江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初1997号
原告：胡某，男，1979年12月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，个体户，住宜春市袁州区。
委托代理人：徐建军，江西日泰律师事务所律师。
被告：宜春市恒通置业有限公司。住所地：宜春市袁州区文体路**号。统一信用代码证号：913609025535337985。
法定代表人：付文坤，该公司总经理。
委托代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。
被告：卢某，女，1953年3月9日出生，汉族，宜春市袁州区人，无业，住宜春市袁州区。
原告胡某与被告宜春市恒通置业有限公司、卢某合同纠纷一案，于2016年5月31日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由
审判员何定红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人徐建军，被告宜春市恒通置业有限公司法定代表人付文坤及其委托代理人何帆，被告卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某诉称：2015年6月23日，三方签订房地产转让经纪合同。原告购买被告卢某所有的位于宜春秀江东路3号东亚小区3东1单元501室房屋一套。购房款为178000元，中介佣金1780元。原告依据合同支付购房款和中介费给被告宜春市恒通置业有限公司。原告支付房款后接受房屋并进行了重新装修，装修费用大约50000元。但是，两被告至今无法为原告办理该房屋的产权过户手续，多次协商无果。原告认为被告宜春市恒通置业有限公司作为专业的房屋中介公司，在对被告卢某出售的房屋是否有合法房屋产权手续，是否可以合法办理产权过户手续等等审查义务时存在严重过错，现原告支付了购房款和中介费却至今无法取得房屋不动产证。故诉讼至法院要求：1、判决三方解除经纪合同。2、判决两被告返还原告购房款178000元、房屋装修费50000元、招待费900元，资金占用费20160元（自2015年7月1日起暂计算到2016年6月1日，利率按照月1分计算，实际计算到还款之日止）合计人民币250840元。3、诉讼费被告承担。
被告宜春市恒通置业有限公司辩称：1、本案原告起诉是解除经纪合同，这是房屋买卖合同，本案第一被告恒通公司与第二被告卢某依照相关法律规定，不应当承担连带责任，卢某是解除房屋买卖合同。如果恒通置业需要赔偿，是依据居间合同，双方承担的方式不同，不应当在同一诉中。2、恒通公司在房屋买卖过程中没有任何过错，恒通公司已经向原告披露了房屋的基本情况，并带原告去看房，不存在对房屋有隐瞒情况，该房屋也是通过袁州区法院正常拍卖，有正当的手续，而且也办理过抵押，所以是可以正常买卖。3、该房屋无法过户是因为2016年1月1日之后，国家行政部门的审批手续发生变化，导致房屋过户存在困难，三方在合同中约定应当在2015年7月之前办理完毕相应的过户手续，而原告为了达到自己的目的，将过户的期间一直往后拖，才最终导致现在房屋暂时不能过户，从客观上讲，原告自身也存在过错。4、房屋没有完全履行过户手续情况下，原告擅自将房屋进行装修，装修费用的损失不应由恒通公司承担。
被告卢某辩称：
一、原告与被告签订的房地产转让经纪合同合法有效，被告卢某已经按照合同约定将宜春秀江东路3号东亚小区3东1单元501室房屋一套交付给了原告，原告依约支付了购房款，双方均已按合同约定履行完毕。被告卢某转让的房产产权明晰，具有合法产权证书，能自由转让，原告能依法取得房屋产权。不存在解除合同的情形。
二、原告诉称无法办理房屋产权过户手续，并非被告卢某的原因造成。被告卢某通过被告宜春市恒通置业有限公司将房屋挂牌出售，原告在购房之前，已充分知晓和了解该房屋的性质、产权等相关情况。被告卢某并不存在隐瞒和欺骗原告的行为。被告卢某愿意为原告办理房屋产权过户提供力所能及的协助。被告宜春市恒通置业有限公司向原告收取了佣金，应对原告履行相应的义务。
三、原告诉请返还购房款没有法律和事实依据，房屋装修费、招待费没有法律依据，资金占用费与事实和法律不符，且计算利息标准过高。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2000年3月17日，被告卢某通过宜春市袁州区人民法院（原宜春市人民法院）公开拍卖购得宜春市秀江东路3号3栋5层1单元501室房屋，并由法院协助办理了房屋产权过户手续。2014年4月16日，被告卢某又重新补办了房屋产权证，房屋产权证号为宜房权证宜春字第××号。2015年2月，被告卢某将该房屋挂牌在被告宜春市恒通置业有限公司出售。2015年6月23日，原告胡某通过被告宜春市恒通置业有限公司购买被告卢某的房屋，并签订了一份《房地产转让经纪合同》，合同约定：
一、产权现状：买卖双方自愿通过经纪方出售及购入位于宜春市秀江东路3号3栋5层1单元501室房屋（以下简称该物业）。建筑面积为102.04平方米（最终以房地产证面积为准），房地产证号为1-20140039**。发证时间为2014年，无产权储藏间约5平方米。
二、房地产价款及支付方式：该物业之转让成交价为人民币178000元。买方须按下述方式付款：l、人民币10000元须在签本合同之同时付清作为定金，其中10000元作为预留保证金，该笔定金将在双方办理房屋产权过户手续或支付首付款时自动转为第一部分楼款。卖方需将该物业之房产证原件放于经纪方处作为转让过户、评估之用。2、人民币168000元为第二部份楼款，付款方式为，一次性付款：（1）上述第二部分楼款人民币168000元须在双方办理房屋产权过户手续时或之前全部付清，且该合同须于2015年7月7日或之前签署。逾期未付，则卖方、经纪方有权解除合同。
三、按政府有关规定，买卖双方缴纳：个人所得税；契税；交易费；工本费；公证费；土地出让金；门楼牌及变更费；水过户50元；电过户50元；管道煤气过户主50元的费用。
四、卖方的权利义务：1、卖方预留保证金人民币10000元在经纪方，保证交房前卖方须结清一切有关该物业之杂费（如水电、煤气、管理费、电话费及网络、有线电视、等）；如卖方未能在交房前结清上述费用，经纪方可用保证金予以清偿，不足部分经纪方和买方可从房款中扣除；有关上述杂费之押金、开户费等卖方皆随物业转送给买方，相关转名费用由买方承担。卖方所转让的物业为现状出售，如水、电、管道煤气、有线没有单独开户的就按现状交付，待卖方收清全部房款或房屋交付当日如数退还给卖方，逾期交房，视卖方违约，违约金按日100元由卖方支付给买方，该违约金可由卖方直接支付或从经纪方代管的保证金中扣除支付给买方，如有其它约定见补充事项。2、卖方须负责将该物业交予买方使用，具体交付时间为：房东收到全部房款三日内。3、卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配处理。该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。4、卖方所提供资料必须真实、有效、齐全，如卖方共有人或其他共有人不同意出售或不认可此合同任何条款，则卖方签字人或代理人须承担一切违约赔偿和法律责任。5、卖方保证出售的房产未占户口指标，或同意过户前迁出户口，否则属于违约行为，一切责任及损失由卖方承担。
五、买方的权利义务：l、该物业是以现状售予买方，买方曾被邀核查或已实地看房核查或已授权代表代为核查该物业，故买方不得借此拒绝交易。2、买方应按合同约定按期支付房款。3、买方应按合同规定配合经纪方、卖方及时提供相应文件及时办理产权转移登记、抵押借款合同、委托公证等手续。所提供的资料必须真实、有效、齐全。
六、经纪方权利义务：1、接受委托为买方提供联系合适房产、陪同看房、传递卖方意图（如产权状态、现状、房价、付款方式），促成双方签署本合同等服务，以及在约定的时间内协助双方办理房屋产权过户手续等延伸服务。2、接受委托为卖方联系合适买方，对所售房屋进行产权等事项调查，传递或报告买方的意图（如房价、付款方式）促成双方签署本合同等服务，以及在约定的时间内协助双方办理房屋产权过户手续等延伸服务。3、在买卖双方签署本合同后，买方应向经纪方支付服务费人民币1780元，卖方应向经纪方支付服务费人民币1780元，该服务费具体支付时间为买卖双方办理房屋产权过户手续当日或之前。4、本合同成立后，即视为经纪方成功，买卖双方应分别向经纪方支付房屋买卖中介佣金。
七、违约责任及纠纷的解决方式：l、非买方及经纪方的原因，卖方未在交易期限内到银行及公积金办理面签或宜春市房地产管理局办理产权过户手续，或因卖方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为卖方违约，卖方应双倍支付经纪方服务费，另应双倍返还定金给予买方。2、非卖方及经纪方的原因，买方未在交易期限内到银行及公积金办理面签或宜春市房地产管理局办理产权过户手续，或未如约支付房款及相关款项，视为买方违约定金不予退还，买方直支付经纪方双倍服务费，卖方同意由经纪方直接在卖方预留的保证金内扣除。3、买卖双方未得到经纪方书面同意就协议解除本合同，则买卖双方对经纪方构成违约；买卖双方利用经纪方提供的信息、条件、机会等信息交易平台，私自签署房地产买卖合同或中途委托其他经纪公司的，买卖双方对经纪方构成违约。前述两种违约情况下，买卖双方在签署本合同之后，仍须向经纪方支付上述服务费。4、因不可抗力因素导致房地产买卖未能完成的，经纪方应于权威部门确认后10日内将所收的服务费返还买卖双方。
八、于本合同之外三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的。以本合约为准。本合同的附件为合同组成部分之一。三方在履行本合同过程中发生争议时，由当事各方协商解决，并签订书面补充协议，任何口头承诺均视为无效，协商不成的可向宜春市袁州区人民法院起诉。同日，原告胡某交纳了定金10000元，2015年7月6日，原告胡某交纳了第二笔房款168000元，被告卢某将所有房屋过户手续交给原告胡某，并在江西省宜春市赣中公证处办理了公证，由被告卢某委托原告胡某代理办理产权过户手续。委托书内容为：“委托人：卢某，女，一九五三年三月九日出生，公民身份证号：，身份证住址：江西省宜春市袁州区秀江东路3号东亚小区3栋一单元501室。受托人：胡某，勇，一九七九年十二月二十八日出生，公民身份号码：，身份证住址：江西省宜春市袁州区南庙乡邮桥村三库组14号。我个人单独拥有坐落在江西省宜春市秀江东路3号3栋5层1单元501室的房屋（建筑面积为102.04平方米，房屋所有权证编号为宜房权证宜春字第××号）。我同意转让上述房地产，因我没有时间亲自前往有关部门办理相关手续，现全权委托胡某为我的合法代理人，代为签订房屋买卖合同；代为办理该房屋的所有权过户登记手续；代收房款；代为银行开户；协助购房人办理银行按揭贷款或公积金贷款及房屋抵押登记手续；代为办理水电、管道天然气、有线电视过户手续等相关事宜。代理人在办理上述事项时所签署的一切有关文件，我均予以承认。委托期限自今日起至上述事项办理完成时止。受托人无转委托权。
二〇一五年七月六日”。同日，原告胡某、被告卢某均向被告宜春市恒通置业有限公司交纳了佣金1780元。原告胡某接受房屋后，对房屋进行了装修。2016年1月1日，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。第三十七条：申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；（六）其他必要材料。因该房屋没有土地权证，2016年1月1日起不能办理产权过户手续。故原告诉讼至法院。上述事实，有原、被告的陈述，《房地产转让经纪合同》，《江西省宜春市赣中公证处公证书》，《房屋所有权证》，收条等证据予以证实。
本院认为：原告胡某与被告宜春市恒通置业有限公司、卢某签订的《房地产转让经纪合同》，是双方当事人意思的真实表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同履行。现原告主张，因房屋不能办理产权过户，要求解除经纪合同，两被告返还原告购房款178000元、房屋装修费50000元、招待费900元，资金占用费20160元（自2015年7月1日起暂计算到2016年6月1日，利率按照月1分计算，实际计算到还款之日止）合计人民币250840元。因《房地产转让经纪合同》约定，原、被告双方办理产权过户手续的时间为2015年7月7日前。2015年7月6日，被告卢某为原告胡某办理产权过户手续在江西省宜春市赣中公证处办理了公证。从公证书中被告卢某的委托书的内容可以看出，原告胡某并没有要求将购买的房屋产权过户至其名下，而是将转让他人。原告胡某、被告卢某在被告宜春市恒通置业有限公司的主持下，按照《房地产转让经纪合同》，被告卢某将房屋交付给了原告胡某，并协助原告胡某办理了产权过户公证手续，原告胡某接收了房屋，支付了房款，并对房屋进行了装修，原、被告双方已全面履行了《房地产转让经纪合同》。由于国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日开始实行。原告胡某不及时将购买的房屋进行产权过户，导致该房屋因没有土地使用权证，而不能办理房屋产权过户手续，原告胡某应承担全部过错责任，因此，其要求解除《房地产转让经纪合同》的理由不能成立，本院不予支持。
被告宜春市恒通置业有限公司、卢某已按照《房地产转让经纪合同》约定，全面履行了各自的义务，故其要求驳回原告诉讼请求的辩称理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十之规定，判决如下驳回原告胡某的诉讼请求案件受理费5063元，减半收取2531.5元，由原告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判员 何定红
二〇一六年八月四日
书记员 吴敏芳 更多数据：搜索“”来源：