辽宁省西丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1223民初515号原告王丽莉，女，1982年6月7日生，住西丰县。委托代理人郑禹，男，1956年9月3日生，住西丰县。被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司。住所地西丰县西丰镇远景街西城委。法定代表人陈松，该公司经理。委托代理人夏纯忠，该公司副经理。
原告王丽莉与被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月6日、7月15日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑禹、被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司委托代理人夏纯忠参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年7月10日与被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于西丰县西丰镇六安村鸿翰皇家水岸第33幢3单元的XXX号房，建筑面积为90.31平方米，购房总金额为225775元，并已经按照合同约定履行付款义务，按照合同第八条规定，被告应于2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，“逾期超过1日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同的通知之日起1日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。”原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及当事人双方签订合同第八条、第九条之规定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，支付违约金6886元。
被告辩称，原告在诉状中提出的诉讼请求：因被告逾期交房向原告支付全部违约金6886元是没有理由的。事实情况是：根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任按下类第（1）中方式处理：（1）逾期不超过/日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。结合本案，涉案工程第33号住宅楼于2015年9月20日经竣工验收合格后，在2015年9月28日正式通知业主配户入住的（有其他业主配户单及交费凭证为证）。当时原告接入住通知后来到被告的房地产开发公司，根据合同规定入住时间2015年8月30日至实际配户时间9月28日，逾期了28天，同时根据合同规定的每天按交款额万分之一逾期违约金，计算为：购房款225775元×0.1‰×28天=632元，当时进户应交各种费用合计为5077元（附明细表）。扣减逾期违约金后，原告应交进户费4445元。这些当时与原告本人计算清楚了，当时原告本人不知道什么原因没有办理入住手续，今天又诉讼到法院，被告认为原告的本次诉讼是无理取闹，毫无道理的，请法院以事实为依据以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告本人自行承担。本案审理中，原告提供证据、被告质证及本院认证情况如下：1、房屋买卖合同书一份，原始发票一张。证明原告已经实际履行义务。被告质证意见：没有异议。本院认证：已经当庭决定予以采信。2、照片四张，证明被告的楼房没有达到验收和使用标准。被告质证意见：聊天记录截图照片我不清楚。但是小区内修路很正常。本院认证：证据客观真实，予以采信。被告提供证据、原告质证及本院认证情况如下：3、王丽莉进户入住应交费用确认表。证明原告在被告通知的正常配户时间，本人在进户时必须应交付的各种费用5077元才可以进户入住的。原告本人至今没有配户，是因为本人没交进户费和本人的其他原因没进户入住和被告无关。原告质证意见：证据没用，因为房子不合格。本院认证：证据客观真实，予以采信。4、商品房预售许可证、工程质量竣工验收记录、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。证明原告所购房屋于2015年9月20日经过验收合格，达到了商品房买卖合同的交房标准。原告质证意见：对预售许可证无异议，要是没证我就不买房了，对于验收记录和验收报告有异议，这两个报告是经谁验收合格的？根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院248号令）第十七条规定，被告没有经过有关国家职能部门的验收和备案，被告提供的材料都是被告自己的施工材料报告。本院认证：证据客观真实，予以采信。5、商品房买卖合同一份。其中第八条约定的是按第1种情况视为交付条件；第九条约定的是按照违约时间交违约金，合同继续履行。原告质证意见：对合同真实性没有异议，第八条、第九条是对合同怎么理解的问题，原告认为该合同是违规的。本院认证：证据客观真实，予以采信。6、鸿翰皇家水岸收楼费用确认表。证明其他业主在2015年9月28日正常配户。原告质证意见：该证据与原告无关，没有用。本院认证：证据客观真实，予以采信。
经审理查明，2015年7月10日原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同当事人出卖人铁岭鸿翰房地产开发有限公司，买受人王丽莉，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房为鸿瀚皇家水岸第33幢3单元XXX室，该商品房建筑面积90.31平方米，其中套内面积68.29平方米，公摊面积22.02平方米；…。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2500元，总金额贰拾贰万伍仟柒佰柒拾伍元整；…。第八条交付期限约定，交付期限，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过/日，自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过/日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起/天内退还全部已付款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2015年7月22日向被告支付了该商品房的首付款45775.00元，并办理按揭贷款18万元，被告向原告出具了总金额为225775.00元的销售不动产统一发票。被告没有按合同第八条约定的日期即2015年8月30日交付给原告房屋，2015年9月20日被告开发建设的鸿瀚皇家水岸第33幢，经过施工单位、勘察单位、建设单位、设计单位和监理单位的共同验收，以上单位出具《房屋建设工程竣工验收报告》。被告于2015年9月28日通知原告交房配户，原告认为被告交付的房屋不符合合同约定和国家规定的交房标准，拒绝接收房屋，并于2016年4月29日向本院起诉，诉讼请求为：要求被告立即履行合同规定的义务交付房屋，并按每日万分之一的标准，支付违约金6886元（305天×225775元×0.1‰，从2015年8月30日起至实际交付房屋之日止的全部违约金）。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利与义务。由于双方当事人在合同中约定了交房配户的时间为2015年8月30日，因出卖方没有按该约定时间交房配户，属于出卖方违约，出卖方即本案被告应承担违约责任。本案争议的焦点是：原告所主张的违约金的数额如何予以确定。本案中双方在合同中明确约定了违约金的计算标准为合同第九条约定的：本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房款万分之一的违约金，被告向原告出具了225775元的房屋价款，视为被告已经收取了原告的全部房屋价款225775元，违约时间应该从2015年9月1日开始计算。被告于2015年9月28日向原告通知交付房屋，原告认为房屋没有达到合同约定和国家规定的标准而拒绝收房。在此，需要确定双方合同约定的房屋交付条件，因双方在合同第八条约定的房屋交付的条件是：该商品房经验收合格。本案审理中，被告提供证据证明了原被告买卖合同中约定的商品房所属的鸿瀚皇家水岸第33幢已经于2015年9月20日经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。因此，被告与2015年9月28日通知原告配户收房的时间为被告向原告交付时间，原告在被告通知配户收房后拒不收房，就此后时间范围所产生的违约责任不能由被告承担。被告应承担违约金的数额计算为28天×225775元×0.1‰=632.17元。被告向原告支付以上逾期交付违约金，双方继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条，第一百三十条的规定，
判决如下：
一、原告王丽莉与被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》有效，双方应继续履行；
二、被告铁岭鸿翰房地产开发有限公司给付原告王丽莉逾期交房违约金632.17元。于本判决书发生法律效力后15日内履行。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审 判 长 王 玉
审 判 员 郭立辉
人民陪审员 王久明
二〇一六年八月二日
书 记 员 朱 攀 来源：百度“”