辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第03832号
原告：辽宁国宾接待车队，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街112巷*号，代码：46300734-8。
法定代表人：黄开军，系该车队总经理。
委托代理人：ＸＸ，系辽宁欣合律师事务所律师。
被告：林晓明。
委托代理人：纪永成，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
原告辽宁国宾接待车队诉被告林晓明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年7月16日受理后，依法由
审判员叶���担任
审判长，与
审判员佟铃、
人民陪审员李杨组成合议庭审理，分别于2015年8月6日、2015年10月20日、2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告辽宁国宾接待车队委托代理人ＸＸ，被告林晓明委托代理人纪永成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求法院判令解除原、被告间房屋租赁合同，被告立即将租赁房屋保持完好并腾退给原告；请求法院判令被告向原告支付拖欠租金218.4万元（2012年1月1日至2015年4月15日），并支付滞纳金67.41万元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所述与事实不符，被告未租赁涉案房屋，不应给付原告租金及违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告原为辽宁友谊汽车公司员工。1997年9月19日，辽宁友谊汽车公司（甲方）与被告（乙方）签订《房产出租合同书》一份，约定甲方将��现有在建二层楼房一栋（面积2400平方米）及其原有配件商店营业房产一栋（含附属车库，面积190平方米）整体出租给乙方，前述房屋位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号，出租期限为15年。前述房屋的租金由一次性给付的固定租金和在租期内调整的变动租金两部分组成；一次性给付的固定租金是指在建房产完工营业前的全部不动资产一次性划归甲方，作为甲方的固定资产投资入账管理；租期内调整的变动租金是在考虑乙方已先行给付了甲方全部不动资产的投入资金而形成的优惠租金，每年合计人民币50万元，租期满七年后上调20%，即60万元；配件商店营业房产的全部租金为每年6万元，租期满七年后，上调20%，即72000元。前述房屋出租后，经营项目及内容由乙方自行确定，并作为独立经济实体，自行承担各种民事责任。在建房产的租金起租日期为竣工营业之日起���在建营业期限定为自施工起4个月，原配件商店营业用房的起租日期与在建房产的起租日期同步。租金按季度为结算单位，季前5号为租金结缴日，延期结缴，甲方每天按应缴租金金额的万分之五，即280元计算，收取滞纳金，营业后的第一季度为季末结算。在建房产在继续施工过程中的建设资金由乙方自筹自付，有关建设手续需要完善的方面由甲方负责。1998年3月2日，辽宁友谊汽车公司（甲方）与被告（乙方）签订《关于收取花园御宫租金费用的协议》，约定甲方将原在建房产（现为霖寅滩花园御宫）的使用权出租给乙方，并就有关事项于1997年9月19日签署了有关合同。自出租合同签字后，乙方开始动工续建在建工程。经研究，辽宁友谊汽车公司同意将起租日期定位1998年4月15日。2004年11月27日，辽宁友谊汽车公司与被告签订《房屋出租合同书补充���款》一份，约定在《房屋出租合同书》第三条条款租赁期基础上给被告延长2年；第四条第2款租赁费满7年后上调20%也延至满9年后，第10年开始上调20%。2009年7月8日，辽宁省机构编制委员会办公室下发辽编办发（2009）58号文件，同意省接待办所属的辽宁友谊汽车公司与辽宁友谊宾馆接待车队合并组建辽宁国宾接待车队。庭审中，原、被告均认可：涉案两处房产的租赁期限为1998年4月15日至2015年4月15日，起租日期为1998年4月15日，2011年12月31日前的房屋租金双方已结清，自2012年1月1日起至今被告未向原告支付房屋租金，自2012年起房屋年租金为67.2万元，涉案原有配件商店营业房产原为一层建筑，现为两层建筑。原告主张涉案在建二层楼房在规划审批时的名称为辽宁友谊汽车公司汽车配套厂房，被告主张其未见过该房屋的规划审批文件，但该房��确以汽车维修厂房为由建设的。被告主张其在未通知原告的情况下，将涉案两处房产进行重建，重建后的一处房产用于经营大唐食府，另一处房产作为其办公用房；原告主张被告在未经其同意的情况下，将涉案两处房产进行翻建。另查，1996年8月20日，辽宁友谊汽车公司建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号的汽车配套厂房（建筑层数2，栋数1，建筑规模2244平方米）取得沈规建证附字（96）（2057）号《建设工程规划许可证》通知书。1996年8月26日，该汽车配套厂房取得《建设工程规划许可证》。上述事实，有双方当事人陈述，《房产出租合同书》、《关于收取花园御宫租金费用的协议》、《房屋出租合同书补充条款》、《建设工程规划许可证》通知书、《建设工程规划许可证》等证据材料证明，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。
本院认为，关于原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系的效力问题。虽原、被告在1997年9月19日签订《房产出租合同书》时，双方并未明确约定涉案在建二层楼房即为汽车配套厂房，但从原、被告陈述及原告提的证据来看，涉案在建二层楼房的建筑层数、栋数及地理位置均与汽车配套厂房相符，二者的建筑规模及用途亦相近，故本院确认二者为同一幢房屋。在庭审中，虽原告未能提供汽车配套厂房的《建设工程规划许可证》原件，而是提供了复印件，但结合原告从沈阳市城市建设档案馆调取的该汽车配套厂房的《建设工程规划许可证》通知书的内容，可以确认原告提供《建设工程规划许可证》复印件的内容是真实的。因此，原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系是有效的。关于原、被告间就涉案原有配件商店营业房产所形成的租赁合同关系的效力问题。在一审法庭辩论终结前，原告未能提供证据证明该房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因而原、被告间就该房屋所形成的租赁合同关系是无效的。关于原、被告间就涉案在建二层楼房所形成的租赁合同关系是否应予解除的问题。该房屋的租赁期间至2015年4月15日届满，此后双方未再签订书面租赁合同，但被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，故原合同关于该房屋的约定内容仍然有效，原、被告间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同关系。关于前述合同关系解除的后果问题。被告主张其对涉案在建二层楼房进行了重建并进行装修，原告则认为是翻建，但不管是重建还是翻建，被告的建设及装修行为均未经过原告同意，被告因此而发生的费用，均应由被告自行承担。合同解除后��被告应将该房屋（现经营大唐食府）腾出并返回给原告，并参照原合同约定的租金标准向原告支付其拖欠的自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金。关于前述合同关系无效的后果问题。被告主张其对原配件商店房产进行了重建并进行装修，原告则认为是翻建，但不管是重建还是翻建，被告的建设及装修行为均未经过原告同意，被告因此而发生的费用，均应由被告自行承担。被告应将其所谓“重建”后的该房屋腾出并返还给原告，并参照原合同约定的租金标准向原告支付其拖欠的自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋占有使用费。关于涉案两处房产自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金及房屋占有使用费的具体数额问题。原、被告均认可自2012年起涉案两处房产的年租金共为67.2万元，故前述期间的房屋租金及占有使用费应为2,211,616元（3年*67.2万元/年+67.2万元/年除以12个月*3个月+67.2万元/年除以365天*15天），原告主张218.4万元，未超出合理范围，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题。鉴于被告系因凤凰饭店动迁相关事宜而与原告发生纠纷，故而未继续向原告交纳租金，并非恶意拖欠。且无论被告对涉案两处房产是重建还是翻建，原告均会因此而受益。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告林晓明于本判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑��黄河南大街107号的原辽宁友谊汽车公司汽车配套厂房（现经营大唐食府）腾出并返还给原告辽宁国宾接待车队；
二、被告林晓明于本判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区黄河南大街107号的原辽宁友谊汽车公司配件商店营业房腾出并返还给原告辽宁国宾接待车队；
三、被告林晓明于本判决生效后十五日内支付原告辽宁国宾接待车队自2012年1月1日起至2015年4月15日止的房屋租金及房屋占有使用费共计218.4万元；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第三项，被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,584元，由原告承担6000元，被告承担25,584元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当���人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 叶芃
审 判 员 佟铃
人民陪审员 李杨
二〇一六年八月四日
书 记 员 陈茜 来源：百度搜索“”