湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0527民初142号
原告：秭归县住房保障中心，住所地秭归县茅坪镇平湖南路5号，组织机构代码05003738-9。
法定代表人：王晓临，系该中心主任。
委托诉讼代理人：罗艳，女，1974年8月3日出生，汉族，住秭归县。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：张光龙，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被告：李正德，男，1966年10月1日出生，汉族，居民，住秭归县。
原告秭归县住房保障中心诉被告李正德排除妨害纠纷一案，本院2016年2月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗艳、张光龙、被告李正德到庭参加诉讼。审理中双方申请庭外和解二个月，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月23日，被告租用原告位于秭归县茅坪镇建东大道的屋，谢宗秀租用秭归县茅坪镇长宁三路的房屋，之后，被告与谢宗秀将房屋进行了互换。长宁三路房屋的年租金为2980元，物业管理费为119元，如逾期未交，则应加收10%的滞纳金。被告自2012年3月23日开始未缴纳房屋租金和物业管理费，原告多次催缴，被告拒绝缴纳。据此，原告依法提起诉讼，请求判令被告将茅坪镇长宁三路的房屋返还给原告，并按上述标准支付自2012年3月起至交房之日止的租金和物业管理费。
被告辩称：
一、被告与前妻朱思珍租用的是原告位于秭归县茅坪镇建东大道的房屋，谢宗秀（系被告岳母）租用秭归县茅坪镇长宁三路的房屋。朱思珍生病以后，被告与朱思珍离婚，为方便治疗，经与谢宗秀协商一致，双方互换房屋居住直到现在，一直也未办理变更手续。
二、谢宗秀于2013年去世后，原告收回了建东大道的房屋，被告如果搬出现在租住的房屋后就没有地方居住。
三、被告自2012年3月开始未缴纳房屋租金和物业管理费属实，被告在2011年中风，2013年进行了手术治疗，现在经济困难，暂无能力负担，被告愿意在经济能力好转之后交付租金，认为朱思珍死亡之前居住期间租金应由朱思珍承担，被告承认交纳现租住房屋租金。
经审理查明：秭归县茅坪镇长宁三路房屋和秭归县茅坪镇建东大道房屋均为秭归县公共租赁住房。秭归县住房保障中心负责秭归县公共租赁住房的监督管理工作，2011年5月，根据中共秭归县委机构编制委员会秭机编（2011）19号文件，设立秭归县房屋征收与补偿管理办公室，与秭归县住房保障中心合署办公，由秭归县房屋征收与补偿管理办公室办理事业单位设立登记。2010年5月，被告李正德与妻子朱思镇离婚。2011年3月23日，原告与被告李正德的岳母谢宗秀签订《廉租住房租赁合同》，将秭归县茅坪镇长宁三路房屋租赁给谢宗秀居住，租期一年。同日，原告与被告李正德的前妻朱思珍签订《廉租住房租赁合同》，将秭归县茅坪镇建东大道房屋租赁给朱思珍居住，租期一年。之后，因朱思珍身患疾病，为方便治疗，谢宗秀与其互换房屋居住，被告李正德也住进茅坪镇长宁三路房屋照顾前妻朱思珍。此后，谢宗秀和朱思珍先于2013年和2015年先后去世，被告则在茅坪镇长宁三路房屋居住至今，而且从2012年3月开始便未缴纳房屋租金和物业管理费。2016年2月，原告诉至本院，请求依法判处。上述事实，有原、被告的庭审陈述、原告分别与谢宗秀和朱思珍签订的签订的《廉租住房租赁合同》、中共秭归县委机构编制委员会秭机编（2011）19号文件等证据在卷佐证，可以认定。
本院认为：
一、原、被告之间并无房屋租赁合同关系，本案案由应为排除妨害纠纷。其一，茅坪镇长宁三路房屋的租赁双方是原告和谢宗秀，茅坪镇建东大道房屋的租赁双方为原告和朱思珍，且朱思珍与原告签订租赁合同之前已经与被告李正德解除婚姻关系，因此，被告与原告之间事实上并无租赁关系。其二，朱思珍与谢宗秀征得原告同意后互换房屋居住，两份租赁合同的租期均为一年，租期届满后双方均未重新签订新的租赁合同，但在继续使用租赁房屋，原告对此未提出异议，那么，二人和原告之间的租赁合同继续有效，但为不定期租赁，二人死亡后，租赁合同即到期解除。之后，被告虽然在茅坪镇长宁三路房屋居住至今，但未与原告签订任何租赁合同，据此，被告在朱思珍死亡后也未与原告形成房屋租赁关系。
二、原告负责秭归县公共租赁住房的监督管理工作，原、被告之间既然不存在房屋租赁关系，被告便无权占有使用公共租赁房屋，原告作为权利人可以要求排除妨害，因此，原告要求被告退还其占用的茅坪镇长宁三路房屋的请求本院予以支持。但是，原告根据其与他人签订的《廉租住房租赁合同》向被告主张房屋租金和物业管理费的请求于法无据，本院不予支持。审理过程中，本院主持双方调解未能达成一致，据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第第四条、第三十四条、第三十五条的规定，
判决如下：
一、限李正德于本判决生效之日起十日内从茅坪镇长宁三路房屋迁出，将房屋返还给秭归县住房保障中心。
二、从2015年2月起返还房屋之日止按每平方五元价格支付房屋租金及相应物业管理费，限本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回秭归县住房保障中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由李正德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 郑新华
二〇一六年八月四日
书记员 邓 娇 更多数据：