江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0723民初409号
原告:曹雪梅，女，1966年12月5日出生，汉族
委托诉讼代理人：刘龙昌，男，1962年12月21日出生，汉族，系原告曹雪梅丈夫。
委托诉讼代理人：涂亮，大余县南安法律服务所法律工作者。
被告：谭运君，女，1964年2月4日出生，汉族
被告：王衍福，男，1962年3月7日出生，汉族系被告谭运君丈夫。共同
委托诉讼代理人：王晓波、熊德庆，大余县池江法律服务所法律工作者。
第三人：谭运祥，男，1968年1月29日出生，汉族原告曹雪梅诉被告谭运君、王衍福、第三人谭运祥建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹雪梅的委托代理人刘龙昌、涂亮，被告谭运君、王衍福及委托代理人熊德庆、第三人谭运祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹雪梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告谭运君于2011年2月28日签订的《有关板鸭市场1号路第53、54号宗地的转让协议》合法有效。2.请求依法判令被告协助原告办理房屋和土地产权过户手续。3.请求依法判令被告承担2004年4月9日土地转让税款计人民币5482.59元。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年4月9日，被告谭运君因大余县南安镇板鸭大市场土地竞标过程中，中标市场南侧第53.54号土地使用权，并于当日与大余县南安镇人民政府签订《南安板鸭大市场土地中标协议书》，并按协议书约定支付了土地出让款，因此被告取得上述地块的土地使用权。2011年2月28日，在被告谭运君的弟弟即第三人谭运祥的运作下，原告与被告谭运君签订《关于板鸭市场1号路第53、54号宗地转让协议》，该协议约定被告谭运君将其享有的第53、54号宗地转让给原告，转让价格总计人民币伍拾万元。原告依约将转让款于2011年2月21日支付人民币贰拾万元，2011年2月28日通过银行转账支付人民币叁拾万于第三人谭运祥名下，再由谭运祥将转让款转给被告谭运君。因当时国土部门未向被告谭运君办理国有土地使用权证，暂时无法办理过户手续，原被告双方在上述协议达成时没有办理土地使用权过户手续。2015年10月20日大余县人民政府为板鸭市场第53、54号宗地颁发余国用（2015）第1543号国有土地使用权证，使用权人登记为被告谭运君；2015年12月8日大余县房地产管理局为板鸭市场第53、54号宗地地上建造的房屋办理赣房权证房屋产权证，房屋所有权人登记为被告谭运君代缴应于2004年4月9日缴纳的土地转让税款计人民币5482.59元。上述证件办理好后，原告要求被告按照《关于板鸭市场1号路第53、54号宗地的转让协议》第三条第一款“甲方转交该宗地所有文件资料（或复印件），协助办理该转让宗地所涉及的过户手续”的约定办理过户手续，但被告一直以各种理由推诿，导致原告无法办理过户手续。综上所述，原告与被告谭运君签订的土地使用权转让协议合法有效，原告依照该协议取得板鸭市场第53、54号宗地的土地使用权，并在该宗地上建造房屋，但因政府有关部门的原因未及时向被告谭运君颁发相应权证，现板鸭市场第53、54号宗地的权证均已办理，被告应当履行协议约定协助原告办理过户手续。因被告一直未予协助办理过户手续，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。
被告谭运君、王衍福辩称：不承认原告主张的事实也不同意原告的诉请。1.原告在诉状说2004年4月9日我在板鸭大市场土地竞标中中标该市场南侧第53、54号土地使用权不是事实，实则是2010年8月份我在谭运祥处转让过来的单价为36万元。2.原告与被告谭运君签订了《53、54号宗地转让协议》转让价为50万元整，协议签订后被告未收到原告的款项，应视为协议无效，仅收到第三人谭运祥于2011年3月1日通过银行转账42万元，再者说谭运祥转来的42万元算转让款按照协议也相差8万元，以及从2011年2月28日到今的违约金以及利息计5年3个月；3.转让协议签订之前两被告已结婚，谭运君的个人行为不能代表王衍福的行为，转让宗地之事必须征得王衍福同意；4.从现有的城乡个人建房用地申请审批表、建设规划许可证，涉案土地的户主为谭运君，房产证房屋所有权人为被告夫妻共有，与原告无关联，被告没有义务协助其办理房屋、土地产权过户手续；5.原告诉求土地转让税5482.59元，税证纳税人为谭运君不是原告，因此无关联。综上所述，请法院依法裁定2011年2月28日签订的转让协议无效，原告所建房屋应自行拆除，将该53、54号宅基地恢复原状，损失自行承担，诉讼费由原告承担。第三人谭运祥辩称：第三人谭运祥承认原告曹雪梅主张的事实并承认原告主张的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《南安板鸭大市场土地中标协议书》、《江西省行政事业性收费票据》，因系政府部门与被告谭运君签订的协议及政府部门出具的发票，本院对原告提交的该组证据的真实性予以采信。2.原告提交的中国农业银行已销户活期账户明细单，因系相关单位出具的银行账户明细，本院对原告提交的该组证据的真实性予以采信。3.《建设工程承包合同》、《收条》、《收据》等复印件，于本案无关联性，本院在本案中不予认定。4.谭运祥出具的《关于南安镇市场第53、54号宗地转让事宜的证明》，与本案审理事实一致，本院对原告的该组证据的真实性予以采信。对于各方没有争议的事实是第三人谭运祥安排原告曹雪梅与被告谭运君于2011年2月28日签订《关于板鸭市场1号路第53、54号宗地的转让协议》、原告向第三人谭运祥支付款项五十万元、第三人谭运祥向被告王衍福支付款项四十二万元、原告支付了转让税款5482.59元、原告在涉案土地承建的房屋办理的国有土地使用权证和房屋产权证均为被告谭运君，共有情况登记为“夫妻共有”等事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告谭运君与第三人谭运祥系亲姐弟关系，被告谭运君与被告王衍福系夫妻关系。被告谭运君花36万元向第三人谭运祥购买南安镇板鸭市场第53、54号宗地，嗣后两被告委托第三人谭运祥将53、54号宗地卖掉。第三人谭运祥与原告曹雪梅协商购买事宜后，安排原告和被告谭运君于2011年2月28日签订《关于板鸭市场1号路第53号、54号宗地的转让协议》，与本案有关内容有：“甲方：谭运君（身份证号码：）乙方：曹雪梅（身份号码：）…二、转让金额和付款方式该宗地转让金额总计伍拾万元人民币（￥：500000元）整。乙方于2011年2月21日交付定金贰拾万元人民币（已付）；2月28日，付叁拾万元整人民币（￥：300000元）给甲方。
三、双方的权利与义务1、甲方转交该宗地所有文件资料（或复印件），协助办理转让该宗地所涉及的过户手续；2、乙方收取该宗地所有法规性文件材料，并按规定建设。”后原告开始对涉案地块开始建房，因签订《转让协议》时，被告尚未办理土地使用权证，故原告承建房屋后，土地所有权已办理，但土地所有权及房屋所有权均登记的是被告的名字。原告诉至本院要求被告协助原告办理相关产权手续。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。”第三人谭运祥受被告谭运君委托，被告谭运君签订《关于板鸭市场1号路第53号、54号宗地的转让协议》的过程已认可第三人谭运祥的代理行为，第三人谭运祥收取原告曹雪梅土地转让款是代理二被告的代理行为，第三人谭运祥收取土地转让款后，土地转让款如何交予二被告，属另一种法律关系，本案中不予处理。第三人谭运祥与二被告可另行协商处理。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告和被告谭运君于2011年2月28日签订《关于板鸭市场1号路第53号、54号宗地的转让协议》，合同是原、被告真实意思的表示，且没有损害其他人的合法权益，也没有违反法律强制性规定，是合法有效的房屋买卖合同。故原告要求确认《关于板鸭市场1号路第53、54号宗地的转让协议》合法有效的诉请，本院予以支持。诚实信用原则是民事活动及民事诉讼的基本原则。原告支付了相应的款项给二被告，二被告也应该按照协议书约定协助原告办理相关产权手续，故原告要求被告协助原告办理房屋和土地产权过户手续的诉请，本院予以支持。原告支付的转让税款5482.59元，是原、被告签订《转让协议》之前的欠税款，《转让协议》未进行约定，属房屋过户费用范畴，应由原告自行负责支付。原告该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第六十五条之规定，
判决如下：
一、原告曹雪梅、被告谭运君签订于2011年2月28日签订的《关于板鸭市场1号路第53、54号宗地的转让协议》合法有效。
二、被告谭运君、王衍福在本判决生效之日起五日内协助原告曹雪梅办理房屋和土地产权过户手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8855元，由被告谭运君、王衍福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 廖达伟
人民陪审员 吴世芳
人民陪审员 黄 宇
二〇一六年八月四日
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