福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初175号原告莆田市富立方商业运营管理有限公司，住所地：莆田市城厢区。
法定代表人：潘晖，执行董事。委托代理人陈新云、傅静晶，福建升恒律师事务所律师。被告佘亚明，男，1984年10月23日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
原告莆田市富立方商业运营管理有限公司（以下简称“富立方公司”）与被告佘亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富立方公司的委托代理人陈新云、傅静晶及被告佘亚明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告富立方公司诉称：2012年10月25日，原、被告双方签订编号为ZK-024《商铺租赁合同》，约定原告将位于莆田市嘉新建材市场内商业项目“中凯·富立方精品建材城”x层编号为x、x两坎商铺出租给被告，该商铺出租面积为75.6平方米，合同期3年，自2012年10月25日起至2015年10月24日止，每月租赁总费用（含基本租金、综合管理费及公摊水电费）为人民币4536元。租赁总费用由被告每三个月缴纳一次（共计13608元）。若被告未能按期缴纳租赁总费用等费用，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相当于合同解除前每月租赁总费用2倍计算的违约金。2014年7月3日，原、被告双方之间又签订了编号为ZK-001《商铺租赁合同》，约定原告将位于莆田市嘉新建材市场内商业项目“中凯·富立方精品建材城”x层编号为x、x两坎商铺出租给被告，该商铺出租面积为163.84平方米，合同期2年，自2014年7月1日起至2016年6月31日止，每月租赁总费用（含基本租金、综合管理费及公摊水电费）为人民币14090.24元，租赁总费用由被告每三个月缴纳一次共计人民币42270.72元；若被告未能按期缴纳租赁总费用等费用，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相当于合同解除前每月租赁总费用12倍计算的违约金。上述两份合同签订后，被告未能按期缴纳租金，共计拖欠租赁总费用人民币180628元，其中拖欠ZK-024租赁合同总费用人民币39914元、拖欠ZK-001租赁合同总费用140714元。根据原被告双方签订的合同约定，原告可要求解除合同，并要求被告支付租金、违约金及诉讼费、律师费等，而原告因追讨租金支付的律师代理费人民币5000元亦应由被告承担。请求判令：1、被告向原告支付租金人民币180628元；2、被告向原告支付违约金人民币93613.44元；3、被告承担原告因本案诉讼支付的律师代理费人民币5000元。
被告佘亚明辩称：对尚欠租赁总费用人民币180628元没有异议；因原告管理不到位导致被告无法营业，所以被告是不存在违约的，故不应计算违约金，而且原告要求违约金的计算方式过高；同时，本案没有必要聘请律师，所以律师费不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月25日，原、被告双方签订编号为ZK-024《商铺租赁合同》，约定原告将位于莆田市嘉新建材市场内商业项目“中凯·富立方精品建材城”x层编号为x、x两坎商铺出租给被告，该商铺出租面积为75.6平方米；合同期3年，自2012年10月25日起至2015年10月24日止，每月租赁总费用（含基本租金、综合管理费及公摊水电费）为人民币4536元，租赁总费用由被告按每三个月（为一个租赁季度）向原告缴纳；该合同第十二条第5.2点约定被告应赔偿原告因逾期交还商铺给原告造成的一切损失和费用，包括但不限于原告对第三人支付的违约金、赔偿金、诉讼（仲裁）费用及律师费等；合同第十六条第2点约定租赁期限内，被告拖欠租赁总费用、其他费用、空调费用达半个月以上的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相当于合同解除前每月租赁总费用的2倍的违约金；如原告选择不解除合同，原告仍有权要求被告立即纠正违约行为，并支付相当于违约时被告每月租赁总费用的2倍的违约金及赔偿因违约给原告造成的损失。2014年7月3日，原、被告双方之间再次签订编号为ZK-001《商铺租赁合同》，约定原告将位于莆田市嘉新建材市场内商业项目“中凯·富立方精品建材城”x层编号为x、x商铺出租给被告，该商铺出租面积为163.84平方米，合同期2年，自2014年7月1日起至2016年6月31日止，每月租赁总费用（含基本租金、综合管理费及公摊水电费）为人民币14090.24元，租赁总费用由被告每三个月缴纳一次共计人民币42270.72元；该合同第十四条第2点约定租赁期限内，被告拖欠租赁总费用、其它费用、空调费达30天以上的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付相当于合同解除前12个月的租赁总费用的违约金，如因此给原告造成损失的，被告还应赔偿给原告造成的全部损失（包含但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费及其他直接损失）。原、被告双方于2016年3月份对本案尚欠租金进行结算确认，经确认，被告尚欠原告租赁总费用共计人民币180628元，其中2015年12月对账单（即编号为ZK-024的租赁合同）中结欠人民币39914元、2016年3月对账单（即编号为ZK-001的租赁合同）中结欠人民币140714元。同时，原告因本案诉讼支付律师代理费人民币5000元。原告于2016年1月13日以被告未按期支付租金为由向本院提起诉讼。上述事实有原告富立方公司提供的《商铺租赁合同》2份、2015年12月对账单、2016年3月对账单、委托代理合同、福建增值税普通发票及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。
本院认为：原告富立方公司与被告佘亚明之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定予以履行。原、被告双方于2016年3月份对尚欠租金进行了确认，经确认被告共计欠原告租赁总费用人民币180628元，该尚欠租金有对账单及本案庭审笔录为凭，本院予以确认，被告应支付尚欠租金人民币180628元。原告要求被告支付违约金人民币93613.44元（其中编号为ZK-024合同的租赁违约金为每月租赁总费用人民币4536元的2倍、编号为ZK-001合同的租赁违约金为每月租赁总费用人民币14090.24元的6倍）；被告辩称其缓交租金是因原告未尽到管理职责，导致其无法营业，故其不应承担违约责任，同时该违约金亦过高；本院经审理认为，原被告双方在签订合同时已对违约责任作出约定，现被告未能按时缴纳租金，已构成违约，故应承担违约责任；至于被告辩称因原告管理不到位导致其无法营业，故不应承担违约责任，但未能提供证据证明，且原告亦予以否认，故对被告的该辩称本院不予支持；但对于被告辩称违约金过高应予以调整的问题，本院经审理认为，按照原、被告双方约定租金交纳3个月可抵作6个月租金使用，即实际每月应交租金为合同约定租金的50%，现原告要求被告按合同约定每月租金的2倍和6倍支付违约金，该违约金要求过高，依法调整为均按每月交纳租金的2倍计算的违约金共计人民币37252.48元，即编号为ZK-024合同的违约金为9072元（4536元×2倍）、编号为ZK-001合同的违约金为28180.48元（14090.24元×2倍）。原告主张被告应承担律师代理费人民币5000元，因编号为ZK-024合同中仅对逾期交还商铺的情况下，被告才应承担律师代理费等费用，但对逾期交纳租金并未约定应由被告承担律师代理费；编号为ZK-001合同中对逾期交纳租金有约定应由被告承担律师代理费，故综合两份合同的约定，本院酌情认定由被告承担律师代理费人民币3800元。据此，为保护公民的合法财产权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告佘亚明应于本判决生效之日起十日内支付给原告莆田市富立方商业运营管理有限公司已结欠的租金人民币180628元、违约金人民币37252.48元、律师代理费人民币3800元。本案案件受理费人民币5489元，由原告莆田市富立方商业运营管理有限公司负担人民币1131元，由被告佘亚明负担人民币4358元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 员 柯清廉
人民陪审员 陈俊雄
人民陪审员 ＸＸ建
二〇一六年八月四日
书 记 员 陈丽霞附：本案相关的法律法规及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”