成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0919民初1146号原告（反诉被告）成都美邸酒店管理有限公司。住所地：成都市高新区泰和二街*号**幢*层*号。法定代表人高扬，总经理。委托代理人ＸＸＸ，公司员工。特别授权代理人。委托代理人申宪伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告）成都佳驿酒店管理有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段*号***幢***层**号。法定代表人龚梅，总经理。委托代理人鄢永强，四川格法律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人曹琦，四川格法律师事务所律师。一般授权代理人。本院于2016年1月20日受理了原告成都美邸酒店管理有限公司（以下简称美邸公司）诉被告成都佳驿酒店管理有限公司（以下简称佳驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，2016年1月27日，被告佳驿公司提起反诉，本院受理后合并审理。本案由本院
代理
审判员梁林军适用简易程序于2016年3月14日、2016年7月12日、2016年7月21日、2016年7月27日四次公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）美邸公司的法定代表人高扬、委托代理人ＸＸＸ、申宪伟、被告（反诉原告）佳驿公司的法定代表人龚梅、委托代理人鄢永强、曹琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美邸公司诉称，2013年11月27日，原、被告签订合同，约定原告（反诉被告）美邸公司将位于天府三姐吉泰5路香年广场的10个房间转租给被告（反诉原告）佳驿公司，每个房间房租2350元，房租每3个月支付一次，第一次支付房租72700元，第二次支付70500元，但被告（反诉原告）佳驿公司欠20500元房租未付。
原告（反诉被告）美邸公司于2014年4月至6月份和业主解除了合同，其中包括上述合同中转租的9个房间，原告（反诉被告）美邸公司向被告（反诉原告）佳驿公司调换了四个房间，被告（反诉原告）佳驿公司实际使用的房间有5个，但被告（反诉原告）佳驿公司未按时支付上述房间的租金等费用。
原告（反诉被告）美邸公司为维护其合法权益，诉至法院请求判令被告（反诉原告）佳驿公司支付房租181240元、物业管理费8160元、垃圾清运费544元，合计189743元（截止起诉之日），归还香年广场1栋2单元512号房间的门卡、电卡及钥匙，诉讼中原告（反诉被告）美邸公司变更512号房间的租金从2014年5月27日计算至实际返还房屋之日止，按照每月2350元计算。
被告（反诉原告）佳驿公司辩称，因原告（反诉被告）美邸公司长期拖欠业主房租，导致业主提前将被告（反诉原告）佳驿公司从原告（反诉被告）美邸公司处租赁的十套房屋强制收回，此后原告（反诉被告）美邸公司没有调换货租赁其他房间给被告（反诉原告）佳驿公司使用。因此，原告（反诉被告）美邸公司诉称的拖欠租金、物管费、垃圾清运费不是事实。
原告（反诉被告）美邸公司没有提交任何证据证明诉称的五个房间调换的事实，假如存在拖欠租金问题，原告（反诉被告）美邸公司要求支付租金已经超过一年的诉讼时效，其请求不应得到法院支持。
原告（反诉被告）美邸公司应当退还被告（反诉原告）佳驿公司房租32886元，并依约承担违约责任。请求驳回原告（反诉被告）美邸公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）佳驿公司反诉称，2013年11月23日，原、被告签订《成都市房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）佳驿公司租赁原告（反诉被告）美邸公司房屋10间，房租每月每间2350元，租金按季度支付。2013年12月17日，双方签订补充协议约定了10间房屋的具体房号，并约定如原告（反诉被告）美邸公司未按时把房款支付给业主，则原告（反诉被告）美邸公司赔付被告（反诉原告）佳驿公司季付100%的房租。2014年4月，因原告（反诉被告）美邸公司长期拖欠房租，导致业主将未到期的房屋提前收回，为此，原告（反诉被告）美邸公司于2014年4月20日向被告（反诉原告）佳驿公司出具了退还32886元的欠条，但至今未付。
被告（反诉原告）佳驿公司诉至法院请求判令原告（反诉被告）美邸公司退还房租32886元，并支付违约金70500元。
原告（反诉被告）美邸公司辩称，因为被告（反诉原告）佳驿公司未按期支付租金导致原告（反诉被告）美邸公司未及时向业主支付租金，该公司没有违约。如违约，请求法院调低违约金。
经审理查明，2013年11月23日，原告（反诉被告）美邸公司作为甲方与龚梅作为乙方签订《成都市房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区香年广场共10套公寓转租给乙方，期限自2013年11月27日至甲方与业主所签租赁协议截止日止；每间房每月租金2350元，租金季付，乙方在合同签署当日将第一期租金付给甲方，以后每季度付租金，提前3天打款；该合同另约定，乙方经营期间，因使用该房产而产生的物业管理费、宽带网络费、水电费等由乙方承担，为方便乙方及时查询和缴纳水电费等通过银行扣款的费用，甲方授权乙方在交接房屋时接收该套房屋的电卡。2013年12月17日，原告（反诉被告）美邸公司与被告（反诉原告）佳驿公司签订《补充协议》，约定原告（反诉被告）美邸公司租赁给被告（反诉原告）佳驿公司的房屋为位于天府三街吉泰五路88号香年广场1栋10间房，房间号为2-510、2-511、1-507、2-704、2-705、2-508、2-811、1-1608、2-3104、2-1901；原告（反诉被告）美邸公司须按时将房租交于业主，如原告（反诉被告）美邸公司没有按时把房款交付给业主，对被告（反诉原告）佳驿公司造成的经济损失，原告（反诉被告）美邸公司需赔付被告（反诉原告）佳驿公司季付100%的房租，由三月一付该成一月一付。
被告（反诉原告）佳驿公司于2013年11月24日向原告（反诉被告）美邸公司支付租金5000元，于2013年11月25日支付67700元，于2014年2月26日支付50000元。2014年2月、3月，因原告（反诉被告）美邸公司未按约向房屋业主支付租金，2-510、1-507号等四套房间被业主收回。2014年4月，原告（反诉被告）美邸公司出具《欠条》一份，该《欠条》载明：“所欠龚梅32886元，2014年5月底前支付。期间若龚梅有客房使用需求，美邸空置客房无偿提供客户。无偿使用的水电费和保洁费用由龚梅支付。”该《欠条》还载有：“2-704、2-705、1-1608、2-508、2-1901、2-811,4月16日收”，还载有：“违约金：赔付70500元”该处加有方框，方框外有省略符号，徐某甲在该欠条上签了名，ＸＸＸ也进行了签名，并注明“以上房屋租金属实”。2014年4月27日，原告（反诉被告）美邸公司向被告（反诉原告）佳驿公司支付7000元，转账凭证“客户附言栏”载明：龚梅房租。2014年5月31日，原告（反诉被告）美邸公司向被告（反诉原告）佳驿公司支付5560元，转账凭证“客户附言栏”载明：龚梅解约房。被告（反诉原告）佳驿公司于2013年12月20日登记成立，法定代表人为龚梅。以上事实有原告提交的营业执照、组织机构代码证；成都市房屋租赁合同、补充协议、授权委托书、交割清单；转账记录、收条；欠条；情况说明等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告（反诉原告）佳驿公司在公司未设立之前，龚梅以其个人名义签订合同，被告（反诉原告）佳驿公司在设立后追认了其法定代表人龚梅的行为，被告（反诉原告）佳驿公司可以作为合同当事人。原、被告签订的《成都市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
原告（反诉被告）美邸公司主张与被告（反诉原告）佳驿公司对租金进行结算后，被告（反诉原告）佳驿公司尚未返还2-811号房间，同时另行将四套房间转租给被告（反诉原告）佳驿公司租赁，而被告（反诉原告）佳驿公司否认上述事实，故本案争议焦点为被告（反诉原告）佳驿公司是否在2014年4月前已经向原告（反诉被告）美邸公司返还2-811号房间；原告（反诉被告）美邸公司是否另行向被告（反诉原告）佳驿公司转租了四件房间。现认定如下。
一、关于2-811号房屋是否已经归还问题。诉讼中原告（反诉被告）美邸公司提交了《房屋租赁终止合同协议》，以此证明2-811号房间业主叶英与原告（反诉被告）美邸公司于2013年1月27日起建立租赁关系，2015年7月12日解除租赁关系；同时提交了《接（报）处境登记表》，以此证明因原告（反诉被告）美邸公司欠房租，叶英曾报警处理。
原告（反诉被告）美邸公司以与叶英终止租赁关系的时间在2015年7月12日为由认为被告（反诉原告）佳驿公司使用房屋的时间截止2015年7月12日，但结合原告（反诉被告）美邸公司于2014年4月出具的《欠条》，该欠条上记载了2-811号房间于2014年4月16日收回，而原告（反诉被告）美邸公司得委托代理人ＸＸＸ对该证据质证时无异议，徐某甲当庭作证时认可收回房屋的事实，只是对具体房号不清楚。综上，原告（反诉被告）美邸公司以与叶英解除合同的时间在2015年7月12日，被告（反诉原告）佳驿公司向其退还房屋的时间也应为2015年7月12日的理由，明显低于其出具的欠条记载的内容的证明力，故本院认定被告（反诉原告）佳驿公司退还原告（反诉被告）美邸公司2-811号房间的时间在2014年4月，原告（反诉被告）美邸公司要求被告（反诉原告）佳驿公司支付租金无转租的事实依据，本院不予支持。
二、关于原告（反诉被告）美邸公司是否另行向被告（反诉原告）佳驿公司转租了四件房间问题。诉讼过程中，原告（反诉被告）美邸公司主张另行向被告（反诉原告）佳驿公司转租了1-1306号、2-512号、1-3508号、2-1511号四间房，提交了1-1306号房屋业主莫绍兵与原告（反诉被告）美邸公司之间的《房屋租赁终止合同协议书》，以此证明双方于2015年8月2日解除合同，2-1511号房屋业主陈利蓉与原告（反诉被告）美邸公司之间的《租房合同解除协议书》，以此证明双方于2015年5月18日解除合同，1-3508号房屋业主罗睿与原告（反诉被告）美邸公司之间的《房屋租赁终止合同补充协议书》，以此证明双方于2015年4月28日解除合同,2-512房屋业主罗皓与原告（反诉被告）美邸公司之间的《房屋租赁终止合同补充协议书》，以此证明双方于2016年7月11日解除合同；《接处警登记表》一份，载明龚梅报警称原告（反诉被告）美邸公司欠其租金；盖有被告（反诉原告）佳驿公司发票专用章的《宾客结账单》一份，载明2-811、1-1306、2-512、1-3508仍由被告（反诉原告）佳驿公司在提供给客人使用；物业管理人员申松仟出具的《证明》，载明被告（反诉原告）佳驿公司称2-512房间是原告（反诉被告）美邸公司抵给他们使用的；成都美旅商务有限公司出具的《证明》，载明上述租赁的五个房间变更的事实；证人徐某甲、徐某乙、文某的证言，以此证明租赁房间发生变更的事实，同时对房租进行了催收。
被告（反诉原告）佳驿公司质证后认为，徐某甲、徐某乙、文某系原告（反诉被告）美邸公司的员工，与本案有利害关系，成都美旅商务有限公司与原告（反诉被告）美邸公司的股东均有徐某甲，双方系关联公司，也与本案有利害关系，不能达到对方的证明目的；申松仟只是听说2-512房间的事，同时提交申松仟的《情况说明》，以此证明其不能证明该房间由被告（反诉原告）佳驿公司使用；1-1306、1-3508房间是其合法租赁的房屋，同时提交了与1-3508号房屋业主罗睿的《租赁合同》，证明1-3508号房屋于2016年5月25日开始租赁，以及与1-1306号房屋业主莫绍兵的《房屋租赁合同》，证明1-1306号房间于2016年1月1日开始租赁；2-512号房间一直未使用过，《宾客结账单》载明的2-512号房间实际房号为2-504（入住单显示为2-5120），系其向成都蓉城时代酒店管理有限公司借用的房间，因借用房间被告（反诉原告）佳驿公司的酒店管理系统打印不出2-504，就打印的不存在的房号2-5120，应客户要求打印的2-512，同时提交了《借房事实说明》以及该公司的营业执照相印证。
本院经审查认为，原告（反诉被告）美邸公司主张与被告（反诉原告）佳驿公司就1-1306号、2-512号、1-3508号、2-1511号四间房建立的转租关系，应当提交双方签订的书面转租合同，在不能提交书面的转租合同的情况下，应当提交房屋交付的交割单、次承租人交付租金的凭证、次承租人实际使用房屋交付水电费等费用的凭证，以此证明双方建立了事实上的房屋转租关系。
原告（反诉被告）美邸公司提交的有利害关系的公司员工证言、关联公司的证言均不足以证明双方存在事实的转租关系；提交的被告（反诉原告）佳驿公司的宾客结账单虽能证明实际使用房屋的事实，但实际使用房屋1-1306房间的事实发生在被告（反诉原告）佳驿公司向业主租赁房屋的时间后，被告（反诉原告）佳驿公司通过合法租赁使用房屋，实际使用1-3508号房间发生在租赁的前一天，但发生在原告（反诉被告）美邸公司解除租赁合同的时间2015年4月28日之后，不能证明原告（反诉被告）美邸公司主张的转租事实；原告（反诉被告）美邸公司虽举证证明2-512号房间实际使用的事实，但被告（反诉原告）佳驿公司对此作了合理解释，该证据也不足以证明转租的事实。综上，原告（反诉被告）美邸公司主张将上述四件房间转租给被告（反诉原告）佳驿公司，因缺乏租赁合同和被告（反诉原告）佳驿公司实际使用租赁房屋的关键证据，原告（反诉被告）美邸公司提交的证据尚不足以证明转租事实，故本院不予认定。
原告（反诉被告）美邸公司要求被告（反诉原告）佳驿公司支付租金及其他费用的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
三、关于原告（反诉被告）美邸公司应否退还租金以及应否承担违约责任问题。
原告（反诉被告）美邸公司将其租赁的10间房转租给被告（反诉原告）佳驿公司，被告（反诉原告）佳驿公司支付租金后，因原告（反诉被告）美邸公司未及时向业主支付房租，导致业主提前收回房屋，原、被告签订的《成都市房屋租赁合同》客观上履行不能，该合同已经终止履行。
原告（反诉被告）美邸公司应当将被告（反诉原告）佳驿公司未实际使用房屋期间支付的租金退还被告（反诉原告）佳驿公司，2014年4月，原告（反诉被告）美邸公司出具欠条，视为双方已经解除合同并已经结算完毕，原告（反诉被告）美邸公司应当按照结算金额退还被告（反诉原告）佳驿公司32886元，已经支付的部分予以扣除。按照原、被告签订的《补充协议》的约定，因原告（反诉被告）美邸公司未按时向业主支付租金，被告（反诉原告）佳驿公司支付租金的方式由季付变更为月付，被告（反诉原告）佳驿公司支付租金不构成违约。
原告（反诉被告）美邸公司未按约向业主支付租金，导致房屋被业主收回，给被告（反诉原告）佳驿公司造成了损失，应当承担违约责任。对于诉讼过程中原、被告争议的《欠条》上违约金部分后出现删除符号，应视为双方当事人对不支付违约金达成了协议，
本院认为，原告（反诉被告）美邸公司出具的欠条，被告（反诉原告）佳驿公司当庭陈述违约金后面的删除符号系该公司员工所书写，但放弃违约金应当通过明示的方式，书写删除符号只是删除了方框内的内容，视为该欠条上未出现违约金的内容，双方可以继续协商违约金内容，故《欠条》上书写删除符号尚不足以认为被告（反诉原告）佳驿公司作出了放弃违约金的意思表示。且事后原告（反诉被告）美邸公司向被告（反诉原告）佳驿公司支付了违约金5560元，更印证了双方未达成不支付违约金的意思表示。
被告（反诉原告）佳驿公司主张违约金70500元，原告（反诉被告）美邸公司主张调低违约金至30%，本院结合双方当事人陈述的过错程度以及损失程度，酌情按照30%计算合计21150元。
原告（反诉被告）美邸公司应支付被告（反诉原告）佳驿公司的费用合计54036元，扣除已支付的12560元，还应支付41476元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）成都美邸酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）成都佳驿酒店管理有限公司租金及违约金合计41476元；
二、驳回原告（反诉被告）成都美邸酒店管理有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）成都佳驿酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2047元，由原告（反诉被告）成都美邸酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1184元，由原告（反诉被告）成都美邸酒店管理有限公司负担684元，被告（反诉原告）成都佳驿酒店管理有限公司负担500元（原、被告均已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 梁林军
二〇一六年八月二日
书 记 员 刘苡辰速录
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