重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初3691号原告重庆市腾冠物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道龙园路20号中亿阳光豪庭B幢，组织机构代码55200909-7。法定代表人兰翠英，重庆市腾冠物业管理有限公司经理。委托代理人林文寿，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。被告曾祥飞，男，1966年4月20日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市腾冠物业管理有限公司（以下简称腾冠物业公司）与被告曾祥飞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由
审判员张丽敏独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告腾冠物业公司法定代表人兰翠英及委托代理人林文寿、被告曾祥飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告腾冠物业公司诉称，原告系南川区XX小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。被告在该小区有三套住房，即X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号房屋，房屋建筑面积分别为127.29平方米、110.12平方米、108.96平方米。从2014年1月起至2016年6月止，被告对上述三套房屋的物业管理费和公摊水电费未向原告交纳。为此，原告为维护小区的正常管理秩序，维护其他业主及原告自身合法权益不受侵犯，特依法向人民法院提起诉讼，请求判决被告立即支付原告从2014年1月起至2016年6月止所欠的物业管理费和公摊水电费等共计2349元，并按中国人民银行同期贷款利率的二倍支付本金利息至本案案款完清时止，本案诉讼费由被告承担。
被告曾祥飞辩称，一、原告所述我在该小区有三套住房，即X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号房屋属实，建筑面积有些出入但记不清是多少了。
二、2014年1月至2016年6月的物业费我未交纳属实，原告2014年3月才到我们小区来，1月至2月的物业费虽然我未交纳，但也不应交给原告。腾冠物业公司与其他任何单位和个人签订的物业合同与本小区全体业主无关。我们小区所在居委会XX居委会从2009年至今未组织召开小区业主大会，居委会引进物业公司也未告知我们业主，也未经小区业主委员会讨论和小区业主的同意，未按照法律程序讨论腾冠物业公司进场相关事宜。因此，腾冠物业公司与其他部门签订的物业合同与我们小区业主无关，腾冠物业公司无权收取我及小区业主的物业管理费和公摊水电费。
三、原告两次将我告上法庭，严重地影响了我正常的工作和生活，要求被告赔礼道歉，没收原告的违法所得并处以罚款，否则我将通过法律手段追究相关单位和个人的法律责任，维护我的合法权益。
经审理查明，原告系重庆市南川区XX街道XX居委XX小区的物业管理企业，被告曾祥飞系该小区业主。2013年7月5日，原告（乙方）与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（甲方）、重庆市南川区XX街道XX社区居委会（丙方）签订了《物业管理合同》，该合同约定：为加强XX小区的物业管理与服务，为广大业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据物业管理的相关法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。物业管理内容：1、重庆地产集团南川新城区征地拆迁办同意将丙方所属行政辖区内长期代管的南川区XX小区范围内的物业管理聘用乙方为管理单位，由乙方统一实行管理，综合服务。2、管理与服务事项包括：房屋的使用、维修、养护；物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、机电设备、路灯、走廊、房、外墙面、棚、园林绿化地、沟、道路、广场、停车场等）的使用、维修、养护和管理；清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网点及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；授权由物业管理公司管理的其他事项。管理期限：管理期限为叁年，自2013年7月5日起至2016年7月4日止。甲方监督乙方对公用设施（含房屋大修理）专用基金的合理使用，并按公用设施（含房屋大修理）专用基金管理办法和程序办理；给乙方提供物业管理用房约20平方米及配套办公设施、设备（以移交清单为准，乙方终止合同时移交回来），负责向乙方提供本XX小区工程建设竣工资料一套，对乙方的管理实施监督检查；积极支持、协助和配合乙方在本小区的一切物业管理服务工作，协助做好宣传教育、文化活动，协助乙方与行政管理部门、业主间的关系；乙方在本合同签订后务必在本年10月底前全面接管XX小区的物业管理与服务，小区物业管理服务费收费标准在合同期内总价不超过每平方米每月0.35元，享受甲方对本XX小区物业管理补贴政策及其费用。本合同期限内，小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，合同期满后仍未成立小区业主委员会的，由甲方与乙方协商同意后继续签订合同行使物业管理。该合同还约定了其他事项。2013年7月12日，原告（乙方）与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（甲方）、重庆市南川区XX街道XX社区居委会（丙方）签订了《物业管理补充合同》，该合同约定：为加强XX小区的物业管理服务，为业主创造优美、整洁的生活居住环境，根据物业管理相关法律法规和政策，现对小区的公共路灯电费及公共水电费用签订补充合同：1、XX小区的公共区域用电、用水及视频监控等都有单独的计量表。公用电：维修、视频监护、道闸杆、公用路灯、楼道路灯、节假日用电，公共用水：浇灌绿化植物、维修、公共卫生、消防用水。若进行据实分摊每月的费用标准不等，对收费存在一定的工作难度和矛盾。2、该小区属于安置还房，业主的承受能力有限，甲乙丙三方本着服务小区为目的，对公共区域的水、电实行定价收费：公摊水电两项按每月每户3.00元收取，社区居委会和物业公司不得擅自加价。3、该补充合同和原签订的物业管理合同具备同等法律效力。另查明，重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室系重庆市南川区XX街道XX居委XX小区项目实施单位（建设单位）。重庆市南川区XX街道XX居委XX小区分南、北两岸，均为南川区XX居委的拆迁安置还房小区。被告居住的XX小区无小区业委会，该小区在2008年左右业主入住后，由南川区XX街道XX社区居委会在进行物业管理并收取相关费用。2013年原告签订物业合同后，于2014年3月开始对该小区进行物业管理，物业服务费的收取标准为每户每月每平方米0.20元（注：合同约定不超过0.35元，原告陈述南川区新城区开发建设管理委员会对其进行补贴，每户每月每平方米为0.15元），公摊水电费每户每月为3元。曾祥飞在该小区有住房三套，即X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号房屋，三套房屋建筑面积分别为127.29平方米、110.12平方米、108.96平方米（被告陈述面积有出入，但未提供证据证明）。根据物业服务合同约定和物业企业收费标准，被告每月应交纳物业服务费和公摊水电费78.25元［X-X-X号房屋为28.46元（127.29平方米×0.20元/月.平方米+公摊水电费3元）+X-X-X号房屋为25元（110.12平方米×0.20元/月.平方米+公摊水电费3元）+X-X-X号房屋为24.79元（108.96平方米×0.20元/月.平方米+公摊水电费3元）］，2014年3月起至2016年6月止的物业服务费和公摊水电费为2191元（78.25元/月×28个月），因被告对该期间的费用未交纳，经原告催收无果。2016年6月13日，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原、被告的陈述和辩解、《物业管理合同》及《物业管理补充合同》、张贴的公告、重庆市南川区XX街道XX社区居民委员会的证明、庭审笔录、该小区公共照明、水费交纳票据等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室、重庆市南川区XX街道XX社区居委会签订的《物业管理合同》及《物业管理补充合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，应合法有效。因与原告签订物业管理合同的重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室是被告所居住小区的建设单位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室、重庆市南川区XX街道XX社区居委会签订的《物业管理合同》及《物业管理补充合同》对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，享受了物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费和公摊水电费，但被告从2014年3月起至2016年6月止的物业服务费和公摊水电费2191元未向原告交纳，故原告要求被告支付该期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求代收南川区XX街道XX社区居民委员会2014年1月至2月份的物业服务费和公摊水电费的问题，由于该期间系该居委会在进行管理，该居委会虽委托原告收取，但并未将该债权转移给原告，因此，原告在本案中无权收取，对原告主张代收该期间的物业服务费和公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的问题，因该物业合同无支付利息的约定，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称原告未对该小区进行物业服务的意见，与
本院查明的事实不相符，本院不予采纳。对于被告认为原告向法院提起诉讼影响了其正常生活、工作，要求原告赔礼道歉并没收非法所得、罚款等，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、由被告曾祥飞于本判决生效后十日内支付原告重庆市腾冠物业管理有限公司从2014年3月起至2016年6月止的物业服务费和公摊水电费共计2191元。
二、驳回原告重庆市腾冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告曾祥飞负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张丽敏
二〇一六年八月三日
书记员 熊志宇 微信公众号“”