广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终8号
上诉人（一审被告）：广西铭天房地产有限责任公司。
法定代表人：陈德生，总经理。
委托代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。
委托代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：常俭。
委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。
上诉人广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）因与被上诉人常俭商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭进行审理。上诉人的委托代理人梁武诚、苏雪平，被上诉人的委托代理人刘宁富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明：2013年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，主要约定由原告购买被告开发的位于北海市长青路6号领秀一方1单元0522号房，总价款为189441元；被告应在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格）交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他特殊原因：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地，气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；该合同还约定了其他相关内容。原告于2013年2月17日向被告支付了购房款59441元，又于2014年11月24日向被告支付了购房余款130000元。2014年5月19日，原告接收了被告交付的上述房屋。涉案的房屋于2013年11月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。
原告认为被告逾期交房构成违约，为此诉至该院，提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金24817元给原告（取整，以日违约金94.7205元为标准，从2013年8月31日计算至2014年5月19日止共262天）另查明，2013年中考、高考的时间分别为6月7日至6月8日、6月24日至6月26日。根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm为中雨。根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量说明显示，2011年10月至2013年9月期间，以降雨量超过10.0mm作为中雨标准，连续降雨两天及两天以上的天数为2011年2天、2012年32天、2013年31天。其中有相应的施工签证单证明其工期延误的天数为：2011年2天、2012年32天、2013年0天。该案的争议焦点为：1、被告是否有违约行为；2、双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。关于第一个争议焦点，一审判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应当按照约定履行自己的义务，原告已向被告支付了购房款，被告没有按照合同约定在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的商品房交付原告使用，被告的行为已构成违约。
被告辩称在竣工后已经通知原告来收房，原告没有来收房应承担责任，根据合同约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续”，被告未能提供证据证实其已经通知原告收房，对其辩解该院不予采纳。
被告辩称逾期交房是因为出现了双方合同约定的情况，根据合同约定，出卖人可据实予以延期的理由包括：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他特殊原因：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地，气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发���给出卖人时，出卖人有权延期交房。”如被告能够提供证据证明出现上述可予以延期的事由，应当扣除相应的天数。根据《北海市人民政府关于中高考期间控制噪声污染源的通告》（2013年），要求在本市范围内正在建筑（含装修工程）施工单位，在中高考当日全天禁止建筑施工，故应当扣除2013年6月7日至6月8日、2013年6月24日至6月26日共计5天。
被告辩称应扣除国家法定节假日时间、施工签证单中的停电、设计变更、电梯主板被盗和台风造成的延误日期，但根据合同约定，可以延期的事由应是无法预见、不能避免和克服的困难，对于国家法定节假日每年都是定期安排，是众所周知的事实，被告在订立合同时应予以考虑，不属于合同约定的延期事由。对于施工签证单中的停电、设计变更、电梯主板被盗等事由，属于被告与施工单位之间建筑工程合��法律关系，对商品房的买受人没有约束力；至于台风造成的延误，因其与下雨天数重合，该院在下雨天数扣除的延期天数中一并处理。
被告辩称因降雨影响工期也应当扣除，根据合同约定，应符合气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的情况才可以予以延期，根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm即为中雨，并且需要有相应的施工签证单证明其工期受到延误，根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量证明，自双方签订合同之日起至2013年9月，达到中雨及以上连续两天或两天以上并且有相应的施工签证单的天数为0天。被告的逾期交房天数为2013年8月31日起至2014年5月19日止，逾期天数共计262天，扣除从合同签订日2013年5月9日之后开始计算因天气原因引起的延期天数共计0天、中高考5天，共计5天，则被告逾期交房天���为257天。关于第二个争议焦点，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告双方在合同中约定的已付房价款万分之五的违约金约定比例确实较银行同期贷款利率或同地段租金比例都较高，原告未能提供证据证实因被告逾期交房所导致的实际损失，现被告要求予以调整，综合双方的实际履行情况以及公平原则，该院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率6%的130%，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为189441元×130%×6%÷365天×255天=10404元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判���：被告广西铭天房地产有限责任公司支付逾期交房违约金10404元给原告常俭。案件受理费420元，减半收取210元，由原告负担125元，被告负担85元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上诉人铭天公司不服一审判决，向本院上诉称：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第95号民事判决在被上诉人合同签订时间、房款支付方式、上诉人履行通知被上诉人收房时间以及上诉人逾期交房天数等方面均出现认定事实不清，导致判决错误。
一、一审判决对涉案合同签订时间、涉案房款支付方式等基本事实认定不清。（一）涉案合同事实上系上诉人与被上诉人于2013年9月13日签订，一审判决查明认定为“2013年5月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，事实认定不清。（二）根据双方2013年9月13日补充协议第一条第1点约定：买受人同意于2013年9月13日前交纳全部100%，被上诉人采取一次性支付全部房款218000元的方式购房，一审判决却认定“原告于2013年2月17日向被告支付了购房款59411元，又于2014年11月24日向被告支付了购房余款130000元”，明显与案件基本事实不符。
二、一审判决对上诉人履行通知收房的具体时间、上诉人逾期交房天数均出现严重错误。（一）本案应予认定上诉人履行通知收房的具体时间为2013年11月18日。涉案房屋于2013年11月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，对此事实一审判决已经查实。为及时完成交房工作，上诉人于当日履行通知被上诉人收房，收到通知后被上诉人无理拖延收房时间，直至2014年5月19日被上诉人才接收房屋，期间造成了延期交房的后果应由被上诉人自行承担。一审诉讼中，上诉人一直主张的上述的通知收房时间是符合合同约定的具备“经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格”时就进行交房的交易逻辑的，一审判决不予认定上诉人确定的通知收房时间实属错误。（二）退一万步而言，一审判决认定上诉人逾期交房257天也是严重错误。首先，本案应以2013年11月18日上诉人通知收房时间的节点确定为上诉人交房时间，并以此计算上诉人逾期交房时间。其次，对涉案施工中造成的停电、设计变更、电梯主板被盗的事由，因具有出卖人不能克服的客观性，不仅属于施工法律关系，而且属于延期交房的合理事由，应予在逾期交房时间中扣除。综上所述，上诉人认为，一审判决事实认定不清，导致判决。请求：1、撤销一审民事判决书，改判��回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人常俭答辩称：—、上诉人将发票日期当作实际付款日期，与事实不符。实际情况是：发票日期与实际示付款日期大多数不一致，一般晚于实际付款日期，特别是按揭款部分发票。造成两个日期不一致的主要原因是上诉人收到购房款（包括被上诉人直接支付和银行放贷）后怠于开具发票；
二、银行放贷时间，被上诉人无法决定，且双方在合同中也没有约定具体的放贷时间，因此在上诉人无法提供证据证明被上诉人在贷款过程中存在过错的情况下，应当推定被上诉人在贷款事宜上不存在过错，且不违约；
三、被上诉人即使存在逾期付款问题，也不能免除上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人可以依据合同第七条的约定通过反诉或者另行起诉的方式追究被上诉人的逾期付款违约责任；
四、被上诉人的付款时间影响到违约金的计算结果，法院可以根据每笔购房款的实际支付时间分段计算违约金：在违约金起算日之前己经支付完全部购房款的违约金，以总购房款为基数从起算日开始计算；起算日之前支付部分购房款的违约金，以该部分购房款为基数从起算日开始计算：起算日之后支付部分购房款的违约金，以该部分购房款为基数从实际付款日期开始计算；
五、按合同第十一条的约定，房屋达到交房条件后，上诉人应当书面通知上诉人收房。上诉人通知与否和通知时间影响到违约金的计算结果：对在上诉人发出《交房通知书》（以下简称通知）之前已经收房的，违约金计算至收房日期；对收到通知后7日内收房的，违约金计算至收房日期；对收到通知后超过7日收房的，违约金计算至收到通知之日+7日；对没有收到通知的，违约金计算至收房���期；
六、除了合同约定且有证据证明上诉人实际停工的天数之外，其他天数不能扣减。停电、设计变更、电梯主板被盗等原因造成的停工不是合同约定的延期交房的正当理由，相应的天数不能扣减。综上所述，请二审法院在查清被上诉人实际付款时间、上诉人是否实际停工等案件事实的基础上依法作出判决。二审期间双方当事人均无新证据向本院提交。双方当事人对一审查明事实均有异议。
本院认为，一审查明的事实与案件事实不符，本院予以纠正。二审
经审理查明，2011年10月5日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，主要约定由被上诉人购买上诉人开发的位于北海市长青路6号领秀一方1单元0922号房，总价款为236735元。被上诉人在签订合同之日交纳首付款即76765元，余款159970元以银行按揭贷款方式支付。2012年12月27日，被上诉人支付了首期款76765元，后因余款无法办理银行贷款。经双方协商，于2013年9月13日又签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议一份，主要约定由被上诉人购买上诉人开发的位于北海市长青路6号领秀一方1单元0922号房，总价款为218000元，该款在合同签订之日前全部缴清给上诉人。合同同时约定上诉人应在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格）交付被上诉人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他特殊原因：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地，气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续；该合同还约定了其他相关内容。上述合同约定的218000元总房款，被上诉人分两次向上诉人支付，分别是：2012年12月27日，被上诉人支付了首期款76765元，2013年10月14日被上诉人又支付了购房尾款141235元。2014年3月5日，被上诉人接收了上诉人交付的上述房屋。涉案的房屋于2013年11月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。
被上诉人认为上诉人逾期交房构成违约，为此诉至该院，提出诉讼请求：上诉人支付逾期交房违约金37278元给被上诉人（取整，以日违约金109元为标准，从2013年3月31日计算至2014年3月7日止共243天）。另查明，2013年中考、高考的时间分别为6月7日至6月8日、6月24日至6月26日。根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm为中雨。根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量说明显示，2012年11月12日至2013年6月30日期间，以降雨量超过10.0mm作为中雨标准，连续降雨两天及两天以上的天数为2012年2天、2013年8天。其中有相应的施工���证单证明其工期延误的天数为：2012年2天、2013年0天。综合双方诉辨，归纳二审争议焦点为：1、上诉人铭天公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，逾期天数是多少天；2、如果要承担违约责任，一审判决计算的铭天公司必须交房的违约金是否正确。针对第一个争议焦点即上诉人铭天公司是否存在逾期交房的违约行为；若存在，逾期天数是多少天的问题。
本院认为，根据2013年9月13日双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被上诉人按照一次性付款方式交付218000元房款。根据二审查明的事实，被上诉人于2013年10月14日才向上诉人支付完全部购房款218000元。被上诉人主张其已经依约支付了所有购房款，依照2013年9月14日上诉人向被上诉人出具的《确认书》，上诉人应当在2013年3月30日前交付房屋，但直至2014年3月5日才将房屋交付，已经构成逾期交房。
本院认为，依据2013年9月13日双方当事人签订的补充协议第三条第一款约定，商品房达到使用条件后，若因买受人未能按合同约定付清全额房款，出卖人有权拒绝交付该商品房。本案中，合同约定被上诉人应于2013年9月13日付清218000元，但被上诉人最后付清的日期是2013年10月14日，已经构成逾期付款，上诉人有权在收到被上诉人缴纳的全部购房款后向被上诉人交付房屋。也即是2013年10月15日后，上诉人应该向被上诉人交付涉案房屋。但据二审查明的事实，上诉人直至2014年3月5日才交付，已经构成逾期交房，逾期天数是142天（即2013年10月15日至2014年3月5日）。针对第二个争议焦点即如果要承担违约责任，一审判决计算的上诉人必须交房的违约金是否正确。
本院认为，如前所述，上诉人逾期交房天数为142天。依照《商品房买卖合同》第���条第1款约定，逾期不超过180天的，自合同约定的最高交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。由于上诉人认为违约金过高，一审判决在被上诉人没有证据证明逾期交房导致的实际损失的基础上，同时对比银行同期贷款利率或同地段租金比例，最终酌情确认了违约金调整为中国人民银行同期贷款利率6%的130%，合情合理，并无不当，本院予以维持。则上诉人应该向被上诉人支付的逾期交房违约金为218000元×130%×6%÷365天×142天≈6615.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第95号民事判决为：上诉人广西铭天房地产有限责任公司支付逾期交房违约金6615.25给被上诉人常俭。一审案件受理费732元，减半收取366元，二审案件受理费732元，合计1152元，由上诉人负担195.84元，被上诉人负担956.16元（一审案件受理费366元被上诉人已经预交，余款366元由一审法院退回被上诉人；二审案件受理费732元上诉人已预交，各方当事人应负担的部分在履行本判决确定的义务时可一并结清）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 叶 萍
代理
审判员 明 智
二〇一六年八月二日
书 记 员 陈永辉附：本判决书适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。