新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新28民终1213号
上诉人（原审被告）：新疆圣马房地产开发有限责任公司（以下简称，圣马房产公司）。住所地：库尔勒市人民东路。法定代表人袁绍峰，系公司总经理。委托代理人张尉，新疆天雪律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：李攀征，籍贯河南省淮滨县，现住库尔勒市。
上诉人圣马房产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2015）库民初字第570号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人圣马房产公司的委托代理人张尉，被上诉人李攀征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年4月6日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》（简称合同），被告为出卖人，原告为买受人。合同约定被告将其开发的位于库尔勒市石化大道北侧圣马润泽园15幢3单元1202号房卖给原告，房屋建筑面积共计90.9平方米。合同约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3900元，总金额354510元。合同第六条约定，买受人以支付首付款154510元和银行按揭贷款200000元方式支付房款。合同第八条约定出卖人应当在2013年4月30日前，将该商品房经验收合格交付于买受人。合同第九条约定，出卖人交房逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。对出卖人原因造成买受人未在合同约定期限内取得房地产权属证书的违约责任如何承担，双方在合同中未进行约定。2013年4月6日、2013年4月12日、2013年4月25日原告分别向被告支付了10000元、104510元、40000元房款。2013年9月6日，原告通过中国工商银行贷款向被告支付了200000元房款。原告的购房款354510已全部付清。2013年9月23日被告将钥匙交付原告，同时住宅质量保证书、住宅使用说明书、销售”放心房”承诺书交付给原告，其中销售”放心房”承诺书第3条被告承诺保证按合同约定期限交付使用，因开发商原因不能按期交付使用的，退款退息或按已支付价款的1%赔偿,其中《住房验收交接表》事项均未填写。另查明，截止2015年1月8日，被告开发的圣马润泽园小区4#、5#、6#、8#楼在库尔勒市建筑工程质量监督检测站办理了竣工备案手续，包括15#楼等其余工程项目建设单位未申报竣工备案手续。截止2015年1月16日，被告开发建设的”圣马润泽园”小区4#、5#楼在库尔勒市城乡规划局已办理建设工程竣工规划认可书，包括15#楼等其余工程项目被告未申报竣工规划备案。截止2015年1月18日，被告开发的圣马润泽园1#--19#楼，仅有4#和5#楼在库尔勒市房产登记交易中心办理了所有权初始登记，包括15#楼等其余住宅及建筑被告未办理所有权初始登记申请。又查明，截止到本案庭审结束被告出卖给原告的房屋所属的15#楼整栋楼仍未办理房产初始登记备案，未能在双方合同第十五条约定的房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告就其所购房屋不能取得房地产权属证书。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、法规的强制性规定，依法为有效合同，双方应该诚实守信，按照该合同约定履行各自的义务。本案系原告认为被告逾期交房、逾期办证提起的诉讼，本案根据双方当事人的诉辩，归纳争议的焦点并评析如下：
一、被告是否逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年4月30日前，将经验收合格的商品房交付于原告。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后被告应当书面通知原告办理交付手续。书面通知原告接房及交房是被告应尽的合同义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依上述法律、司法解释明确规定，被告应当对是否履行了按合同约定的书面方式通知原告接房的义务承担举证责任。
本院认为，既然双方《商品房买卖合同》中明确记载了原告方的地址和联系方式，被告即有义务按约定地址进行书面送达交房通知。被告没有证据证明原告在2013年4月30日之前已经知道房屋可以交接的事实。因此，
本院认为逾期交付房屋的事实清楚。法庭调查中查明原告取得房屋时间是2013年9月23日，超过合同约定的交房期限。按照双方《商品房买卖合同》第九条约定，被告交房逾期超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；超过60日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告依超过60日交房，按已交付房价款354510元每日万分之二的约定，向被告主张84天（2013年7月1日-2013年9月22日）违约金5955元（354510元×0.0002/日×84（日）=5955元）符合合同约定，原告该项诉请，本院予以支持。
被告辩称未逾期交房不承担违约金的抗辩证据不足，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
二、被告是否违反双方合同第十五条约定，未尽到备案登记义务。如果违约应当如何承担违约责任。合同第十五条第三款是否属于违约责任的特殊约定。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，只有在出卖人先取得本案所售商品房的确权手续后，买受人才能办理房屋权属登记，因此被告作为房屋出卖人，负有向产权登记机关提供必要文件资料办理涉案房屋权属初始登记的义务。但被告开发的圣马润泽园15#楼未办理所有权初始登记申请。故
本院认为，确因被告的责任致使原告不能在合同约定期限内取得房地产权属证书。依法竣工验收和提供规定的资料进行备案登记是被告的法定义务也是合同约定义务。被告在约定期限内无法定或约定的理由未能完成备案登记，造成原告无法办理产权证书。应当承担逾期办证不能的违约责任。被告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定是对逾期不能办理产权证书的特殊约定。其承担逾期违约责任的方式是办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。
本院认为，原被告双方的这一约定是对房产证办好以后由谁持有的约定，是被告本应承担的合同义务，不符合我国法律规定的违约责任承担方式。因此该约定不是双方对违约责任的特殊约定，除此之外，原被告双方对逾期办理产权登记和办产权证的违约责任没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，从涉案房产实际交付使用的时间即2013年9月23日加180日即2014年3月24日起算。原告主张2014年3月24日至2015年1月31日共计307天，经审委会讨论决定，该批案件对被告不予支付逾期办证违约金的抗辩理由，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告主张逾期办证的违约金请求合法，本院予以支持的办证违约金酌定为10%，按银发【1999】192号《关于降低存、贷款利率的通知》第六条规定，逾期贷款利率为日万分之二点一（折年利率为7.56%；折月利率为：6.33‰）计算主张逾期取得房地产权属证书违约金2285.5元（354510元×0.00021/日×307（日）=22855元）10%。综上，
本院认为买受人的合法权益应受法律的保护。依照《中华人共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，遂判决：
一、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告李攀征支付逾期交房违约金5955元。
二、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告李攀征支付逾期办理房地产权属证书违约金2285.5元。
三、驳回原告李攀征的其他诉讼请求。本案受理费260.13元，由原告负担185.73元，由被告负担74.40元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并付给原告）。宣判后，圣马房产公司不服判决，向本院提起上诉称：双方应当严格按照合同约定履行，上诉人办理完毕相关手续后，应当按照合同第15条的规定处理，不存在承担违约责任的约定。到目前为止，上诉人并无违反《商品房买卖合同》第15条的约定，上诉人一直在为办理房产证相关手续而努力。综上，原审要求上诉人承担违约责任无事实和法律依据，请求依法予以改判。二审查明的事实及证据与原审相同。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护，但上诉人圣马房产公司却未按照合同约定给被上诉人按期交付房屋以及未协助办理房产证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院认定事实清楚，于法有据；上诉人圣马房产公司上诉称因本案合同中没有约定上诉人承担违约责任为由要求不承担任何违约责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持；综上，一审认定事实清楚，判决正确；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新疆圣马房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 那 木 贞
审判员 东 格 日 甫
审判员 刘 媛
二〇一六年八月二日
书记员 巴都木才次克 来源：百度搜索“”