河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民终2381号上诉人(原审被告)：滦平望京楼房地产开发有限公司，地址：滦平县滦平镇礼拜寺北侧融合时代销售中心。
法定代表人：窦冰冰，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘梅。被上诉人(原审原告)：何艳春。
委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所律师。
上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司因与被上诉人何艳春买卖合同纠纷一案，不服滦平县人民法院（2016）冀0824民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司之委托诉讼代理人刘梅，被上诉人何艳春及其委托诉讼代理人牛玉平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滦平望京楼房地产开发有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项、第三项。其上诉理由为：一审判决将上诉人与被上诉人签订的《房屋认购意向书》认定为商品房买卖合同，属认定事实错误，应认定为预约合同；一审判决认定上诉人未能严格遵守已构成商品房买卖合同的《房屋认购意向书》的提供房屋的约定，使合同目的不能实现构成合同违约，属适用法律错误。
被上诉人庭审时答辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。何艳春向一审法院起诉请求：解除原、被告双方于2013年12月30日签订的《房屋认购意向书》，判令被告双倍返还原告购买楼房定金160720.00元；并返还原告购房款69639.80元及利息（自2013年12月30日起至给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。一审法院认定的事实：2013年12月30日，原告何艳春向被告滦平望京楼房地产开发有限公司认购融和岭秀30号楼三单元1002号住宅用房，双方签订了《房屋认购意向书》，该认购书约定“甲方滦平望京楼房地产开发有限公司乙方何艳春根据国家有关法律规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用原则，乙方现对甲方投资开发建设的融和岭秀项目达成如下购买意向：
一、认购单元基本情况：乙方意向认购位于30号楼三单元1002号住宅用房，预测面积约为90.09平米，预售价为：4460元/平方米，总价款为人民币401801.00元；
二、付款办法：1、乙方签订本意向书1日前，需交纳（大写）壹拾伍万元作为购房定金，该定金在签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》时将转为同等金额的购房款。出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付定金的，出卖人有权解除本意向书，并有权将该单元另行出卖给第三方，乙方选择的付款方式为分期付款；
三、双方共同遵守如下约定：甲方承诺在本意向书解除或者失效前，不将标的单元出售给除乙方外的第三方。根据甲方的建设开发进度，乙方在收到甲方关于签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》的书面通知起7日内，应当携带本意向书及相关证件到达甲方指定的签约地点，签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》。甲方在乙方签订本意向书后至通知签约日内将该单元另行处置，导致乙方不能购买该单元的，甲方应向乙方双倍返还定金。
四、本意向书所述房产的最终成交条件以甲方与乙方达成一致意见并签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》为准。双方签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》生效后本意向书自行终止，由甲方收回此意向书。若本意向书与《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》有不一致的地方，以双方签署的《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》为准。甲方滦平望京楼房地产开发有限公司（章）乙方何艳春（签字捺印）2013年12月30日”。上述意向书签订后，原告何艳春向被告交纳认购款150000.00元（含定金80360.40元），被告为原告出具收据一张，内容是“今收到何艳春30号三单元1002认购金人民币150000.00元，收款单位滦平望京楼房地产开发有限公司（收款专用章）收款人申爱香交款人何艳春2013年12月29日”。2015年8月份被告通知原告到被告处签订房屋买卖合同，原告发现原认购意向书确定的房屋位置和房号发生改变，原告拒绝与被告签订购房合同，双方至今未签订《商品房买卖合同》。综上所述，原告何艳春向被告滦平望京楼房地产开发有限公司交纳购房定金80360.40元，购房款69639.60元，合计150000.00元。申爱香为被告滦平望京楼房地产开发有限公司工作人员。上述事实有原、被告诉辩陈述，原告提交的《房屋认购意向书》一份、收据一张等证据予以证实。一审法院认为，《房屋认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收取了认购款，该协议应当认定为商品房买卖合同，此合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当履行。被告擅自改变《房屋认购意向书》约定的房号和位置致使原告的合同目的不能实现，属于违约，构成解除合同的法定要件，且被告同意解除合同，对原告要求解除合同的请求本院予以支持。合同解除是由被告违约造成的，原告要求被告返还房款及双倍定金的要求，经本院确认的数额，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失的请求，应当以购房款69639.60元为本金，自2013年12月30日起至判决确认给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息为宜。被告与原告签订了《房屋认购意向书》，双方已实际确认了买卖关系，被告应当严格按照双方所达成的《房屋认购意向书》的要求提供房屋，其认为是设计和施工原因导致所提供房屋与《房屋认购意向书》不符的理由，不能对抗其对外出售房屋的约定，所以被告的辩解理由不成立，其辩解意见本院不予采纳。一审法院判决：
一、解除原、被告于2013年12月30日签订的《房屋认购意向书》。
二、由被告滦平望京楼房地产开发有限公司返还原告何艳春双倍定金160720.80元，于判决生效后十日内付清。
三、由被告滦平望京楼房地产开发有限公司返还原告何艳春购房款69639.60元，并给付自2013年12月30日起至判决确认给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清。
四、驳回原告何艳春的其他诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实有相应的证据在卷佐证，依法予以确认。本院另查明，上诉人于2015年8月19日取得涉案商品房的《商品房预售许可证》。
本院认为，何艳春与滦平望京楼房地产开发有限公司签订的《房屋认购意向书》，约定了当事人的名称及姓名，房屋的具体位置、面积、单价、总价款、付款方式等条款，该约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的专业内容，并且被上诉人已按该《房屋认购意向书》约定履行了交付定金的义务。何艳春起诉时，滦平望京楼房地产开发有限公司已取得《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，双方签订的《房屋认购意向书》应认定为《商品房买卖合同》。在何艳春起诉时上诉人已取得《商品房预售许可证》，《房屋认购意向书》应认定为有效。上诉人单方改变《房屋认购意向书》约定的房屋位置，构成根本违约，被上诉人要求解除双方签订的《房屋认购意向书》于法有据。因为上诉人违约，致《房屋认购意向书》不能履行，上诉人应双倍返还被上诉人已缴纳的定金。因双方约定的定金数额违反法律规定，原审法院按照房屋总价款的20%确定定金数额，合法、有据，本院不持异议。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750.00元，由上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙琳丽
代理
审判员 应春明
代理
审判员 王立娟
二〇一六年八月四日
书 记 员 李云骐 更多数据：