江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2327号上诉人（原审第三人）南京易浪之家酒店管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。
法定代表人：汪成平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙红兵，安徽卓人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李茂华，安徽卓人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汪成平。
委托诉讼代理人：李茂华，安徽卓人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京筑诚置业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。
法定代表人：黄灏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁峰，该公司员工。上诉人南京易浪之家酒店管理有限公司（以下简称易浪之家公司）、汪成平因与被上诉人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人汪成平及其与上诉人易浪之家公司共同的委托诉讼代理人李茂华，被上诉人筑城公司的委托诉讼代理人丁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易浪之家公司、汪成平上诉请求：
一、撤销一审判决，发回重审或依法改判双方继续履行合同；
二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：
一、一审法院认为汪成平违约，被上诉人有权解除合同，实属错误。汪成平在涉案房屋内经营过程中，南京市政府于2013年8月至2014年8月期间对涉案房屋所在的将军大道进行改造，酒店客流急剧减少，酒店经营发生巨大亏损，导致汪成平资金周转发生困难，故汪成平不是故意违约，而是因不可抗力导致合同不能按期履行，但随后汪成平也在不断地支付租金，所以汪成平迟付租金的行为不构成根本违约，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。双方所订立的合同第七条第11、13、14、15项中明确约定，被上诉人应当进行“亮化广场灯饰，做好消防水池及消防泵房、进水管管径增大、配置下水进口、配备环卫设施”等事项。上述合同约定的被上诉人应当履行的义务，被上诉人根本没有实际履行。所以汪成平迟付租金实际是行使合同同时履行抗辩权。
二、易浪之家公司为次承租人，汪成平租赁房屋后即将涉案房屋转租给了易浪之家公司，易浪之家公司自2012年起就多次支付房租给被上诉人，被上诉人也对易浪之家公司支付房租的行为表示认可。本案中，易浪之家公司在诉讼中明确表示易浪之家公司愿意代承租人汪成平支付欠付的房租及违约金，但合同不得解除。因此一审法院判决解除合同不符合法律规定。
三、易浪之家公司支付房租或承诺支付房租的目的是为了合同的继续履行，如果法院判决解除合同，那被上诉人则应当返还易浪之家公司所支付的全部房租。
四、双方合同约定汪成平单间装潢费用不低于8万元，汪成平投资装潢达2600万元，如果法院判决合同解除，则被上诉人应当对上述投资进行赔偿。
五、本案中，汪成平并非主观原因违约，而是客观原因造成汪成平未能及时支付租金，易浪之家公司在一审审理过程中已经付清了全部租金，根据相关法律规定，本案租赁合同不应当解除。合同继续履行没有使被上诉人受到任何损失，也能实现合同目的。
被上诉人筑城公司答辩称，汪成平承租房屋后应当按照诚实信用原则严格履行合同、支付租金，因上诉人迟延支付租金导致解除合同，是汪成平不严格履行合同而应当承担的法律责任。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。筑城公司向一审法院起诉请求：1、判决解除汪成平、筑城公司签订的《托乐嘉商业街区租赁合同》，返还房屋及其配套设施给筑城公司；2、判决汪成平支付拖欠的房屋租金614714元、合同解除违约金2824140元；3、判决汪成平支付因延付租金产生的滞纳金2341616元。一审法院认定事实：南京新城置业发展有限公司（以下简称新城公司）与汪成平签订《托乐嘉商业街区租赁合同》（合同编号：ZL10001），约定由汪成平租赁新城公司所有的南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园100栋1-4层商铺，租金为“第一年至第三年：免租期满后2011年1月1日至2013年12月31日止，月租金为105394元；第四年至第六年：自2014年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为111718元……”。合同亦约定，租赁期限为15年，自2010年5月1日起至2025年12月31日止（含首年度8个月免租期，自2010年5月1日起至2010年12月31日止），租赁期内租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2010年12月21日前，以后汪成平必须在每一支付期开始前10天内全额付清，逾期视为拖欠，新城公司除有权追收汪成平应交之租赁费用外，还有权从拖欠之日起，按日加收欠交金额千分之三的滞纳金，逾期三十天，新城公司有权单方解除合同，收回租赁物业。在租赁期内，如汪成平违约令合同中途解除的，汪成平应支付违约金给新城公司，违约金按租赁合同未履行租期内应交租金总额的20%标准计算。关于租赁物业的装修标准，合同约定，汪成平承诺，“租赁物业内每间客房单价装潢平均费用不低于8万元人民币，总投资1000万元人民币以上”。租赁合同另约定，“甲方（新城公司）应在乙方（汪成平）进场装修前，做好消防水池及消防泵房，并取得消防认证，费用由甲方承担。甲方应在乙方进场装修前，将进水管增至110，水压3.5公斤，用电不低于400KVA，每层用电不低于100KVA，费用由甲方承担。甲方应在乙方进场装修前，配备4个下水进口，由化粪池，排污纳入市政排污管网，配有环卫设施，费用由甲方承担。甲方应保证乙方所租赁的物业，水、电、气独立使用，独立缴费。……甲方承诺乙方在租赁期内对地下停车场有一半面积的免费专用权，乙方自行承担该面积车库的维护、保养等相关职责”。经南京市工商行政管理局核准，南京新城置业发展有限公司名称变更为筑诚公司。汪成平承租涉案物业后，交由第三人易浪之家公司实际经营使用，易浪之家公司于2012年9月4日起多次向筑诚公司交纳房租费用。筑诚公司分别于2014年9月4日以及2014年10月28日向汪成平发函，催交租金。2014年11月30日，筑诚公司向汪成平发函，要求解除合同。一审审理中，对于筑诚公司主张的租金614714元，易浪之家公司已于2015年4月8日前全额付清。另，筑诚公司主张租赁合同自2014年12月31日解除。对于筑诚公司主张的解除合同违约金以及滞纳金，汪成平均认为筑诚公司并无证据证明其实际损失，该标准过高，应当予以调整。筑诚公司要求返还的配套设施包括电梯、消防、保安、通信、水电气、部分地下停车场等用于房屋出租的设施，汪成平提出电梯、消防、水电以及添附设施均由其施工，但对此并未举证证明。一审法院认为,双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，筑诚公司、汪成平签订的《托乐嘉商业街区租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，汪成平没有按照合同约定，按期足额交纳租金，存在多次违约行为，构成违约，在筑诚公司对其交缴后，仍未能按期补足租金，应构成根本违约，故筑诚公司有权按照合同约定要求汪成平解除租赁合同，故对筑诚公司要求自2014年12月31日解除租赁合同、返还房屋及配套设施的诉讼请求，原审法院予以支持。对于返还的具体配套设施，虽汪成平提出电梯、消防、水电以及添附设施由其进行施工，但对此并无证据证明，双方签订的租赁合同亦明确约定消防水池、消防泵房、水、电、气等设施由筑诚公司在汪成平进场装修前配备完善，故筑诚公司有权要求汪成平返还上述配套设施。涉案物业由汪成平承租后，交由易浪之家公司实际经营使用，且易浪之家公司自2012年9月起以其名义长期向筑诚公司交纳房屋租金，筑诚公司对此并未提出异议，故易浪之家公司应为涉案物业的次承租人，易浪之家公司已在案件审理中将汪成平拖欠的租金交清，并表示愿意赔偿筑诚公司的相应损失，易浪之家公司的该意思表示不违反法律法规的约定，未侵害国家、集体或第三人的利益，原审法院予以准许。对于租赁合同中约定的滞纳金计算标准以及解除合同违约金，汪成平及易浪之家公司均提出该标准过高，请求予以减少，因筑诚公司对其损失并未举证证明，且解除合同违约金与滞纳金均系对当事人违约的加罚约定，二者不可重复主张，故结合筑诚公司的实际损失情况、合同履行情况、汪成平的过错程度及预期利益等因素，原审法院酌定，筑诚公司有权按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的2倍主张滞纳金。结合汪成平拖欠滞纳金的时间及金额，经计算，筑诚公司有权向汪成平主张滞纳金241967元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、筑诚公司与汪成平签订的《托乐嘉商业街区租赁合同》（合同编号：ZL10001）于2014年12月31日解除。汪成平、易浪之家公司于判决发生法律效力之日起十日内返还南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园100栋1-4层商铺及电梯、消防、保安、通信、水电气、部分地下停车场等房屋配套设施；
二、汪成平、易浪之家公司于判决发生法律效力之日起十日内给付筑诚公司房屋租赁滞纳金共计241967元；
三、驳回筑诚公司的其他诉讼请求。一审案件受理费65035元，由筑诚公司负担45396元，由汪成平、易浪之家公司负担19639元。一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院另查明，汪成平承租涉案房屋后，对房屋进行了装修。至2016年6月21日止，汪成平、易浪之家公司未支付2015年1月之后的租金。汪成平、筑诚公司签订合同后，筑诚公司未按合同约定将水管管径增粗，未将租赁房屋的水、电、气和小区分开，独立使用。筑诚公司未配备消防水池、配备4个下水进口，由化粪池排污纳入市政排污管网。二审审理中，汪成平、易浪之家公司对一审认定的滞纳金241967元，予以认可。
本院认为，筑诚公司与汪成平签订的《托乐嘉商业街区租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规范，合法有效，双方均应按照合同严格履行。合同履行过程中，汪成平逾期交纳租金，经催交后，其仍未能按期补足租金。一审审理过程中，虽然次承租人易浪之家公司付清了2014年12月31日之前的租金，但对于2015年1月1日之后的租金，汪成平、易浪之家公司一直没有支付，汪成平未支付租金的行为构成根本违约，亦符合合同约定的解除条件，筑诚公司也存在未将水管管径增粗等违约行为，鉴于以上事实，一审法院认定汪成平与筑诚公司之间的合同于2014年12月31日解除，于法有据。筑诚公司要求返还涉案房屋及房屋配套设施，应予支持。一审法院根据筑诚公司的实际损失情况、合同履行情况、汪成平的过错程度及预期利益等因素酌定汪成平给付筑诚公司241967元滞纳金，有事实与合同依据，应予维持。易浪之家公司系次承租人，有支付房租的义务，其主张若解除合同，筑诚公司应当返还其所支付的全部房租，没有法律依据，本院不予采信。汪成平主张的装修损失，因其未在一审审理中提起反诉，故本案不予理涉，汪成平可另案主张。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65035元，由上诉人汪成平负担32517.5元，由上诉人易浪之家公司负担32517.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理
审判员 王 路
二〇一六年八月四日
书 记 员 郭旭冬 微信公众号“”