广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初2544号
原告：倪辉，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。
被告：珠海市爱家房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳珍珠，总经理。
委托代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所实习律师。
被告：珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社，住所地井岸镇五福村103号。
法定代表人：林卫雄，村主任。
原告倪辉与被告珠海市爱家房地产代理有限公司（以下简称爱家地产公司）、珠海市斗门区井岸镇五福村经济合作联社（以下简称五福村合作联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪辉及其委托代理人李华明，被告爱家地产公司的委托代理人李友双、黄妙娜，被告五福村合作联社的法定代表人林卫雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪辉向本院提出诉讼请求：1、判令《五福爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；2、判令被告爱家地产公司立即返还原告85910元，并赔偿原告17182元（以85910元为基数，自2011年12月26日起自所有购房款付清之日止，按照同期人民银行贷款利率计算利息，暂计利息17182元），被告五福村合作联社对前述款项承担连带赔偿责任；3、由二被告承担本案诉讼费用。原告主张的事实和理由：2011年期间，被告爱家地产公司同被告五福村合作联社利用五福村农村集体土地，违规建设涉案“小产权”房屋，并由被告五福村合作联社制作房屋权属证书，面向整个社会成员销售。在被告爱家地产公司聘请广东莱恩律师事务所律师见证，由律师见证“小产权”房屋买卖合同的真实性、有效性。在被告爱家地产公司精心策划、煽动下，原告在《五福爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》上签名，以当时商品房市场价购买了涉案房屋，并依照约定支付购房款。被告爱家地产公司收到购房款后，由被告五福村合作联社向原告制作涉案房屋权属证书。后来，原告发现，涉案房屋并未取得相关政府部门许可，并且国土资源部和住房城市建设部曾下发数份紧急通知，多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房。因此原告提起本案诉讼，要求判令集体产权协议书无效。综上，原告认为被告爱家地产公司利用合法形式掩盖非法目的，利用名为集体使用权买卖合同，实际为农村集体土地“小产权”房屋买卖。二被告利用违法建筑，诱骗原告购买，共同损害了原告合法利益，且二被告在巨大的非法利益面前，顶风建设，销售小产权房屋，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，公然违反国家行政法规强制性规定。原告倪辉提交如下证据：1、集体产权协议书；2、地产公司出具的收款收据、原告付款凭证；3、房屋使用权证；4、律师事务所出具见证书；5、托管合同业务合同；6、行政处罚通知书、王绯身份证复印件；7、被告对外发的手机短信、宣传广告。
被告爱家地产公司辩称，一、原告要求答辩人返还85910元，并赔偿其损失没有依据。首先，涉案的集体使用权房并非答辩人开发建设，其开发者系村集体经济组织。答辩人不存在伙同被告五福村合作联社违规建设涉案房屋的情况。其次，答辩人仅是集体使用权房的销售代理人，系受涉案房屋开发者的委托进行销售。再则，答辩人代理涉案产权房的销售过程中不存在欺骗原告的行为。律师见证书所见证仅是对《房屋使用确权证》的来源和该权证中所反映的数据进行核对，并没有任何文字体现“‘小产权’房屋的买卖合同的真实性，有效性”。答辩人经开发者的授权，进行使用权转让，不存在任何过错，原告诉请答辩人85910元，并赔偿其损失没有依据。
二、原告与答辩人签订的集体产权协议合法有效首先，涉案的房屋经过政府部门的审批，取得了相应许可。涉案的集体土地在使用前，被告五福村合作联社即向政府部门申请了报建手续，珠海市国土资源局斗门分局颁发了涉案楼房的《建设用地规划许可证》。珠海市住房和城乡规划建设局同意了涉案楼房的（调整）工程设计方案。随后，被告五福村合作联社开发建设了涉案房屋，并于2012年7月8日完成工程竣工。珠海市斗门区公安消防大队对涉案楼房的竣工消防进行备案。2013年2月1日，珠海市斗门区建设工程竣工验收备案办公室对涉案楼房进行了竣工验收备案。涉案的5#综合楼已经具备了取得产权证的所有条件。答辩人系在涉案房屋取得政府部门相应许可的情况下，才接受被告五福村合作联社的委托，代理销售涉案的房屋。其次，涉案的集体使用权房的转让，并没有违反国家的强制性规定。尽管我国《土地管理法》有规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但在符合一定的条件下也是可以出让、转让或者出租用于非农业建设，亦非绝对性地禁止农村集体所有的土地使用权转让。2005年10月1日，广东省人民政府制定颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。该管理办法第二条和第十八条的规定也肯定了我省集体建设用地使用权在一定条件下进行流转的合法性。再则，原告在与答辩人签订集体使用权协议前，已充分了解涉案房屋的性质。双方是在平等、自愿、协商一致的基础上，才签订该协议。《集体产权协议书》是原告的真实意思表示，不存在原告所称的利用合法形式掩盖非法目的，也不存在恶意串通情形。不存在我国《合同法》第52条无效的情况。本案中，涉案楼房依法建设，依法进行流转，即涉案协议属于有效协议。
三、退一万步讲，即便涉案的集体产权协议被确认无效，原告对此有过错，应承担相应的责任。首先，若涉案协议经法庭审理后，被确认为无效，原告作为具有完全民事行为能力主体，答辩人已经告知原告涉案房屋的情况，《集体产权协议书》多处提及涉案房屋是集体使用权房，原告明知涉案房屋是集体土地使用权房屋，且出让价明显低于市场价，其仍然购买，存有过错，原告应当承担相应的责任。其次，2012年7月12日，原告与答辩人签订《托管业务合同》，将涉案房屋委托答辩人进行出租。答辩人将涉案房屋进行出租，并持续向原告支付相应的租金。原告利用涉案房屋进行出租收益，若涉案合同属于无效合同，原告应当返还全部租金，并支付相应的无权占用涉案房屋的租金。再则，答辩人在代为原告出租时，已经为原告在该房屋内添置家私、家电等设施。这些家私家电使用至今已经折旧完。因此，原告对购买这些家私、家电的费用承担偿还责任。综上所述，原告的诉请没有事实根据和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回，以维护被告的合法权益。被告爱家地产公司提交如下证据：1、证明；2、建设用地规划许可证；3、建设工程方案设计批复；4、建设工程竣工验收消防备案受理凭证；5、竣工验收备案表、竣工规划验收测量记录册、房地产登记测绘成果报告；6、账户交易明细。
被告五福村合作联社答辩称：我方与被告爱家地产公司之间没有合作项目，我方是与麦朗咖啡公司合作开发5号楼，按照我方三成、麦朗咖啡公司七成分配，之后整个5号楼是我们村委会自己出租的，我方没有开具任何票据给原告。我方认为没有出具任何票据给原告，就不需要承担任何责任。被告五福村合作联社未提交证据。本院
经审理认定事实如下：2011年12月25日，原告倪辉与被告爱家地产公司签订一份《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，约定原告倪辉认购被告爱家地产公司开发的“五福·爱家金地”集体使用权房，房屋位于珠海市井岸镇五福村，装修标准为精装修，房号为2单元5层03号，建筑面积共28.47平方米，房屋单价每平方米为3000元，房款总价为85410元。并约定，原告于合同签订之日向被告爱家地产公司支付房屋总价款85410元；原告支付房款后，被告爱家地产公司应于2012年6月1日（允许延迟两个月）将房屋交给原告使用，集体房产使用权证归原告所有；使用权年限五十年。合同签订当日，原告倪辉向被告爱家地产公司支付了案涉房屋的总房款85410元、办证费500元，被告爱家地产公司向原告倪辉开具了金额为85910元的收款收据。2012年10月25日，被告五福村合作联社向原告倪辉发放了上述五福村5#综合楼2单元503房的《房屋使用权证》和《房屋使用确权证》，载明房产权属者为被告五福村合作联社，房屋使用者为原告，并写明“属划拨土地使用权、集体土地”，证书盖印了该合作联社的公章。2012年11月13日，广东莱恩律师事务所出具《见证书》，证明：
一、《房屋使用确权证》系从房地产开发单位五福村合作联社和珠海市斗门区井岸镇五福村民委员会办理取得；
二、原告对于五福村5#综合楼2单元503房拥有使用权50年（自2011年1月24日至2061年1月25日止）；
三、确权证上所体现的2单元503房的相关数据真实。2013年11月28日，原告倪辉与被告爱家地产公司签订一份《托管业务合同》，约定原告将其名下五福爱家金地二单元503房建筑面积28.47平方米，交由被告爱家地产公司独家代理出租，代理租赁期限为一年（2013年7月10日至2014年7月9日），从签订合同之日起原告每年支付两个月租金付给被告爱家地产公司作为房屋托管费，待两个月后，被告爱家地产公司负责将房屋租金按约定时打入原告指定的银行账户内；月租金为人民币569元。此后，案涉两套房屋均由被告爱家地产公司代理出租至今，并每月支付原告租金569元，原告称被告爱家地产公司多次出现拖延支付租金的情况。另查明，珠海市国土资源局斗门分局于2004年6月17日颁发了案涉房屋用地的《建设用地规划许可证》，载明用地单位为五福村民委员会，用地项目名称为厂房、办公楼。2010年8月5日，珠海市住房和城乡规划建设局批复称同意五福村民委员会报送的5#综合楼的（调整）工程设计方案。2012年10月17日5#综合楼建设工程竣工，《建设工程规划验收明细表》载明该项目使用功能为工业。2013年2月1日，5#综合楼取得《竣工验收备案表》。2012年6月29日，珠海市测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果表》显示，5#综合楼总建筑面积7241.21平方米，住宅面积0平方米，工业面积7241.21平方米。2011年11月1日，被告五福村合作联社与五福村民委员会出具一份《证明》，写明：珠海市斗门区井岸镇五福村1#综合楼、5#综合楼系我村委会和经济联社投资建设的房屋，其产权仍归属于我村委会。房屋建设后，我村委会和经济联社共同委托珠海市爱家房地产代理有限公司进行使用权的转让。该综合楼涉及的物业也由我村委会委托其代管，管理费也由我村委会委托代收。收取的管理费用于缴纳每月管理人员的工资、生活垃圾清运费、公共用电分摊等。
本院认为，案涉5#综合楼是五福村集体组织在划拨取得的集体用地上建设的房屋，根据该建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划验收明细表》和《房屋建筑面积测绘成果表》，5#综合楼规划用途为“厂房、办公楼”，使用功能为工业。因此，5#综合楼不具有住宅功能，也不是法律允许对外销售的商品房，原告倪辉并非该集体经济组织成员，依法不得购买该房屋，也不能取得房屋产权。原告倪辉和被告爱家地产公司在明确知晓上述事实的情况下，签订了《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条和第三十八条第（一）项的规定，应认定为无效。无效合同自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该合同取得的财产应当相互返还。据此，原告倪辉诉请被告爱家地产公司返还总房款和其他费用85910元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同的双方当事人就合同无效均负有过错，应当各自承担相应的责任。被告爱家地产公司占用了原告倪辉的资金，原告倪辉也就案涉房产取得了租金收益，双方各有损益，故各方的损失应当各自承担。因此原告倪辉要求被告爱家地产公司赔偿上述款项的利息损失，本院不予支持。
被告爱家地产公司辩称原告应返还收取的租金以及家私家电的费用，本院亦不予采纳。被告五福村合作联社并非《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》的当事人，也没有直接收取原告交付的款项，与原告倪辉之间没有合同关系，原告倪辉要求被告五福村合作联社连带返还上述款项，于法无据，其诉请应予驳回。综上所述，原告倪辉诉请确认双方签订的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效，并要求被告爱家地产公司返还85910元，本院予以支持，其余诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条和第三十八条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，
判决如下：
一、确认原告倪辉与被告珠海市爱家房地产代理有限公司签订的《五福·爱家金地综合楼5号楼集体产权协议书》无效；
二、被告珠海市爱家房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告倪辉返还房款及费用85910元；
三、驳回原告倪辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1231元，由原告倪辉负担205元，被告珠海市爱家房地产代理有限公司负担1026元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年八月四日
书记员 莫钧翔陈晓容 百度搜索“”