文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2016）粤1402民初411号
原告：梅州市君悦会所有限公司，地址：梅州市江南一路80-81号。
法定代表人：洪源金，该公司总经理。
原告：洪源金，男，1975年10月4月生，住址：梅州市梅江区。两原告
委托代理人：王婧，广东世纪华人律师事务所律师。两原告
委托代理人：张建安，广东世纪华人律师事务所实习律师。
被告：梅州市尚善水疗会所，个体户，经营场所：梅州市梅江区江南沿江西路白马段。经营者：黎碧霞，女，1981年7月9日出生。
被告：侯算英，女，1970年5月23日生，住址：深圳市龙华新���。两被告
委托代理人：黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。两被告
委托代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所实习律师。
原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金诉被告梅州市尚善水疗会所、侯算英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪源金及委托代理人王婧律师、张建安，被告梅州市尚善水疗会所经营者黎碧霞、被告侯算英及其委托代理人黄砚乔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告系梅州市江南一路80-81号的01、02、03号店面以及二楼以上及后面停车场的承租人。原告于2013年4月3日与两被告共同签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：1、租赁标的物：原告将位于梅州市江南一路80-81号的01、02、03号店面以及二楼以上及后面停车场���租给两被告使用；2、租赁期限：2011年10月1日至2021年9月30日；3、租金：01、02、03号店面每月租金9000元，三年后每年递增10%，即2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金人民币9900元，2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金10890元。二楼以上及停车场每月租金39000元，五年后每年在前一年租金基础上递增10%，即2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金42900元：4、付款方式：租金按月交纳，每月6日前交付；5、维修养护责任：如因两被告管理使用不善造成房屋及其相连设备的损坏和维修费用，由两被告承担并负责赔偿损失：6、因两被告责任终止合同的约定：两被告无正当理由闲置达2个月，拖欠租金一个月以上的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由两被告赔偿；7、税费的承担：租赁期间，被告应按实际使用量或规定标准直接向有关部门支付水费、电费、���讯费等，并由被告承担延期付款的违约责任；8、违约责任：任何两被告违反本合同的规，按未履行完的年度向对方交纳年度租金的25%作为违约金。两被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1.8%向两被告加收滞纳金；9、争议的解决：合同履行发生争议，由梅江区人民法院诉讼管辖；等等。合同签订后，原告根据合同约定将梅州市江南路80-81号01、02、03号店面以及二楼以上及后面停车场出租给两被告使用。合同履行期间，两被告对2015年5月份至今的租金一直拖欠未交，同时被告还对2015年8月至11月的水费、10月至11月的电费、10月至11月的通讯电话费，5月至10月的电梯保养费、工人工资未予缴交或支付，此外，被告在租赁期间还对君悦会所1-5楼防盗锁、密码锁、门损坏。原告多次以电话、短信形式要求两被告应依约交付租金��水电通讯费、电梯保养费及门锁损坏赔偿金，但两被告均置之不理。原告认为，两被告拖欠租金的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，同时，两被告应向原告足额支付所欠租金、滞纳金、违约金、水电通讯费、电梯保养费、代付工人工资以及门锁损坏赔偿金。为维护原告合法权益，向法院起诉请求判令：1、依法解除原告与两被告于2013年4月3日签订《房屋租赁合同》；2、两被告向原告支付2015年5月份至2016年1月份的租金人民币327500元、滞纳金人民币164768.4元（滞纳金暂计至2016年1月31日止）、违约滞纳金人民币114675元，合计人民币606943.4元；3、两被告向原告支付2015年8月至11月的水费、10月至11月的电费、10月至11月的通讯电话费、5月至10月的电梯保养费、代付工人工资以及防盗费、密码锁、门损坏赔偿金共计人民币21100.87元；4、本案诉讼费���告承担。原告提交的证据有：原告身份证复印件、营业执照、组织机构代码证，被告工商机读资料、经营者身份证复印件，被告侯算英身份证复印件，《房屋租赁合同》复印件，水电费、通讯电话费发票，电梯保养费票据以及更换防盗锁密码锁、维修门的票据，对账单等，补充提交录音对话、告知书等，以证明其诉请。
被告梅州市尚善水疗会所辩称：关于“梅州市江南一路80-81号一楼1-3号店及楼上第三至七层（案号第411号、413号）”：1、同意解除租赁合同。2、上述租赁物所涉的两份合同（《房屋租赁合同》和《君悦会所装修及设施设备租赁合同》），虽是答辩人与原告所签订，但是一直是由侯算英独立经营、使用，主要是经营“洗脚”和“铁板烧”，黎碧霞和杨晖及尚善水疗会所并没有参与实际经营、使用，之所当初会以答辩人身份签订合同，纯粹是由于侯算英是香港户籍人，原告对其信用等提出质疑，且从风险考虑，要求由作为本地人的黎碧霞出面签订合同，黎碧霞鉴于侯算英合伙人身份、朋友身份，出于帮忙而签订合同，相关费用交割等答辩人均一无所知，均是由侯算英与原告之间独立进行。综上所述，原告向答辩人就上述案件所提出的主张，无事实和法律依据，请求依法驳回原告对答辩人提出的全部诉讼请求。被告梅州市尚善水疗会所向法庭提交的证据有：个体户营业执照，退伙协议，声明等，以证明其答辩意见。
被告侯算英辩称，1、同意解除本案合同；2、确认尚欠原告租金，但不是原告主张的时间内的租金，原告请求拖欠的租金时间不属实，对原告第三项请求2015年8月至9月的水费和电费没有异议，对其他费用均有异议，涉案店铺是由其本人承租。被告侯算英��上述答辩时未提交相关证据。
经审理查明：2013年4月3日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为，房屋基本情况：坐落于梅州市江南一路80-81号（01、02、03号）店面、二楼以上及后面停车场。房屋用途：保健中心，除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限：自2011年10月1日至2021年9月30日止。租金（：不含税，且与租赁相关的一切税费，包括租赁税、教育附加税、堤围税等均由乙方承担）：1、三间店面每月租金9000元，三年后每年递增10%，即2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金为￥9900元;2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金￥10890元;2017年10月1日至2018年9月30日，租金为￥11979元;2018年10月1日至2019年9月30日租金为￥13177元；2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为￥14495元；2020年10月l日至2021年9月30日，每月租金为￥15945元。前三年进场费80000元（签定合同前甲方已收讫），后七年进场费160000元，于第四年时付80000元，余80000元于第7年付清。2、二楼以上及停车场每月租金39000元，五年后每年在前一年租金基础上递增10%，即2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金￥42900元;2017年10月1日至2018年9月30日，租金为￥47190元;2018年10月1日至2019年9月30日，租金为￥51909元;2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为￥57010元;2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金为￥62711元。付款方式：按月缴纳，由乙方于当月六日前交付给甲方。交付房屋期限及甲方投入设备：甲方应于本合同之日起当日内，将该房屋交付给乙方。……关于房屋租赁期间的其他有关费用：在房屋租赁期间，乙方应按实际使用量或规定标准直接向有关部门支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水、电���、通讯费等。租赁期内，如果政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，包含但不限于如：工商、税务、环卫、消防等均由乙方支付。……因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、无正当理由闲置达二个月，拖欠租金一个月以上的；……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按未履行完的年度向对方交纳年度租金的25%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1.8%向乙方加收滞纳金。……双方还约定了甲方对房屋产权的承诺、维修养护责任、关于装修和改变房屋结构的约定、租赁期满、提前终止合同等内容。合同签订后，原告将约定的租赁房屋等相关场地交付给被告经营使用，经双方协商，二楼场地用于尚善美容，每月租金10000元，该项租金抵扣后，被告每月按38000元交纳店面、三楼以上及停车场租金给原告。原、被告开始时均能按约履行合同义务。被告于2015年3月开始迟延支付租金，原告于同年9月3日在被告租赁店面处张贴《告知书》，内容为：“黎碧霞、侯算英女士：2015年8月31日，我方向你方送达了《通知书》，现上述期限已过，你方仍未向我方支付拖欠的租金、费用、违约金及其他一切损失，根据《通知书》的规定，为维护自身的合法权益，我方如今在不得已的情况下，于即日正式采取断水、断电、锁门等强制措施，收回房屋，由此造成的一切损失，一律由你方承担。”张贴《告知书》后，被告仍未向原告交纳租金，原告遂于同年9月6日将被告经营的租赁店铺正门上锁。被告于同年9月10日向原告支付了2015年3月、4月的租金76000元，及2015年5���的租金18100元，合计94100元，仍欠原告2015年5月租金19900元。同年9月20日，原告将被告上述付款情况制作《君悦会所对账单》，被告侯算英在确认人（签名）栏中签名确认。此后双方协商未果，原告于同年10月2日又将租赁店铺后门上锁，被告停止经营至今。原告于2016年2月诉至本院，提出上述诉讼请求。两被告则作上述答辩。庭审中，原告表示两被告是共同承租人，应共同承担拖欠的租金、水电费等。因为被告一直未交店租，原告打电话给被告也不回复，原告在2015年9月3日张贴《告知书》后几天将租赁店铺正门上锁，被告仍可后门出入，还可进行经营，2015年10月2日后门上锁，被告才无法经营；看守人员也是被告原来聘请的两位员工，因为被告没有付工资，所以由原告付工资给他们。同时认为，原告对店铺上锁是根据合同约定，被告拖欠店租一个月以上，原���有权收回房屋，要求支持原告的请求。被告梅州市尚善水疗会所、侯算英认为，原告自行对店铺上锁是不合法的，视为原告已自行收回租赁房屋，对上锁后产生的费用不应由被告承担。被告侯算英是实际使用人，签订合同后的权利义务均应由被告侯算英承担。被告同意支付2015年9月之前的费用，根据原告提交的证据显示，2015年8月、9月的水费1211元，2015年5月至9月的电梯保养费1000元，合计2211元。其他费用发生在上锁之后，被告不予认可。被告侯算英表示其是拖欠原告租金，但不会不接原告的电话，原告没有发通知书给被告，只是张贴了告知书，在2015年9月6日将店铺正门上锁后就由原告实际控制，并派人看守，造成被告无法经营。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点有，一是双方的租赁合同关系如何认定的问题。二是双方履行合同中有无违约的问题。三是原告请求租金、滞纳金、违约金以及水电费等费用是否合理的问题。关于双方的租赁合同关系如何认定的问题。原、被告之间的租赁合同关系，有原告提交的双方签订的《房屋租赁合同》及原、被告庭审陈述予以证实，是双方自愿真实的行为，未违反有关法律禁止性规定，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。两被告作为合同相对方，原告请求两被告共同承担责任，理由充分，本院予以支持。
被告梅州市尚善水疗会所辩称，其虽然与原告签订合同，但租赁房屋一直由被告侯算英独立经营使用，被告梅州市尚善水疗会所并没有参与，应由被告侯算英独自承担责任，要求驳回原告对被告梅州市尚善水疗会所的诉讼请求。虽提交有退伙协议、声明等证据证明，但该证据为被告侯算英与黎碧霞、杨晖之间内部协议，未提交证据证明上述协议已通知原告知悉，原告予以否认，故上述退伙协议及声明对原告不具有约束力，被告梅州市尚善水疗会所上述抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原、被告均表示同意解除双方于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》，原告请求解除上述合同，符合法律规定，本院予以准许。关于双方履行合同中有无违约的问题。根据双方合同中“因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、无正当理由闲置达二个月，拖欠租金一个月以上的”的约定，被告从2016年3月起未按合同约定支付租金，经原告催收，仅支付了部分租金，仍拖欠2016年5月份起的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但原告在催收未果后，未采取正当途径解决纠纷，擅自将租赁店铺上锁，造成被告经营活动停止，存在过错，应承担相关责任。关于原告请求租金、滞纳金、违约金以及水电费等费用是否合理的问题。被告于2015年9月10日支付了至2015年5月前的部分租金，拖欠2015年5月至2015年9月份的租金为171900元，2015年8月、9月水费为1211元，5月至9月的电梯保养费为1100元，合计174211元的事实，有原告提交的水费发票、原告制作的费用清单、及原、被告庭审中的陈述证实，本院予以确认。上述费用174211元为被告经营期间合理、必要的费用，应由被告承担。原告擅自将租赁房屋上锁，可视为其已收回租赁房屋。原告要求被告承担2015年10月至2016年1月期间租金、水电费、通信费等，于法无据，本院不予支持。原告请求代付工人工资、防盗锁、密码锁、门损坏赔偿金等，未提交相关证据证明，被告亦予以否认，本院难于支持。对于原告滞��金、违约金的请求。根据合同中关于“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1.8%向乙方加收滞纳金”的约定，原告可按被告实际拖欠租金的情况主张相应的滞纳金，即从2015年5月6日起，以租金19900元为基数，从2015年6月6日起，以租金57900元为基数，从2015年7月6日起，以租金95900元基数，从2015年8月6日起，以租金133900元为基数，从2015年9月6日起，以租金171900元为基数，按实欠金额，以月利率1.8%标准支付滞纳金给原告。因原告在履行合同中亦有不当之处，原告请求被告支付违约金，理由不足，不予支持。综上，原告请求合理部分，本院予以支持。被告抗辩有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第���十四条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应在本判决生效之日起10日内，支付租金171900元给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。
三、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应从2015年5月6日起，以租金19900元为基数，从2015年6月6日起，以租金57900元为基数，从2015年7月6日起，以租金95900元基数，从2015年8月6日起，以租金133900元为基数，从2015年9月6日起，以租金171900元为基数，按实欠金额，以月利率1.8%标准支付滞纳金给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。
四、被告梅州市尚善水疗会所、侯算英应在本判决生效之日起10日内，支付水费1211元，电梯保养费1100元，给原告梅州市君悦会所有限公司、洪源金。
五、驳回原告其他诉讼请求���如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费10080.44元（已由原告预交），由原告负担5080.44元，被告负担5000元。
如不服本判决，原告及被告梅州市尚善水疗会所可在判决书送达之日起十五日内，被告侯算英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 刘育平
审判员 曾士芳
审判员 张炜健
二〇一六年八月二日
书记员 陈 悦 关注微信公众号“”