签署之租赁合同及乙、丙双方签署之《物业管理服务协议》的有效组成，甲���乙、丙三方共同遵守执行；等条款。另查，2013年6月21日，华侨房产公司（出租方）与中森名菜公司（承租方）签订《租赁合同补充协议》，约定华侨房产公司同意将案涉房屋出租给中森名菜公司经营餐饮使用，租赁期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止；并就双方的权利义务等进行约定。在本院审理的（2015）穗天法民四初字第311号案中，华侨房产公司以中森名菜公司违反《租赁合同补充协议》拖欠租金为由起诉要求中森名菜公司支付案涉房屋的租金及违约金等。在该案中关于案涉房屋的租金支付情况，原、被告均确认中森名菜公司拖欠2014年10月的部分租金310731.5元及自2014年11月1日起的租金。中森名菜公司称其未支付上述租金的理由是华侨房产公司将《车位保管补充协议》的标的物即案涉100个车位中的30个车位另租他人使用，导致其无法对来店��户提供足够停车位并致使客户减少，造成经营困难。中森公司为证明华侨房产公司自2013年9月其将案涉100个车位中的30个车位另租他人使用，提供了两张车位出租明细表（复印件上有冯某某手写签名；中森名菜公司称上述签名人员为其在案涉100个车位进行管理的员工冯沛添，该明细表是从华侨房产公司保管的档案材料中复印）。经质证，华侨房产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。在本院审理的（2015）穗天法民四初字第309号案中，案外人华侨物业公司作为该案原告起诉要求中森名菜公司支付案涉房屋的物业管理费及违约金等。2016年7月1日，华侨房产公司和华侨物业公司共同向本院提交《有关情况说明》，称《车位保管补充协议》中35000元定额停车费是给华侨房产公司的，华侨房产公司是委托人，华侨物业公司是受托人，所以���《车位保管补充协议》第十二条关于“乙方（华侨物业管理公司）按总额35000元向丙方（中森名菜公司）定额收取停车费”的约定，是收取35000元定额停车费的方式问题，35000元定额停车费并非由华侨物业公司所有；事实上，在《车位保管补充协议》履行时，35000元定额停车费也是具体由华侨房产公司自行收取；关于《车位保管补充协议》中35000元定额停车费的对价问题，35000元是案涉100个车位的定额停车费，不是物业管理费，全部归华侨房产公司所有，并由华侨房产公司将其中的12000元支付给对都市华庭整体物业管理的凯莱物业管理（广州）有限公司；华侨物业公司在35000元定额停车费中没有任何利益分享，华侨物业公司与华侨房产公司之间的经济利益另行处理，本案不涉及，所以，《车位保管补充协议》中35000元定额停车费是100个车位有偿使用的对价。关于原、被告之间就案涉100个车位形成的法律关系问题，华侨房产公司称双方之间形成的是租赁合同关系，其是案涉100个车位的业主及出租人，中森名菜公司是承租人，其在一定的时段（每天中午和晚上）提供案涉100个车位给中森名菜公司的食客使用，每月向中森名菜公司收取固定租金35000元，无论中森名菜公司有无客户使用案涉100个车位，是否在同一时间足额使用案涉100个车位，均固定收取35000元租金，而且在同一时间内只要中森名菜公司的客户不超过100辆车，其均必须足额提供相应的停车位，中森名菜公司应于当月10前向其直接支付当月租金，支付形式没有特别约定，通常情况下中森名菜公司会向其以支票形式支付租金，车位租赁合同关系开始的时间为2002年，一直持续至今；《车位保管补充协议》包含车位租赁合同关系和车位保管合同关系，原、被告双方除了签订过2005年8月30日的《车位保管补充协议》外，并没有签订过其他车位租赁合同。中森名菜公司称属于物业管理合同关系中含有的车辆停放保管合同，不含有车位租赁合同，因为车位使用人是包括其在内的二、三层物业使用人，案涉100个车位是对不特定对象的不特定使用人，其只是有权使用车位，但前提是其先占案涉100个车位，如果其他二、三层的物业使用人已经使用案涉100个车位的话，其就无法使用车位，其并非案涉100个车位的唯一有权使用人，因为租赁合同的合同相对人是固定唯一的，不可以将案涉100个车位既出租给其又出租给其他人，《车位保管补充协议》中约定有权收取费用的主体是案外人华侨物业公司，并非华侨房产公司。关于《车位保管补充协议》中就案涉100个车位涉及原、被告双方的租赁合同关系的解除问题，华侨房产公司表示同意解除上述���赁合同关系，且确认中森名菜公司自2015年5月18日之后就再无使用过案涉100个车位，因此撤回其要求解除《车位保管补充协议》及中森名菜公司立即向其交出案涉100个车位的诉讼请求。中森名菜公司于2016年3月3日确认原、被告签订的《车位保管补充协议》已经解除，但无法确定解除时间。关于《车位保管补充协议》第十二条约定的每月35000元停车费的款项性质及支付情况，华侨房产公司称35000元是案涉100个车位的定额停车费，是有偿使用案涉100个车位的对价，全部归华侨房产公司所有，并由华侨房产公司将其中的12000元支付给对都市华庭进行整体物业管理的凯莱物业管理公司（广州）有限公司；中森名菜公司自大约2002年以来每月都固定向其交纳35000元租赁停车位的费用，35000元中有12000元是由中森名菜公司直接交纳给案涉房屋所在楼盘的物业管理公司凯莱物业管理公司（广州）有限公司（每个车位的物业管理费每月120元），另外23000元作为使用涉案停车位的租金由中森名菜公司向其每月以支票的形式支付，且其向中森名菜公司开具相应发票（款项性质为车位租金）；中森名菜公司自2014年7月1日起未再向其支付每月的23000元。中森名菜公司确认其将35000元中的12000元支付给凯莱物业管理公司（广州）有限公司，剩余23000元以支票形式向华侨房产公司支付，并且华侨房产公司向其开具相应发票，发票上写款项性质为车位租金；并称上述12000元的性质是其支付给物业公司的案涉100个车位的每月车位物业管理费，剩余23000元款项性质为停车保管服务费，收取的主体应为华侨物业公司；其自2014年7月1日起未再向华侨房产公司支付每月的23000元，亦未向凯莱物业管理公司（广州）有限公司支付每月的12000元。关于案涉100个车��的实际使用情况，华侨房产公司称案涉100个车位是提供给原、被告使用，其中中森名菜公司是主要使用方，二、三层物业的主要使用人是中森名菜公司，另外的使用人是华侨房产公司自己。中森名菜公司称案涉100个车位除了原、被告在使用外，还有三层物业的其他使用人（耐克公司及华侨物业公司）在使用，至于哪一个使用人使用车位较多无法明确。另，中森名菜公司称自2015年1月1日起华侨物业公司就不再向其发停车卡，其自有的三四辆行政用车自2015年1月1日起进入案涉100个停车位不再享有此前免费3小时的待遇，自入场就开始计费；其自2015年1月15日开始整改歇业。而华侨房产公司称并非自2015年1月1日起华侨物业公司就不再向中森名菜公司发停车卡，但华侨房产公司确认中森名菜公司自2015年5月18日起未再使用案涉100个车位；中森名菜公司未就其上述陈述提供证据予以证明。关于违约金计付标准，中森名菜公司认为过高应该调低；华侨房产公司认为合理不应该调低。原、被告均未提交证据证明华侨房产公司因中森名菜公司迟延付费遭受的实际损失。
本院认为：华侨房产公司向本院申请撤回其要求解除原、被告双方就案涉100个车位形成的租赁合同关系及被告立即交回案涉100个车位的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。本案的争议焦点为《车位保管补充协议》中约定的35000元的款项性质。对此，本院采信华侨房产公司关于上述35000元款项是有偿使用案涉100个车位的对价的陈述意见，理由如下：
一、根据原、被告双方对中森名菜公司每月直接将《车位保管补充协议》约定的35000元停车费中的23000元直接支付给华侨房产公司、另外12000元直接交纳给案外人凯莱物业管理公司（广州）有限公司及案外人凯莱物业管理公司（广州）有限公司系案涉100个车位所在小区的物业管理公司的共同确认，原、被告双方对于上述35000元中有12000元属于案涉100个车位应付的物业管理费并无争议；至于剩余的23000元，中森名菜公司辩称其款项性质属于停车保管服务费、收取的主体应为案外人华侨物业公司，但该项陈述却遭到了华侨物业公司的否认，也与其直接支付该款项给华侨房产公司的行为相悖，还与原、被告关于华侨房产公司向中森名菜公司开具的相应发票显示款项性质为车位租金的共同确认不符，故本院对中森名菜该项辩称意见不予采信。
二、在不动产租赁交易市场中，租赁双方在约定不动产的使用对价时将不动产应付的物业管理费作为上述对价的组成部分之一，而由出租人向物业管理公司交纳相应物业管理费的情况客观存在，华侨房产公司关于35000元是案涉100个车位的��额停车费，全部归华侨房产公司所有，并由华侨房产公司将其中的12000元支付给对都市华庭整体物业管理的凯莱物业管理（广州）有限公司的陈述，符合上述市场客观情况，具有较高的可信度。
三、根据《车位保管补充协议》的内容，结合该协议中“华侨房产公司将位于都市华庭负二层100个车位有偿提供给包括中森名菜公司在内的二、三层物业使用人配套有偿使用，并委托华侨物业公司管理收费”、“华侨物业公司为华侨房产公司车位的受委托管理人”、“华侨物业公司每月按总额35000元向中森名菜公司定额收取停车费”、“中森名菜公司于每月10号前向华侨物业公司缴纳物业管理费用时以支票或现金形式向华侨物业公司缴交上月停车费”等文字表述来看，华侨房产公司关于《车位保管补充协议》第十二条中“乙方（华侨物业管理公司）按总额35000元向丙方（中森名���公司）定额收取停车费”的约定是收取35000元定额停车费的方式问题，而非确认35000元定额停车费由华侨物业公司所有的陈述，也较为符合上述约定内容及文字表述。
四、案外人华侨物业公司已经在《有关情况说明》中明确表示上述35000元是案涉100个车位的定额停车费，不是物业管理费，全部归华侨房产公司所有，其在上述35000元中没有任何利益分享。综上，应认定《车位保管补充协议》中约定的35000元的款项性质为中森名菜公司使用案涉100个车位的对价即租金，且该对价还包含了案涉100个车位应付的物业管理费12000元。关于华侨房产公司的第一项诉讼请求，第一，根据《车位保管补充协议》第十二条的约定，中森名菜公司本应于每月10号前缴纳上月停车费，逾期应每日按其未缴纳额的千分之三计付滞纳金。原、被告双方均确认中森名菜公司至今未付案涉100���车位自2014年7月1日起的停车费，中森名菜公司上述行为明显违反上述合同约定。对此，中森名菜公司以华侨房产公司存在自2013年9月起将案涉100个车位中的30个车位另租他人使用的违约行为为由抗辩，但由于华侨房产公司对于上述中森名菜公司的指称内容明确予以否认，而中森名菜公司提供的证据车位出租明细表亦不足以证明其上述陈述，故本院对于中森名菜公司上述抗辩意见依法不予采信。第二，关于中森名菜公司辩称2014年12月底华侨物业公司就不再向其发放停车卡的陈述，与其关于2015年1月1日后其3、4辆行政用车仍在使用案涉100个车位的陈述不符，本院对其该项辩称意见不予采信。第三，关于中森名菜公司辩称其自2015年1月1日起使用案涉100个车位不再享有此前免费3小时的待遇，因其未能举证予以证明，本院亦不予采信。第四，华侨房产公司关于中森名菜公司自2015年5月18日之后就再无使用过案涉100个车位的陈述，属于对不利于己方事实的自认，本院对此依法予以采信。第五，虽然《车位保管补充协议》约定上述35000元停车费（即租金）应由案外人华侨物业公司按月向中森名菜公司收取，但如前所述，华侨物业公司是基于华侨房产公司委托来收取，且从原、被告及案外人华侨物业公司的陈述可知，三方已经在履行《车位保管补充协议》的过程中实际变更了上述35000元停车费的收取方式即其中23000元由华侨房产公司直接收取，剩余12000元由中森名菜公司直接向案外人凯莱物业管理（广州）有限公司支付。尽管如此，由于上述12000元属于案涉100个车位的物业管理费，而中森名菜公司明确表示其自2014年7月1日起就未再向案外人凯莱物业管理（广州）有限公司支付案涉100个车位的物业管理费，鉴于华侨房产公司作为案涉100个车位的产权人，其对案涉100个车位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，华侨房产公司现要求中森名菜公司按照每月35000元的标准向其支付案涉100个车位自2014年7月1日至2015年5月18日期间的停车费370322.58元（35000元/月×10月+35000元/月÷31日×18日），理据充分，本院依法予以支持。中森名菜公司无正当理由逾期支付上述租金，显属违约，现华侨房产公司要求中森名菜公司支付逾期支付上述租金的违约金（按月分期计算，每期违约金以35000元为本金，自次月11日起计至实际付清之日止），有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于中森名菜公司请求调低上述违约金计付标准问题，因原、被告均未提交证据证明华侨房产公司因中森名菜公司迟延付款遭受的实际损失，故本院综合本案案情，酌情将违约金计付标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，且出于公平原则考虑，违约金总额以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告广东中森名菜饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州华侨房产开发有限公司支付2014年7月1日至2015年5月18日期间的租金370322.58元。
二、被告广东中森名菜饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州华侨房产开发有限公司支付逾期支付2014年7月1日至2015年5月18日期间租金的违约金（按月分期计算，每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利���的标准，自次月11日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过本金为限）。
三、驳回原告广州华侨房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15640元，由原告广州华侨房产开发有限公司负担10390元，被告广东中森名菜饮食有限公司负担5250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 李淑仪
人民陪审员 肖致富
二〇一六年八月四日
书 记 员 张 杳神晓��何嘉杰 微信公众号“”