北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初18504号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人郭玲玲。被告李旺东，住北京市通州区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告李旺东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人郭玲玲、被告李旺东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景物业公司诉称：被告李旺东系珠江逸景×号楼×单元×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠自2012年1月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2016年12月31日的物业费10324.8元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告李旺东支付2012年1月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2016年12月31日的物业费10324.8元，支付上述期间的违约金1032.48元，承担本案诉讼费。
被告李旺东辩称：
一、关于前期物业服务合同的期限：珠江逸景家园小区业委会已于2014年9月成立，2014年11月业委会解聘康景物业公司，2015年5月业委会选聘江苏华门集团物业管理有限公司为小区物业服务企业并签署物业合同且同日生效。根据国务院《物业管理条例》的相关规定：前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日失效。因此，我与原告之间的前期物业合同已于2015年5月30日终止，故原告所请求的2012年1月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2016年12月31日的物业费不成立。
二、我未无故拖欠物业费，而是原告未履行与我签订的《前期物业服务协议》，情况如下：（1）公共秩序、安保方面：按照约定小区应当全天24小时均有保安值班，管制小区出入口、停车场，巡逻公共区域，但实际上小区南门长期无人值守，摄像头多数无法使用，人和汽车车牌无法看清，导致车辆被划、被砸、轮胎被盗、车辆丢失事件时有发生，甚至发生过小区保安划车事件。小区门禁系统、可视对讲均未启动，外来人员随意进出，发生盗窃、小广告乱贴等现象。（2）保洁、清洁保养方面：康景物业公司的日常服务、公共区域清洁不到位，楼道墙壁乱涂乱画、电梯四壁广告污渍、垃圾乱放、一楼苍蝇、狗屎随地可见。（3）工程维修、维护、保养方面：小区公共设备坏了无人修，烟道排烟不畅倒烟现象严重，单元门敞开他人随意进，多处出现塌方，大厅多处地面损坏，墙砖脱落，电梯经常故障，夏天经常断电。（4）消防方面：小区厨房烟感报警器没有启用，楼道内消防设施未通水，出租底商餐饮未报消防验收、随意排烟等，隐患随处可见。（5）公共面积、广告使用、收益方面：小区地下室被出租，地上广告位、电梯广告位、公共面积等被占用。根据法律规定，康景物业公司违约在先，未履行双方的合同约定，可以行使抗辩权，拒绝支付后续费用，故原告提出的无故拖欠物业费和滞纳金诉讼请求不成立。
经审理查明：被告李旺东系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街×号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼1单元×室（公寓）的业主，该房屋的建筑面积为86.75平方米。2009年5月23日，李旺东（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。本案审理过程中，李旺东认可其未交纳2012年1月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2016年12月31日的物业费。本案审理过程中，李旺东称康景物业公司的服务存在诸多问题，为此提交了其提交了小区公共区域的相关照片。上述事实，有《前期物业服务协议》、业主大会会议决议、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与李旺东于2009年5月23日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2012年1月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，李旺东理应交纳相应的物业费。关于李旺东辩称的康景物业公司存在问题的意见，根据本院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在环境卫生、公共设施设备的维修保养、安保等方面存在瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其共主张的2012年1月1日至2012年12月31日、2014年1月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下：
一、被告李旺东给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司
二〇一二年一月一日至
二〇一二年十二月三十一日、
二〇一四年一月一日至
二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币五千六百零九元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担16元（已交纳），由被告李旺东负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 李宏印
二〇一六年八月四日
书 记 员 侯康丽 来源：