重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0115民初3634号原告重庆市渝诚物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路76号，统一社会信用代码：915001056220059061。法定代表人张书兵，该公司总经理。委托代理人（特别授权）蒲德会，女，1966年3月10日出生，汉族，原告公司员工，住四川省射洪县。被告徐国兴，男，1981年4月19日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）张娟（被告之妻），1982年4月12日出生，汉族，居民，住址同被告。
原告重庆市渝诚物业管理有限公司与被告徐国兴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理，依法由
审判员陈刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒲德会、被告徐国兴及其委托代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市渝诚物业管理有限公司诉称：我公司根据与开发商签订的前期物业服务协议，于2011年6月26日进入卡萨时光物业小区提供物业服务，2016年2月29日因业主另聘了其他物业企业而撤离。根据前期协议约定，小区业主应每月按每平方米0.80元交纳物业服务费和每月每户13元公摊费。被告系该小区的物业业主，其房屋面积为94.13平方米，每月应交纳物业服务费75.30元和公摊费13元，被告共计欠2011年11月至2016年1月共51个月的物业服务费3840.50元、42个月的公摊费546元。经我公司多次催收，被告均拒绝履行。要求被告支付拖欠的物业服务费3840.30元、公摊费546元和违约金10022.58元。
被告徐国兴辩称：原告所诉我欠交物业服务费和公摊费属实。我的房屋漏水，向原告反应后一直没有得到解决，后我自己出资7300元进行维修处理，这些损失要求原告赔偿未果；我楼下业主安装的玻璃棚，影响我空调安装且下雨时掉在玻璃棚上的雨水响声影响我及家人的正常休息；原告对公共卫生清理不及时、照明和健身器材损坏未维修、小区内有业主开麻将馆等，因此，我未交费。因原告违约在先，未能按照物业服务合同履行义务，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月26日，原告为乙方、重庆翊扬实业有限责任公司（以下简称重庆翊扬公司）为甲方签订《“翊扬·卡萨时光”前期物业服务协议》。协议约定：重庆翊扬公司选聘原告为位于重庆市长寿区康民路2号的卡萨时光物业小区提供物业服务，合同期限自本协议签订之日起至业主委员会与原告或其他物业服务企业另行签订的《物业服务合同》生效时止；公共服务费用实行包干制，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.80元计算，公摊费每月每户13元，业主或物业使用人应在每月25日前履行交费义务；……协议还约定了双方的权利义务、违约责任等其他事项。协议签订后，原告进入卡萨时光物业小区提供物业服务。被告系物业小区业主，房屋建筑面积94.13平方米，2011年11月至2016年1月期间，被告欠交原告51个月物业服务费和42个月的公摊费。2016年2月5日，原告委托律师向被告发出“催款函”（函件交寄日期为2016年2月25日），要求被告在收到该函件后向原告交纳2011年11月至2016年1月期间欠交的物业服务费3840.30元和公摊费546元，被告未履行。审理中，原告提供其向房管、市政的报告，证明其对小区内部分业主占用公共区域、消防通道、绿化地带等行为进行了劝阻，同时佐证其履行了义务，但亦未举证证明其在为卡萨时光物业小区提供物业服务时履行了全面的服务义务。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、催款函、房屋档案查询信息等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与重庆翊扬公司签订的《前期物业服务协议》，系当事人双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的规定，合法有效，该合同对卡萨时光物业小区全体业主产生效力，被告系该小区的业主，应当受该合同的约束并履行该合同约定的义务。原告为被告所在卡萨时光物业小区提供了物业服务，被告在享受物业服务后，应当交纳物业服务费等相关费用。虽然原告对卡萨时光物业小区提供了物业服务，但原告作为物业服务企业，应当按合同约定提供全面的服务，满足业主的合理要求，原告不能举证证明其在为卡萨时光物业小区提供物业服务时履行了全面的服务义务，故对原告的违约金的请求，本院不予支持。被告未提供证据证明其抗辩的事实，本院对被告的抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告徐国兴在本判决生效后5日内向原告重庆市渝诚物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费3840.30元和公摊费546元；
二、驳回原告重庆市渝诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由原告重庆市渝诚物业管理有限公司负担55元、被告徐国兴负担25元（限被告在本判决送达后七日内直接向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陈 刚
二〇一六年八月二日
书记员 余星颖 百度搜索“”